Rincón Solidario

Quórum y mayorías 

Buenas tardes, mi consulta refiere a la diferencia entre "quórum" y "mayorías" para modificar un reglamento de copropiedad o bien, para tomar alguna decisión respecto al consorcio.

Desde ya, muchas gracias por su tiempo,

Saluda muy atte.

Lorena

(26/07/2009)

Estimada Lorena:

En términos sencillos puede decirse que mientras que el Quórum es el número mínimo de personas que necesariamente deben hallarse presentes para poder comenzar las deliberaciones en una asamblea, la mayoría es el número mínimo de votos de esas personas que resultan necesarios para poder decidir un tema determinado.

El Quórum se encuentra determinado en el Reglamento de Copropiedad y Administración y debe verificarse al comienzo de la asamblea; muchos reglamentos establecen la posibilidad de que, careciéndose de Quórum suficiente a la hora indicada como primera convocatoria, se sesione media hora (o algunos días después) en segunda convocatoria, cualquiera sea el número de propietarios presentes, resultando válidas las decisiones que se tomen. Se excluye de este principio el caso de que para decidir se necesiten mayorías especiales (dos tercios o unanimidad), dado que los votos se deben calcular sobre el total de los copropietarios del edificio, por lo que no existirá Quórum suficiente si no está presente el número de los mismos que represente dichas mayorías.

En cuanto a las mayorías, pueden ser calculadas por unidad funcional (una unidad: un voto), por valor (o sea, por el porcentual que le corresponda a cada unidad y según el cual se le liquidan las expensas) o mixta (utilizando uno u otro sistema según cuál sea el asunto a tratar. La Ley 13.512 presume que si el reglamento no dispone otro sistema, los votos deben ser calculados por unidad. Normalmente, el reglamento establece claramente cuál es la mayoría necesaria para aprobar cada asunto: unanimidad, dos tercios, mayoría absoluta (mitar más uno) o mayoría simple.

En el caso de reforma del reglamento, la regla general es que debe votarse por unanimidad de los propietarios, quedando la mayoría de dos tercios reservada a supuestos excepcionales. De todas formas, frente a la necesidad de proceder a la reforma, no sólo debe consultarse el reglamento (que establecerá los requisitos respectivos) sino que acto seguido hay que recurrir a un abogado especialista y, a través de éste, a un escribano que se haga cargo de la escritura pública en la cual dicha reforma se vuelque, para luego inscribirla en el Registro de la Propiedad, única forma de volverla de cumplimiento obligatorio.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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