Rincón Solidario

Un edificio que todavía figura en obra

Hola. 

Leyendo noticias por Internet, vi que existe una asociación que representa a los consorcistas.

Tengo la siguiente consulta y espero puedan servirme de ayuda. 

Muchas gracias. 

Vivo hace más de un año en el departamento de un edificio que todavía figura en obra, por cuanto: no tengo medidor individual de luz (esto genera que el consumo de luz comparativo suba y suba a medida que se ocupan los departamentos); al no ser un consorcio, pues no hay subdivisión, el encargado figura como empleado de la constructora pero sus haberes se dividen entre todos los propietarios con el riesgo de futuros litigios por falta en aportes o sueldo por parte de los consorcistas; en las expensas se nos liquidan cargos con el rubro saneamiento de caja sin  detalle del gasto; o se nos cobran los importes impagos de los departamentos que pertenecen a la constructora. 

Estaré muy agradecida si alguien es tan amable de contestar estas cuestiones o me puede decir a quién se puede recurrir.

Esteban

(10/08/2009)

Estimado lector:

De acuerdo a lo que Ud. narra se encuentra viviendo en lo que se denomina "consorcio de hecho", "preconsorcio" o "consorcio provisorio".

Sabido es que el estado de propiedad horizontal nace cumplidas ciertas formalidades, como ser la inscripción del reglamento de propiedad. Así, el art. 9º, primera parte de la Ley 13.512 expresa que "al constituirse el consorcio de propietarios deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad…" (ver en concordancia el art. 19 del mismo texto legal).

Dice Highton (1) que "conforme a la norma el reglamento es obligatorio. No nace automáticamente el sistema de propiedad horizontal por la sola división material de un inmueble en fracciones que cumplan con los requisitos legales; por el contrario, se exigen formalidades que deben cumplirse ineludiblemente para su constitución".

Con la inscripción se perfecciona el "estado de propiedad horizontal" que habilitará la inscripción de los títulos de dominio de los respectivos pisos o departamentos, es decir de los derechos reales de la propiedad horizontal (art. 2505 del Código Civil).

Entonces, la propiedad queda dividida en sus distintas partes exclusivas a las que acceden las cosas comunes que se consideran como inmuebles independientes a los fines legales, situación que configura la oponibilidad absoluta a todos (llamado efecto erga omnes).

"Si no se ha realizado aún la subdivisión en propiedad horizontal, el embargo no puede hacerse efectivo sobre la unidad comprada, resultando, en consecuencia, pertinente determinarlo sobre el inmueble en el que se asienta el edificio" (2).

Sin embargo, es frecuente que habiten en una finca, ocupando unidades separadas, quienes no tienen sino un derecho personal a la cosa, por contar con una promesa de compraventa a su favor. Vale decir, no tienen título suficiente, ni existe reglamento por escritura pública por el que pueden adquirir el derecho real de propiedad horizontal.

Se considera en estos supuestos, por analogía, que se aplican las disposiciones de la ley 13.512 cuando los poseedores han elegido un administrador del inmueble y contribuyen al pago de expensas comunes, lo cual crea una relación jurídica fundada en una comunidad de derechos e intereses que acerca la hipótesis a la legalmente admitida (3).

Ante ello, si bien no podrán ejercerse los derechos y acciones respecto de los terceros como consorcio de propiedad horizontal, los diversos poseedores y el propietario vendedor, en sus relaciones recíprocas, deberán someterse a las normas las que se han acogido anticipadamente.

Los tribunales han entendido que "Desde que las promesas de venta que suscribieron las partes y los demás adquirentes se realizaron bajo el régimen de la propiedad horizontal y con el fin de constituir un consorcio aún no concretado, no cabe duda de que existe una relación jurídica nacida de una comunidad de derechos e intereses que crea entre los comuneros obligaciones recíprocas, similares a las que aparecen reguladas en la ley 13.512. Esta circunstancia justifica la aplicación analógica de dicha ley de acuerdo con lo prescripto en el art.16 del Código Civil" (4).

También establecieron: "Antes de su nacimiento, el consorcio no puede ser titular del derecho a exigir contribución al pago de los gastos generados en el edificio, pero tal derecho reposa, sin duda, en quienes son ocupantes de unidades que de tal modo acordaron, no importa cómo, contribuir a solventar tales gastos comunes, ajenos al régimen de la propiedad horizontal. Por analogía, se aplican las disposiciones de la ley 13.512 cuando no se ha constituido aún el consorcio de propietarios respectivo, pero los poseedores de las unidades han elegido un administrador del inmueble y contribuyen al pago de expensas comunes, lo cual crea una relación jurídica fundada en una comunidad de derechos e intereses que acerca la hipótesis a la legalmente admitida" (5).

En idéntico sentido Racciatti (6) expone que "…la ausencia del título-reglamento…no puede ser obstáculo para poner en marcha la regulación de las relaciones existentes entre ellos y que, aún no constituyendo tal agrupación el consorcio de propietarios propiamente dicho, formen una especie de comunidad de derechos e intereses, propias de dueños de pisos o departamentos…".

Asimismo, el decreto reglamentario de la ley 13.512 - el 18.734/49- en su art.4º -según decreto 23.049/56- fija que a los efectos de la inscripción del citado reglamento en el Registro de la Propiedad, se tendrá que presentar un plano del edificio en el que conste la descripción de cada unidad y de las partes comunes.

Como decíamos al comienzo, antes de alcanzarse el estado de propiedad horizontal existe un período previo -no breve y sí temporal- que comienza con la existencia del terreno o suelo y culmina con el edificio terminado, susceptible de ser dividido en propiedad horizontal, de acuerdo a la ley especial en la materia.

Este período -denominado de prehorizontalidad- "nace con la formulación del proyecto de construcción de un complejo inmobiliario, susceptible de enajenación por unidades privativas, y concluye con la inscripción del reglamento de propiedad horizontal" (7).

A su turno, la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, falló que "La comunidad de propietarios puede funcionar como sociedad de hecho, con anterioridad a la formalización del respectivo reglamento, considerándosela gobernada, por analogía (art.16 del Cód. Civil) por las reglas de la ley 13.512 y atribuírsele carácter de sujeto de derecho (arg. Art. 33, 2ª parte, inc. 2º, Cód.Civil, ley 17.711), siempre que se pruebe la existencia de una comunidad de intereses yla gestión promiscua de ellos por parte de los asociados (arts. 1663, 1664 y 1665, Cód. Civil)…" (8).

Se rige por la ley 19.724 con las excepciones reguladas por la ley 20.276.

"En el período llamado de 'prehorizontalidad', que comprende desde el momento en que se ofrece una unidad que todavía no está en construcción hasta aquel en que finaliza la edificación y se cumplen los trámites para adjudicar el dominio de la misma, precisamente en cumplimiento de la referida adjudicación, el propietario del inmueble que se proyecta subdividir y adjudicar en propiedad horizontal tiene la obligación de afectar el mismo al negocio proyectado y sufre ciertas limitaciones, por consiguiente, a su disponibilidad, una vez inscripta la escritura de afección en el Registro de la Propiedad Inmueble" (9).

Ahora bien, que personas se encuentran implicadas en esta etapa. La doctrina judicial sentenció: "El promotor, en el sistema prehorizontal, es la persona que busca a los interesados en adquirir las unidades que integrarán el futuro edificio. En principio solamente debe actuar como organizador a los efectos de reunir el número necesario de adquirentes y constituirlos como conjunto. Empero, puede continuar como coordinador y representante de aquellos. En el contrato que el promotor suscribe con cada uno de los adquirentes, durante la etapa de prehorizontalidad, pueden incluirse las siguientes cláusulas: 1º) el compromiso asumido por los adquirentes de integrar el futuro consorcio y de pagar el precio por la unidad respectiva; 2º) la previsión de quien habrá de actuar como constructor y director de obra; 3º) que los actos de interés común para los adquirentes serán realizados en nombre de ellos por el 'promotor', para lo cual se le otorga el correspondiente poder" (10).

Menciona Gabás (11) que "no obstante el apócope 'pre', la cuestión de este ente no pasa por la prehorizontalidad en sentido estricto, no se trata de un instituto de esa, sino que por razones de denominación práctica, se utiliza este término para nombrar a éste órgano formado por los adquirentes y adjudicatarios antes de la sanción del reglamento de copropiedad".

Y en cuánto a la naturaleza del contrato de adquisición, oportunamente, se sentenció: "El contrato de adquisición de una unidad de vivienda de un edificio a construir en propiedad horizontal es un contrato innominado (art.1143, Cód. Civil), que participa de los caracteres de la compraventa, el mandato y la locación de obra, debiendo recurrirse para la solución del litigio planteado a su respecto, inclusive, a los principios fundamentales del derecho y de nuestra legislación, teniendo en consideración las circunstancias del caso" (12).

Es de destacar, que la construcción de edificios de propiedad horizontal para su ulterior comercialización en departamentos resulta ser el caso más frecuente de origen del régimen de propiedad horizontal, esto es mediante una empresa constructora. Empero, la evolución del contrato de fideicomiso ha implicado, en los últimos años, la aplicación de éste sistema para la edificación de inmuebles de PH, y la manera de instrumentarlo se daría de la siguiente forma: como constituyente (o fiduciante o fideicomitente) se ubicaría el titular de dominio del fundo originario; a su turno el fiduciario sería quien recibe la cosa del constituyente con destino a la construcción del edificio (empresa constructora) y sometimiento al régimen de propiedad horizontal dentro de un plazo determinado para finalmente, como beneficiarios encontrar a los adquirentes de las unidades funcionales pudiendo serlo conjunta o alternativamente con el constituyente, quien también podrá pactar como beneficio el de una parte del precio de venta (13).

De esta guisa, cabe colegir que la situación jurídica supra referida no debe, necesariamente, devenir en abusos hacia algunos de los adquirentes a favor del constructor o iniciador del futuro sistema, sino, por el contrario encuadrarse en la buena fe, la equidad y lo justo. Se conocen las reservas de especiales derechos que formulan las empresas constructores, antes y después de la redacción del reglamento, en pos de la autoeximición a la contribución de ciertas expensas -cuando no todas- entre otros "beneficios" o "ventajas" de dudosa e impugnable legalidad. Es allí cuando los adquirentes deberán hacer valer sus derechos, primero en la etapa precontractual y después dentro de la comunidad.

Con lo aquí desarrollado esperamos haber podido aportar un poco más de luz a tan intrincado tema. 

Lo saludo con distinguida atención.-

Jorge Resqui Pizarro 

---

(1) Highton de Nolasco, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, 2da. Ed. Renovada y ampliada, pg. 146,Hammurabi, Bs. As.,2007.

(2) Cámara Nacional en lo Civil, Sala F, 13/06/1978, ED., 80-637.

(3) Highton, op. cit., pg. 571.

(4) Cám.Nac.Civ., Sala E, 05/03/1979, LL., 1979-C-473; ED., 84-489. 

(5) Cám.Nac.Civ., Sala I, 14/06/90, Jurispr. Cám.Civ., Isis, sum. 338.

(6) Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o por departamentos, 2da. ed., pg.177, Depalma, Buenos Aires, 1958.

(7) Highton, ob. cit., pg. 695.

(8) SCBA, 10/08/71, Fides I-370.

(9) Cám.Nac.Esp.. Civ. y Com., Sala I, 19/09/1983, ED., 107-204.

(10) Cám.Nac.Civ., Sala D, 07/12/1979, LL., 1980-B-643.

(11) Gabás, Alberto A., Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, Tº 2, pg. 159, Hammurabi, Buenos Aires, 1994.

(12) Cám.Nac.Civ., Sala A, 08/09/1978, LL., 1979-A-258.

(13) Conf. Arreseygor, Olga y otros, Propiedad Horizontal, en Revista Notarial, Nº 920, pgs. 113 y ss.,1995.

---

El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +