Rincón Solidario

La gente está harta de problemas

Hola, ¿qué tal?, quiero hacerles una consulta:

Hay un edificio en el que el administrador figura que su prestación o mandato termina en junio del 2010, pero la gente está harta de los problemas, ¿Pueden rescindir de su mandato con la mayoría de los votos?.

En realidad las preguntas son dos:

Primera, ¿pueden sacarlo antes de junio de 2010?

Segunda, ¿con cuántos votos?

Muchas gracias. 

Espero su respuesta.-

Maria

(21/09/2009)

Estimada María: 

La remoción de un administrador puede ser causa o incausada.

Si la remoción del administrador se produce sin expresión de causa durante la vigencia del acuerdo convencional, en este caso el acuerdo expira en junio de 2010, tal cual Ud. refiere, el administrador tendrá derecho, en principio, a reclamar los daños y perjuicios derivados de lo que dejó de percibir hasta la finalización de su relación con el consorcio de propietarios. El administrador podrá reclamar al consorcio también daño moral con fundamento en lo dispuesto por el Art. 522 del Código Civil el que establece: "en lo casos de indemnización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso. (Cazeaux Pedro N Drecho de las Obligaciones T.I: PLatense, La Plata 1969p. 210. "El administrador en el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal". Juan A. Constantino p. 102)

En relación a lo manifestado precedentemente, para proceder a la remoción de un administrador con un mandato vigente hasta junio de 2010 deberían concurrir una serie de circunstancias provenientes de hechos concretos cometidos por el administrador que justifiquen su remoción antes de su plazo de vencimiento, por causas que hagan imposible que éste pueda seguir con la administración del consorcio.-

Remoción con causa: Se podrá remover a un administrador en los siguientes casos: si no ha rendido cuentas de su gestión o existen fundadas sospechas de graves irregularidades, debiendo basarse éstas en elementos objetivos, válido y concretos y no en simples suposiciones.-

La importancia de la alegación y prueba de una causa que justifique la remoción tiene suma trascendencia ; la remoción sin causa de un administrador con plazo de actuación pendiente o la remoción de un administrador al cual, aún con plazo vencido, se le imputaran causales que luego no pueden ser demostradas, daría lugar a la indemnización de los daños materiales y morales que dicha actitud unilatareal del consorcio le pudiera causar.-

Ejemplos de casos en los cuales se podría interpretar como causales de remoción: falta de contratación de seguros; falta de rubricación de libros de aportes previsionales; incumplimientos de decisiones asamblearias, incumplimientos del reglamento, mal desempeño, comete irregularidades, actúa en forma desaprensiva, omite rendir las cuentas , etc.-

Si bien se justifica que cuando existe no motivo alguno, se obligue a lograr determinada mayoría, generalmente dos tercios, pero puede ser menor para remover al administrador, ello no es así cuando hay causales expresas que justifiquen su remoción. "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal , remoción pág 161. Aberto Anibal Gabas".-

Para proceder a la remoción con causa será requisito esencial una decisión asamblearia convocada válidamente el efecto. "Cuando mediara una justa causa para la remoción, la justicia puede decidirla, una vez agotada la vía consorcial, si existiera desinteligencia de los consorcista para lograr la revocación de la designación del administrador "Racciatti Propiedad Horizontal citt. p. 211.-

"No obstante, si alguno de los copropietarios sufrió perjuicios por una mala administración y el consorcio o la mayoría necesaria no lo apoyara para sustituir a quien la ejerce, el damnificado tendría derecho a accionar judicialmente contra el administrador y aún contra el consorcio, " Calvo C.D. Manual Práctico cit. p. 99".-

Atte

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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