Rincón Solidario

Fondo regulador de gastos ordinarios

Buenas tardes, quería saber si me podían asesorar cómo actuar. 

Alquilo en un edificio de aproximadamente 1200 unidades entre departamentos y cocheras, el 30 o 40% del edificio no está pagando las expensas por diferentes razones. 

El problema que tengo es que dentro de las expensas comunes están incluyendo un concepto denominado "Fondo Regulador Gastos Ordinarios" porque obviamente si pago sólo mi parte no alcanza para pagar lo mínimo del edificio, sueldos, luz, gas, etc etc.

En el Balance de cada mes incluyen en el pasivo el fondo nombrado y en el activo las deudas de estas unidades. 

Entiendo que si mañana todas las unidades se ponen al día y pagan las expensas normalmente la unidad en donde vivo va a tener "plata a favor" y por lo tanto hasta agotar ese crédito no va a pagar expensas ¿es así?

Yo tengo contrato hasta noviembre de 2010, si a ese momento no se liquidaron las deudas yo pagué expensas adicionales y el saldo a favor lo cobra el dueño ¿es así? ¿no deberían estar como expensas extraordinarias? Si se pasaron como ordinarias por el simple hecho que es para pagar el gasto común ¿cambia algo?, si además se incluyen en algún acta de asamblea (dado que esto viene de hace rato) como expensas ordinarias ¿me juega en contra?

Desde ya entiendo que el asesoramiento será acotado. 

Mi suposición es reclamarle al dueño faltando poco para finalizar el contrato ¿sirve ir a un CGP de mediación o asesoramiento? ¿tengo más o menos del 50% de probabilidad de que sea favorable?

Desde ya muchas gracias

Mariano

(16/09/2009) 

Estimado Mariano:

Respondiendo a su consulta, debo decirle que:

a) el obligado al pago de las expensas (deudor) de la unidad funcional que Ud. alquila es, frente al consorcio (acreedor) el titular del dominio de la misma (su locador);

b) el hecho de que Ud. se haya hecho cargo del pago mensual de las expensas surge de un instrumento (contrato de locación) suscripto entre dicho dueño y Ud., instrumento al que el consorcio es totalmente ajeno (no ha sido parte del mismo);

c) por lo tanto, el eventual reclamo por reembolso de expensas pagadas en subsidio de los deudores (pomposamente llamadas "Fondo Regulador Gastos Ordinarios"), en el hipotético caso de que fuera legítimo, le correspondería al propietario y no a Ud.;

d) de encararse ese reclamo de reembolso, el resultado sería negativo dado que el consorcio rechazará (con razón) el mismo;

e) por último, debo decirle que estimo de muy escasa chance favorable un reclamo suyo al locador por este tema; y digo "al locador" y no "al consorcio" porque Ud. no tiene acción frente al mismo por este tema.

Lo anteriormente aseverado surge de que:

a) forman parte del patrimonio del consorcio los créditos impagos por expensas, junto con el fondo de reserva y los intereses de estas sumas; 

b) estos créditos pertenecen al consorcio y no a los consorcistas individualmente considerados;

c) ello es así porque el titular (acreedor) de cada uno de los créditos derivados de expensas impagas es el consorcio, como entidad distinta de todos los consorcistas que lo integran;

d) por ello, es el consorcio el que demanda el cobro, representado por el administrador, y no cada uno de los consorcistas individualmente en base a la cuota parte de cada uno (porcentual de cada unidad funcional).

Por lo expuesto, no sólo Ud. como locatario sino ni siquiera el locador (propietario del departamento), pueden reclamar la partición o reembolso de las sumas que se vayan percibiendo por parte de los consorcistas deudores.

Esas sumas se van a ir integrando al Fondo de Reserva del Consorcio para afrontar gastos imprevistos del edificio, refacciones, mantenimiento, mejoras, etc. Ese es el destino.

Un comentario final: es altísimo el porcentaje de unidades deudoras de expensas en este edificio. Ello habla muy mal, en principio, del desempeño de la administración que sobrecarga expensas a las unidades cumplidoras para financiar el faltante que provoca la morosidad de los consorcistas y su propia negligencia en achicar esa cartera de deudores reclamando los pagos judicialmente apenas las deudas se generan, no dejando que la misma crezca en perjuicio del consorcio y de los propios deudores. Esto no debe arreglarse cortando el hilo por lo más delgado o sea creando "Fondos Reguladores de Gastos Ordinarios" o como se los quiera llamar...

Y otro comentario final: cuando contrate el alquiler de un departamento de propiedad horizontal verifique estas cuestiones en forma previa, dado que si Usted acepta hacerse cargo de las expensas comunes lo hace por aplicación del principio de autonomía de la voluntad, lo hace porque Ud. lo acepta como parte de la negociación, y no porque esto sea obligatorio o porque surja de norma alguna. Cada vez más se está negociando sobre si el inquilino se hace cargo o no de las expensas; no es como hasta hace un tiempo donde se esto se daba por descontado.

Por todo lo expuesto, considero que Ud. no tiene derecho a reclamo frente al consorcio respecto del reembolso de lo abonado en concepto de expensas durante el período del contrato de locación. Esto siempre que las expensas hayan sido liquidadas correctamente por la Administración y la gestión de la misma haya sido aprobada anualmente cuando rindió cuentas ante la Asamblea. Caso contrario, Ud. podría intentar un reclamo contra el propietario (locador), pero como consecuencia del cumplimiento del contrato de locación y en la medida que el análisis jurídico del mismo aconseje como razonable y factible hacerlo, lo cual no aparace como muy probable. 

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y docente de Instituto de Capacitación Inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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