Rincón Solidario

Él no tiene participación

Estimada gente: Les quisiera hacer una consulta. Tengo un consorcista que no quiere abonar una carga por cuota adicional por arreglos de cocheras debido a que no tiene participación ya que no ocupa y no es propietario.

¿Puede hacer algo para no pagar?

¿El reglamento se puede modificar?, si es así ¿cómo?

Muchas gracias por su atención y espero una respuesta.

Atte.-

Antonio

(15/09/2009)

Estimado lector Antonio:

La proporción de la contribución a las expensas comunes resulta del porcentaje que a cada unidad le corresponde en relación al conjunto del inmueble.
El art.8º de la ley 13.512 de propiedad horizontal, en su primer párrafo dice: "los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio…" (el resaltado nos pertenece). De ello se colige que el reglamento de copropiedad y administración del inmueble puede determinar otros porcentuales distintos a los que resultan del plano de mensura horizontal.

Por lo tanto, se trata de porcentuales convencionales y para establecerlos se considera el aprovechamiento o carencia de determinados servicios, la parcial independencia de algunas unidades funcionales o la mejor o más provechosa ubicación de algunas de ellas con respecto a otras o a partes comunes.
Por su parte, el art. 3º, segundo párrafo, de la referida norma expresa que "El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal". Ese derecho tiene como contrapartida la obligación que pesa sobre los propietarios de contribuir con los gastos de mantenimiento, conservación, reparación y funcionamiento del inmueble.

"A los efectos de la fijación del porcentual con que cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes no se computa tan sólo la superficie propia de cada unidad sino también otros elementos de juicio como pueden ser la mayor comodidad, o vista, o lo moderno de su construcción, o el hecho de verse favorecida una unidad determinada con servicios centrales y/o comodidades de las que otras no disponen, o cualquier otra razón librada al acuerdo entre partes, como lo indica el texto de la ley 13.512" (Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal, Sala K, cfr.Jurisp.Cám.Civ., Isis, sumario 1082).

Sin embargo, en la hipótesis que una o varias unidades no aprovechen determinados servicios, es adecuado que sean eximidas del pago de aquello que no reciben, no significando ello que pueda admitirse la pretensión de distribuir las cargas en razón del mayor o menor uso de los servicios. 

Tiene dicho la jurisprudencia: "El porcentaje en la contribución de expensas comunes no se lleva a cabo sino en función de todo el edificio, considerado como una unidad, y en proporción al valor de cada una de sus partes, porque, como la ley lo establece, se hacen sobre la base de lo indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Tal como está ordenada la materia no parece admisible la posibilidad de efectuar divisiones, porque tratándose de gastos indispensables para alcanzar tales fines hacen a una particular y especial referencia al edificio en sí y no a cada una de sus partes" (Cámara Nacional en lo Civil de la Capital Federal, Sala D, 29/09/78, JA, 1980-I-63).

También la Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala Iª en autos "General Pueyrredón S.A. c/ Consorcio de propietarios Gral. Pueyrredón s/ cumplimiento de reglamento y consignación" se expidió sobre el tema formulando que "Cuando existen servicios que son aprovechados sólo por algunos departamentos, locales u oficinas, serán los propietarios de los mismos quienes deben sufragar los gastos que originen. Por contrapartida, quienes no son beneficiados por los mismos se hallan eximidos de tal obligación" (06/04/82, BA B 1350776, Lexis Nº 14/20977).

Por su parte, el reglamento de copropiedad y administración únicamente puede reformarse por medio de la resolución de los propietarios reunidos en asamblea consorcial con una mayoría que no puede ser inferior a los dos tercios (2/3) de los integrantes del consorcio, atento a que así lo dispone el art.9º de la ley que gobierna al régimen de la propiedad horizontal, modificación que deberá consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente (vgr. primer párrafo de la norma citada). Esta mayoría constituye el mínimo necesario por imperio legal, pero no obsta a que el RCA disponga como requisito para su reforma una mayoría aún más elevada.

Ahora bien, existen cláusulas en los reglamentos que se refieren a los derechos que cada uno de los copropietarios tienen sobre su propia unidad y sobre las cosas comunes en comunidad de indivisión forzosa que sólo pueden ser modificadas con el consentimiento unánime de los comuneros que forman el Consorcio. A ellas se las denomina "cláusulas estatutarias" y entre las mismas se encuentran las referidas a la proporción de cada unidad respecto del inmueble común y el porcentual de cada unidad en la contribución a los gastos comunes, que serían las que nos ocupan en la consulta en respuesta. 

En el supuesto que agotada la vía intraconsorcial, no sea posible reformar el RCA cabe la posibilidad, restringida por cierto, de solicitarla por la vía judicial con el carácter excepcional que ello implica. "El o los interesados en obtener una sentencia judicial que invalide o declare nulas determinadas cláusulas del reglamento, deben acreditar que, con antelación, han solicitado la celebración de asambleas con el propósito de lograr ese objetivo" (Orfila, Bartolomé A., Consorcios, 2ª ed., pg.40, Errepar, Bs.As., 2006).

La mencionada Cámara Civil porteña, oportunamente sentenció: "La reforma del reglamento, que es una facultad de los integrantes del consorcio, debe promoverse ante la asamblea de propietarios y, sólo en caso de denegatoria de ésta, quien se crea perjudicado, por considerar la decisión de tal órgano como arbitraria e injusta, podrá reclamar el amparo jurisdiccional, donde se ventilará la modificación pretendida con la participación de los integrantes del consorcio, quienes son parte legítima en todo lo que concierne a ella. En tales condiciones, es posible la modificación del reglamento por decisión de la justicia" (Sala E, 28/03/78, JA, 1978-III-síntesis).

Y en igual sentido la Cámara Civil y Comercial de Quilmas in re "Consorcio Propietarios Quilcenter v. Raballino , Anatilde s/ ejecutivo" (23/12/97, BA B 2900485, Lexis Nº 14/40605) opinó que "Las expensas deben pagarse por el monto que surge del reglamento de copropiedad y su modificación debe ser intentada a través de la votación asamblearia del consorcio, como órgano de reforma".

Con lo expuesto creemos haber aportado una luz para la dilucidación del caso planteado. Esperando sea de su utilidad, lo saludo con distinguida consideración.- 

Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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