Rincón Solidario

¿Puedo techar una cochera descubierta?

Hola: 

Por favor desearía me informen si puedo techar una cochera descubierta, la cual es de mi propiedad. Está escriturada a mi nombre, es una unidad complementaria y de uso exclusivo.

De ser posible, para efectuar modificaciones ¿qué mayorías necesito en una asamblea?

Muchas gracias.

Alberto

(29/09/2009)

Estimado Sr. ALberto: 

En principio, definiré el concepto de unidad complementaria. Son espacios que tiene por objeto servir a las unidades funcionales adicionándoles a éstas la posibilidad de un mejor aprovechamiento y confort, por su naturaleza éstas no pueden ser enajenadas, ni embargadas, ni hipotecadas separadamente de las unidades funcionales a cada una de las cuales ellas sirven. Son una cosa al servicio de otra cosa. El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria no es propiamente de la persona que es dueña, sino que sólo puede ser ejercido por ella, en tanto sirve a las necesidades de la unidad funcional de la que es titular. (Consorcios .Bartolomé Orfila pág. 44/45).

En atención a ello la unidad complementaria es integrativa de la unidad funcional y por ende goza de los mismos derechos que ésta. "La ley 13.512 mantiene en lo refrente a las partes propias, todas la prerrogativas y facultades inherentes al dominio, con las restricciones impuestas por el régimen creado Cám . Nac. Civil Sala C 16/7/1954 J:A 1954". "El titular de la unidad funcional tiene el derecho de usar y gozar de las cosas propias con entera libertad, pero sujeto a la leyes que reglamentan su ejercicio, es decir, el reglamento de copropedad que rige la vida comunitaria a la que pertenece y la ley 13.512. En las unidads privativas se pueden hacer agregados o modificaciones , pero cuando con ello se llega a afectar una parte común...no cabe prescindir de la autorización de lo propietarios Cam 1ra. Civ y Com Mar del Plata Sala 2d. 14/1075 JA II síntesis". "La distinción entre cosas propias y comunes es muy artificiosa , porque en suma todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes Cam Nac Civ Sala L 17/7/92 Cons Carlos Calvo 2251 C/Sebastiani Francisco"

Dentro del sistema de la propiedad horizontal, las restricciones y los límites impuestos al titular de la unidad funcional tiene como finalidad bregar por la existencia de una armoniosa y pacífica convivencia consorcial a la vez que la de segurar un buen funcionamiento de las relaciones entre los distintos consorcistas "sin aquellas restricciones sería imposible concebir la existencia misma del sistema (Mariani de Vidal M. curso cit.p. 44"). Conforme lo normado por el art.  5to., el copropietario puede, dentro de su propio piso o departamento (incluímos en este concepto la unidad complementaria) todas las innovaciones o mejoras que considere conveniente siempre que no afecten, entre otras, la partes comunes del edificio. Es por ello que el propietario no puede , de ningún modo, cambiar la forma del mismo con agregados no previstos en el plano final aprobado, salvo autoización expresa en una asamblea convocada al efecto.-

El segundo párrafo del art. 5to. incluye el concepto de la prohibición de alterar estéticamente al edificio, "La unidad estética que constituye el edificio reppresenta un valor digno de ser protegido y que se refleja patrimonialmente en el valor de cada una de la unidades, por lo cual su alteración cae bajo la sanción del art. 5to. in fine de la ley" (Laquis M:A: Flah Lyla cit. pag. 577).-

Este concepto es muy subjetivo y ante una alteración realizada por un propietario, es decir alterando la parte común con alguna modifiación, los jueces podrían ponderar, en cada cuestión particular, las circunstancias del caso. La cuestión para ser analizada para saber si la modificación alteró parte coumnes del edificio, es la del destino del inmueble edificado y el cumplimiento a las normativas municipales vigentes.-

Una colocación de un aire acondicionado en la fachada del edificio no estaría dentro del concepto de alteración de cosa común, no así un cerramiento de un balcón o el techado de la unidad complementaria "cochera" que sí estaría alterando la estética. Distinto es el caso que el consorcio preste su consentimiento, entonces sería válida. La mayoría de los reglamentos para este tipo de cuestiones exige la unanimidad de los propietarios ya que estaríamos en el caso de autorizar una realización de una obra nueva en una parte común. (art. 7º ley 13.512 2do. párrafo "Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios")

Y por último, restaría solamente definir el concepto de obra nueva: "son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan en las partes comunes que pueden alterar la parte sustancial del edificio. El art. 7º de la ley 13.512 las contempla y para su relaización serequiere la unanimidad (Conf. HUmpreys Ethel Propiedad Horizontal: demolición de la ibra nueva realizada sobre partes comunes . Lexis Nexis del 8/1/03"

"La obra nueva que debe relaizarse con la autorización de todos los copropietarios es aquella de tal importancia que altere sustancialmente la concepción originaria y no las simples innovaciones, las que no están aludidas en el art. 7º de la ley 13.512 (Cáma Nac. Civi Sala H 7/3/1977 Beroa Albverto c/ Quintero Dora "

En relación a su consulta deberá leer en su reglamento las mayorías exigidas para la realización de una obra nueva y solicitar una asamblea para su tratamiento y autorización.-

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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