Rincón Solidario

Plantar un árbol

Buenos días Dra. Sevitz, quería consultarle (medio urgentemente dada la proximidad de una asamblea) una duda que me surge leyendo una respuesta por Ud. proporcionada en razón de un artículo que he leído en Pequeñas Noticias.

El caso es que el propietario de un primer piso tiene un patio que es de propiedad COMÚN del consorcio pero de uso EXCLUSIVO de su unidad. Se advirtieron filtraciones en el piso que perjudicó a una baulera que se encontraba debajo, provocando daños a elementos allí guardados por otro vecino.

Cuando enviamos a reparar dicho patio a cargo absoluto del consorcio, advertimos que hay una árbol plantado por el propietario cuyas raíces (según el profesional que interviene) son las que originaron grietas y por tal las filtraciones.

En dicho caso, ¿debe pagar el consorcio igualmente porque es de propiedad común o el propietario que haciendo uso de dicho patio, plantó el árbol y originó el daño?
Agradeceré su pronta respuesta ya que tendremos una asamblea el martes próximo en la que trataremos, entre otros, este punto.

Atte.

Soledad

(21/10/2009)

Estimada Soledad: 

Con respecto a quién es el responsable de reparar las filtraciones producidas en el piso del patio del propietario del primer piso le informo que los propietarios con el objeto de embellecer sus patios y balcones, colocan en principio pequeñas macetas con flores y luego pasan a colocar maceteros con mayor volúmen inclusive hasta el plantado de árboles. En tal caso, tanto los balcones como en los patios no han sido previstos ni se les ha practicado un tratamiento de aislación ni el cálculo de grandes volúmenes de tierra que recibe agua de lluvia, o la simple previsión que las plantas o árboles que desarrollan raíces que perforan la membranas aislantes.-

Dado el caso que usted plantea ¿existe alguna restricción a que deba someterse el propietario para no causar daños a terceros o a bienes de la comunidad? Es indudable que el propietario que tiene el uso del patio o balcón en forma exclusiva tiene el cuidado, reparación y mantenimiento de las superficies a su cargo, quedando para el consorcio el cuidado y mantenimiento de la losa que separa y divide el sector de propiedad exclusiva y la planta inferior. Siempre y cuando dicha losa no haya sido perjudicada por actos o por bienes de propiedad exclusiva del propietario, en cuyo caso éste deberá hacerse responsable de los daños causados, en especial si existe un informe de un profesional que determina que el daño causado no es de origen común sino por las raíces del árbol plantado por el propietario.-

En tal caso deberá hacerse cargo de las reparaciones integrales tanto en la losa como en los bienes del propietario afectado.-

Bibliografía:

La responsabilidad del consorcio queda afuera si se probare que ha sido el propietario quien ha realizado un acto determinado o efectuado una alteración en los elementos constructivos y que ello es la causa de la filtración (Responsabilidad el consorcio pág. 392 Bartolomé Orfila) .-

Jurisprudencia:

"PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños y perjuicios. Filtraciones originadas a causa de los desagües ubicados en la unidad privativa. Responsabilidad del propietario de la unidad. El principio es que toda reparación, trabajo o arreglo a realizar en bienes privativos está a cargo de su titular. De ahí que, si el daño en la unidad de los actores tuvo su origen en las cosas de la propiedad exclusiva del copropietario del piso superior (en el caso los desperfectos se ubicaron en los desagües propios de la unidad privativa del demandado) y no en un bien común, esté o no contemplado en el reglamento de copropiedad, el consorcio sólo debe cargar con los daños originados en bienes comunes estando vedado liquidar los gastos relativos a los trabajos de reparación en las partes privativas como expensas comunes.

(Sumario Nº15973 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº11/2004).Tipo de Fallo: Libre - CNCIV - Sala: A - Expte. N°: A352107 - Fecha: 27/12/02 - Juez de Cámara: LUACES. BLANCO, Carlos Guido y otros c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS VIRREY DEL PINO 3346 ESQUINA CONDE 1670/72 y otros s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

---

PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños y perjuicios. Filtraciones. Obligación por parte del propietario a la reparación y mantenimiento de su unidad (art. 5 de la ley 13.512). La falta de atención por parte del propietario a la reparación y mantenimiento de su unidad puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea del consorcio, sea de los consorcistas o de terceros. Por cierto que se trata de un derecho o facultad del propietario, pero también se está ante una obligación del consorcista y los deterioros debidos a su incumplimiento que perjudiquen a las partes comunes del edificio o a otros copropietarios (o a terceros) deben repararse en los términos del art. 505 inc. 3 del Código Civil. 

En obsequio a elementales reglas de convivencia, el consorcista que hubiese ocasionado daños en obras por él encaradas o elementos por él colocados o por la falta de realización de las obras necesarias para mantener sus cosas y sectores propios en buen estado, responde personalmente ante el consorcio o el vecino por los perjuicios irrogados.

(Sumario Nº 15634 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº 21/2003).Tipo de Fallo: Libre - CNCIV - Sala: F - Expte. Nº: F373394 - Fecha: 30-09-03
- Juez de Cámara: HIGHTON DE NOLASCO Z., Luis Alberto c/ R., Alberto A. y otro s/ DAÑOS Y PERJUICIOS

Atte.

Dra. Diana Sevitz

---

La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

 Pequeñas Noticias en las redes sociales con toda la actualidad: Twitter - Grupo de Facebook - Noticias en Facebook - Google +