Rincón Solidario

Los propietarios pusieron una pelopincho

Hola, hoy sigo con las consultas.

En el consorcio tenemos un jardín de uso común. Algunos propietarios arreglaron de palabra el poner una pelopincho en verano para uso de los chicos en el jardín.

Al consultarle al administrador sobre este tema su respuesta fue: "es un tema político, yo miro para otro lado.."

A mí no me molesta que pongan una pelopincho, lo que sí me preocupa es que el seguro integral no cubre la responsabilidad civil, ¿existe la compañía de seguros que cubra la responsbilidad civil por una pelopincho?

En caso de un eventual accidente ¿el consorcio es responsable? ¿y el administrador?

¿Cuál es la posible solución a este tema?. Yo quiero que los chicos tengan una pelopincho en el edificio, pero si pasa algún accidente quiero estar asegurada.

En el caso de que la asamblea de propietarios por mayoría decida que aunque no haya seguro se pone igual la pileta y que cada uno sea responsable por sus chicos ¿esto es correcto? ¿exime al consorcio de responsabilidad en caso de accidente?

Si al consorcio nada lo exime de responsabilidad, ¿puedo dejar asentado en acta algo que diga que estoy en desacuerdo y que me exima en forma personal de responsabilidad? ¿el administrador debe dejar asentada su posición sobre el tema?

No sé si me estoy preocupando demasiado, tal vez sea lo común poner la pelopincho sin seguro y no pasa nada.

Les agradezco muchísimo por su ayuda y por el tiempo que dedican a darnos respuesta.

Muchas gracias.

Saludos

Silvina.

(11/11/2009)

Estimada lectora Silvina:

Varios conceptos, atributos y caracteres de la Propiedad Horizontal se encuentran en danza en el caso traído a estudio por Ud..

En primer lugar, corresponde dilucidar qué cosas son de propiedad común de los consorcistas. Para ello nos referimos al art. 2º de la ley 13.512 -cuya enumeración, precisamente, no es taxativa- y a la enumeración que determine cada Reglamento de Copropiedad y Administración de acuerdo a la manda que deriva del inc. 3 del art. 3º del decreto18.734/49 reglamentario de la ley de PH. 

Si se considera al jardín, por el RCA del edificio, como propiedad común -al cual además pueden acceder todos los consortes de la finca- la cuestión pasa ahora por el destino y uso de ese espacio.

Así, el art. 3º de la ley 13.512, primer párrafo, expresa que "Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás…". Y en consonancia, el art.3º, inciso 5, del decreto reglamentario supra señalado indica que el RCA deberá establecer el destino de las diferentes partes del inmueble , vale decir no sólo de las unidades funcionales sino también el de las partes comunes que, en general, se correspondan con su naturaleza.

Si el destino del solar, de acuerdo al reglamento, es el de jardín, transformarlo, aunque sea temporariamente, en lugar de asentamiento de una pileta -aún de características pequeñas y hasta precarias- conllevaría la necesaria reforma del mencionado reglamento y reunir los recaudos que el propio reglamento establece (en la mayoría de los supuestos la unanimidad de los votos proporcionales) o en su defecto una mayoría no menor a dos tercios (cfr. art.9º de la ley 13.512).

Ahora bien, podría plantearse si la instalación de la pileta no constituye una obra nueva o una innovación (o mejora, para otra porción de la doctrina de autores especializados) previo debate si corresponde aplicar la unanimidad o la mayoría simple de la voluntad consorcial) según corresponda fundar la posición en el art.7º o en el 8º de la regla que rige al sistema.

De cualquier modo y sin querer entrar en disquisiciones respecto al párrafo anterior -que fuera objeto de varias otras notas en este mismo Boletín-, la decisión asamblearia significará, a nuestro entender, la asunción por el consorcio de un aspecto más de su responsabilidad.

En esta hipótesis, podrían producirse varias alternativas: a) que la decisión de los comuneros reunidos en asamblea no cumpla con los requisitos que fija el RCA y la ley (decisión contra legem); b) que cumpla con los recaudos imprescindible; c) que a sabiendas del incumplimiento, los presentes por mayoría asuman las consecuencias de su actitud.

En los casos a) y c) le cabe al administrador, en la esfera de su obligación de velar por el cumplimiento del RCA y de la normativa vigente, dejar claramente asentado en el acto -y esto trasladarlo al acta de la reunión- que la decisión transgrede la norma que vincula al Consorcio con sus condóminos y la responsabilidad que ello puede acarrear.

Tales extremos, habilitarían al administrador del inmueble, en su carácter de representante legal del ente consorcial, a accionar por la violación del RCA, procurando su efectivo cumplimiento, en la búsqueda de restituir las cosas a su estado anterior.

También, podría suceder, que la decisión de la mayoría pretenda realizar una innovación que, sin modificar expresamente el destino asignado a alguna de las partes comunes, dificulte el uso, dificulte su uso y goce; esta situación no admite una prueba objetiva como en el supuesto de violación de reglamento, sino que requerirá de otros medios probatorios que lleven al juez a la convicción de que las innovaciones propuestas inhiben o dificultan gravemente el uso de ciertas sectores comunes (1).

Adentrándonos en los tipos de responsabilidad, de manifestarse el supuesto objeto de análisis, consideramos que el Consorcio habrá de asumir la responsabilidad tanto contractual -con respecto a sus consorcistas- cuánto extracontractual o aquiliana -en relación a los terceros- en su condición de guardián de las cosas de que se sirve o tiene a su cuidado, en la total plenitud de lo prescripto en el art.1113 del Código Civil.

La citada norma señala, en su primera parte, que "La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado".

Asimismo, en base a esas expresiones es considerada guardián la persona que tiene, de hecho, un poder efectivo de vigilancia, gobierno y contralor sobre la cosa que ha causado el daño; la responsabilidad no se genera por la sola circunstancia de detentar la cosa dañosa sino por tener sobre ella un poder fáctico de control (2).

Por otro lado, el referido art. 1113 del C.C., en su 2º párrafo dice: "En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder". De este modo el sistema de la responsabilidad civil admite tres esferas diferenciadas: a) daños causados por un hecho humano, corresponde aplicar el art. 1109 del Código Civil; b) daños causados por las cosas, rige el art.1113., 1ª parte, del C.C.; c) daños causados por el riesgo o vicio de la cosa, se subsume en la 2ª parte del art.1113 del C.C., arriba transcripto.

Éste último item, se corresponde la denominada teoría del vicio o riesgo de la cosa inerte que direcciona a la responsabilidad objetiva del sujeto. "Esto significa que la inexistencia de 'culpa' resulta irrelevante para exonerarse de responsabilidad, pues ésta tiene su causa en la condición de guardián de tales bienes y no se hace necesario imputarle ninguna clase de negligencia u omisión para que surja la obligación de responder por los daños" (3).

Por último, la tercera parte del art.1113 es clara con respecto a la forma que podrá desresponsabilizarse el Consorcio, a saber: "Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable".

Entre muchísimas citas jurisprudenciales podemos elegir: "El hecho que el Consorcio no haya autorizado las obras en sus partes comunes que provocaron los perjuicios a terceros vecinos no lo exime de responsabilidad , ya que el no haber tomado las medidas necesarias para impedir la concreción del perjuicio lo hace responsable por omisión" (4); "Si el daño se originó en un bien común, la reparación debe efectuarla el Consorcio sin que pueda alegar falta de dolo o culpa en la producción del daño para sostener la ausencia de responsabilidad" (5) y "Así como el Consorcio tiene legitimación activa para demandar a alguno o algunos de los consorcistas cuando éstos realizan obras prohibidas por la ley, también debe ser sujeto pasivo de la acción cuando tales obras afectan a terceros vecinos, máxime si estuvo a su alcance impedir que las obras se ejecutaren o pudo demandar judicialmente su retiro por proceso sumarísimo (art.15, ley 13.512)" (6). 

Finalmente, es de destacar que la ley 13.512 solamente regula la obligatoriedad de contratar por el Consorcio un seguro contra incendio (art.11, in fine) maguer no existe previsión alguna acerca de la contratación de seguros de responsabilidad civil. Sin embargo, es común que el ente tome seguros tendientes a cubrir dichos siniestros, de esa manera el seguro de responsabilidad civil se instituye en beneficio del asegurado aunque su efecto beneficioso pueda extenderse a terceros en tanto el contrato lo permita.

En tales casos, cuando la aseguradora es citada en garantía, la sentencia será ejecutable contra ella "en la medida del seguro", esto es, en los límites y con los alcances de la cobertura asumida por la empresa, entre los que se comprende la franquicia pactada en la póliza cuyas estipulaciones resultan oponibles al damnificado, atento que su derecho se circunscribe -en este aspecto- a las modalidades del contrato de seguro que vincula a la parte demandada y a la citada en garantía (7).

De allí, que en la hipótesis enunciada en la consulta, será de vital importancia si la compañía de seguros conocía la existencia de la pileta al momento de la contratación del seguro y sus derivados potencialmente dañosos fueron tenidos en cuenta al emitir la póliza.

"La compañía aseguradora citada en garantía debe ejercer en tiempo oportuno las facultades otorgadas por la ley de seguros para eximirse de la responsabilidad; en caso contrario, se configuraría un supuesto de renuncia tácita a la caducidad (arts. 39, 40, 42, 46 inc. 6º, y 56, Ley de Seguros 17.418). Una vez manifestada la voluntad de aceptar la cobertura, no puede la compañía aseguradora ir contra sus propios actos, y pretender lo contrario" (8).

Los tribunales han sentenciado que "En el juicio contra su asegurado, donde ha sido citado en garantía, el asegurador puede oponer las defensas nacidas antes del siniestro, entre las que se encuentran la exclusión de determinados riesgos del seguro, pues el único vínculo entre terceros damnificados y la aseguradora es el contrato de seguro, no pudiendo prescindirse de su contenido" (9).

"Las cláusulas limitativas de responsabilidad en materia de seguros, especialmente aquellas que delimitan el riesgo asegurable, en tanto cláusulas de no seguro, no son ajenas a la víctima, esto es ella no puede ignorarlas, desde que su derecho a ser pagada por la compañía aseguradora del victimario se concretará , en tanto la conducta de ésta última resulte involucrada en el riesgo que ha absorbido la entidad aseguradora. El seguro de responsabilidad civil se instituye en beneficio del asegurado, aunque en definitiva su efecto beneficioso pueda extenderse a terceros, pero ello será así en tanto el contrato lo permita" (10).

En definitiva, no obstante el seguro de responsabilidad civil prevé la reparación del daño producido a terceros, éste, salvo disposición en contrario, nunca podrá superar la cuantía o la medida del seguro. Por ello, el tercero está subordinado, le son oponibles o le afectan determinadas estipulaciones contractuales, aún cuando fue ajeno a la celebración del pacto (11).-

Esta ha sido la solución adoptada, también, en "Rodríguez, Alberto A. contra Consorcio Propietarios Edificio Álvarez Jonte 5140, Capital y otros (12).-

Esperando que lo aquí expuesto sea de su utilidad y eche luz sobre tan difícil cuestión, la saludamos con distinguida atención.

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(1) Vgr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La Propiedad Horizontal.Análisis dogmático de la ley 13.512, pg. 174, Lexis-Nexis, Bs.As. 2005.

(2) Ver Gurfinkel de Wendy-Martínez-Barboza, Responsabilidad del Consorcio de Propietarios en la Propiedad Horizontal, pg.124, Abeledo-Perrot, Bs.As. 2008.

(3) Orfila, Bartolomé, Consorcios, 2da. edición, pg.391, Errepar, Bs.As. 2006.

(4) Cámara Nacional en lo Civil, Sala H, 17/05/1994, Jurisp. Cám. Civ. Isis, sum.3762.

(5) Ídem tribunal anterior, Sala D, L. 73.946, 06/03/1991 y Sala A, 27/04/1994, Jurisp. Cám. Civ., Isis. sum.3843.

(6) Ibídem tribunal arriba cit., Sala H, 17/05/1994, Jurisp. Cám. Civ. Isis, sum.6020.

(7) In re "Olea de Barrera, María A. v. Alonso, Raúl O., s/ daños y perjuicios", C.Nac.Civ. Sala I, 03/10/1996, eldial.com 12.111.

(8) Gurfinkel de Wendy-Martínez-Barboza, op.cit., pg.93.

(9) Autos "Medina, Gualberto c. Segovia, Alberto s/ daños y perjuicios", C.Nac.Civ. Sala H, 19/03/1999, eldial.com 14.893.

(10) Fallo cit. en (7).

(11) Sentencia en actuados "Hamud, Benjamín Jahmur c. Telefónica de Argentina S.A. s/ daños y perjuicios". C.Nac.Civ., Sala H, 21/08/1996, eldial.com 13.828.

(12) C. Nac.Civil, Sala J, 14/08/2006.

Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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