Rincón Solidario

Una unidad es un burdel

Les escribo porque vamos a tomar un edificio, el cual tiene una unidad que funciona como BURDEL..

La consulta es: ¿puede funcionar en un edificio?. En caso contrario, ¿cuáles son los pasos a seguir para que se vayan?

¿Hay alguna ley que prohiba estas actividades en el consorcio?

Voy a agradecer que nos ayuden si tienen información, o si ya les pasó alguno que nos pueda contar de su experiencia.

¡¡¡ Muchas Gracias! !!!

Erica

(22/12/2009)

Estimada Sra Erica: 

Lo que Ud. refiere en cuanto al destino dado a la unidad funcional encuadraría dentro de lo normado por el art. 6º de la ley 13.512 inc a) "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración". 

En principio se debe analizar el destino dado en el reglamento a las unidades funcionales, e indudablemente no debe estar destinado para lo que ud. refiere, en ese sentido encontraríamos la primera prohibición, (destinarlos a fines distintos a los previstos en el reglamento) y lo segundo que también norma el art. referido en su inc. b) usos contrarios a la moral y buenas costumbres. 

Estas prohibiciones que se le imponen a cada propietario de la unidad funcional son verdaderas restricciones y límites al derecho exclusivo que cada propietario tiene, siendo también abarcativo para los que ocupan por cualquier título las unidades funcionales ya que el reglamento es obligatorio para todos (locatarios, comodatarios, intrusos, ocupantes etc.)

Cuando alguno de estos sujetos incumple la ley y el reglamento de copropiedad tienen a su alcance los medios legales a fin de hacer cesar el incumplimiento. Ello es a través del recurso legal de lo normado por el art 15 de la citada ley: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos (*). El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".

Es un tanto difícil definir la moral y las buenas costumbres en regla general porque el concepto de moral es autónomo, es decir se la impone al individuo a sí mismo, surgiendo de una convicción propia, exigiendo una íntima adhesión a la norma que se cumple. La moral en nuestro derecho se ha receptado en distintos institutos como ser "la teoría del abuso del derecho art. 1071 Código Civil, la teoría de la lesión (art. 954), la equidad (art 907, 1069, 1316 bis 1638 7 3477) o la teoría d la imprevisión (art. 1198).-

En este caso, específicamente en el derecho consorcial, la moral va a estar determinada por las íntimas convicciones que los propietarios tengan y que la habrán de plasmar en el estatuto que regirá su vida en comunidad.- 

Las buena costumbres pueden ser entendidas como "toda norma general creada espontánemanete a través de la repetición de determinadas conductas y a cuyo respecto media el convencimiento comunitario de su obligatoriedad (Manual de Derecho Procesal Civil Tº 1 4º ed. , Abeledo Perrot 1977 Serie Legislación comentada Régimen de Propiedad Horizontal Lexis Nexis pág 75/77).-

Son los mismos consorcistas que habrán de determinar qué conductas proscriben de acuerdo con sus convicciones en un momento determinado. "Determinar cuándo una actividad , una cosa, un género de vida o lo que fuera, perturba la tranquilidad de los demás consorcistas está reservado a la apreciación y valoración juidicial, la que debe fundarse en el buen sentido, en los cánones ordinarios de la vida y lo que dicta al juez su ciencia y su conciencia (Cam Nac Esp, Civi y Com Sala 5ta. 21/12/981)JA 1989 II 128)"

La expresión "buenas costumbres" en la norma prohibe toda actividad que afecte el decoro y el buen orden que debe reinar en las relaciones de vecindario y el respeto recíproco por la sensibilidad y delicadeza comunes (Laje Eduardo La propiedad Horizontal en la legislación Argentina Perrot Buenos Aires, 1951 pág. 530)

Las acciones con la que se cuenta son las del art. 15 de la citada ley, pudiendo un grupo de propietarios, o uno de ellos, o bien el consorcio inciar las acciones para que cese las violaciones al reglamento. "Cuando las infracciones son cometidas por ocupantes de las unidades funcionales distintas del propietario, la acción para obtener su cese puede dirigirse tanto contra los primerso como contra el segundo (Cam Nac Civ sala k 8/6/92 Cons Riobamba 309 c/Rezwik Roberto)" 

"Cuando se produce una violación a las previsiones legales o contractuales, el consorcio tiene derecho a exigir que se cumplan las normas dispuestas en interés común, aunque no se ocasionen un perjuicio material, no pudiendo oponerse a éste la ausencia de perjuicio, pues le basta demostrar la infracción cometida, y que lo que cuenta es la conducta antijurídica, es decir la violación a sabiendas de las normas legales y reglamentarias (Cámara Nac. Civi Sala L 17/17/92 Cons. Carlo Calvo 2251 v. Sebastiani Francisco)" 

En atención a lo expresado precedentemente los pasos a seguir en cuanto a la solución del problema planteado son:

1) Lectura del reglamento en cuanto a la prohibiciones,

2) Contar con las pruebas de la violación del reglamento, testigos, publicidades en diarios, revistas, que puedan acreditarse en un futuro juicio,si existe vigilancia el control que hacen del ingreso de los visitantes al edificio en especial a la unidad referida.-

3) Denuncia efectuadas a la policía en caso de ruidos molestos o presencia de personas que provocan ruidos o deambulan por los espacios comunes.

4) Intimaciones al propietario y a los ocupantes para que cesen las violaciones al reglamento.

5) Solicitar una mediación prejuidicial.

6) Inicio de las acciones si se encuentra acreditados los extremos del punto 2).-

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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