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Sistema 9041 para la administración de consorcios...


Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Las cañerías de agua fría y caliente

Estimada Dra Sevitz:

Le solicito me informe si el consorcio debe abonar o no el arreglo de los caños de un departamento ya que el Art. 3º del reglamento que rige al consorcio específicamente refiere que tienen el carácter de comunes las cañerías de agua fría y caliente.

Por otra parte, el Art. 7º detalla las cosas que son de propiedad exclusiva y entre ellas específicamente se encuentran las canalizaciones desde los conductos generales ascendentes y descendentes, los baños, duchas y demás instalaciones sanitarias.

Gracias 

Adm. MG

(7/1/10)

Estimado Sr MG:

A pesar de no contar con el reglamento trataré de contestarle con la referencia de los artículos que Ud. me transcribe:

A continuación interpretaré las cláusulas del reglamento por medio de las cuales se establece en qué casos el consorcio es responsable de las reparaciones que son comunes, y en qué caso no debe afrontarlas pues para este reglamento se les asigna el carácter de propias.-

Conforme el art. 3ero.del reglamento que rige al consorcio se encuentran detalladas las cosas comunes, entre ellos y lo que interesa para la consulta es lo referido a la cañería: específicamente refiere que tiene el carácter común las cañerías de agua fría y caliente.-

Y además establece en su art. 7º las cosas que son de propiedad exclusiva , entre ellas específicamente se encuentra detallado que le corresponden como propios las canalizaciones desde los conductos generales ascendentes y descendentes, los baños, duchas y demás instalaciones sanitarias. Este es el artículo que produce los diferentes criterios de interpretación, al establecer el concepto de canalizaciones.-

En este reglamento expresamente en el art. mencionado distingue que existen cosas que deben ser reparadas por el propietario y que se le asigna el carácter de propias. "Al tratarse de una cosa física, la distinción entre cosa propias y comunes es muy artificiosa, porque en suma, todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes. Por lo tanto, y en orden a los principios que rigen la materia, debe interpretarse que no se menciona en el reglamento expresamente como exclusivo, no puede quitarse al patrimonio común CNCiv Sala I 13/8/96 JA 1999 sum 8607."

Como podrá observarse no es este el caso, ya que el reglamento sí distingue la cosa propia de la común, así es mi interpretación.-

No ofrece duda que los conductos principales que trasladan fluidos provistos por el consorcio (agua, gas, electricidad, calefacción) y los destinados a las bajadas de clocales y pluviales, troncales que sirvan a dos o más unidades son siempre de carácter común, por lo tanto las reparaciones deben ser encaradas por el consorcio. (art. 3ero. del reglamento).-

Pero en el mismo se encuentra un art. El 7º donde específicamente le asigna , por convención o contractualmente, carácter de propio y por ende la responsabilidad por el mantenimiento, conservación y reparación de dichos elementos al propietario de la unidad.-

"Deben correr por cuenta del consorcio los daños producidos en caños y artefactos de desagote de propiedad común, salvo en rejillas o partes externas al cuidado del propietario individual (Cám Nac. Esp. Civ y Com sala 4t. 30/12/88 Nuñez Mario V.;Martinuzzi de Bértora Luisa)". 

Ello es así , pues es reglamento distingue lo propio de lo común, y le corresponde el arreglo al propietario si la cañería que traslada el fluido entre los distintos artefactos de cada departamento solo éste lo aprovecha.- "Conforme lo determina el art. 2do. Inc. E) de la ley 13.512, …las cañerías que llevan el agua a cada unidad son de uso común. Cabe recordar en este sentido que la idea de aprovechamiento en conjunto y de beneficio común es el denominador que enlaza a las cosa calificadas de comunes, siendo que sólo las de aprovechamiento particular o privado no tiene este último carácter (Cáma Civ y Com San Isidro Sala II 30/11/93 LLBA 1994-854)".

"En el régimen de la ley 13.512 las columnas de distribución de agua caliente o de la calefacción son de propiedad común, en tanto que las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a las diversas unidades, en principio, son privadas, y el propietario de la unidad responde de los daños que de ellas deriven. (CNPaz Sala II, abril 10-1961 ED 5-256)"

Debe tratarse de conductos que se hallaren en tabiques interiores de la unidad y que el sector en que se produjera el deterioro sea el que aprovecha en forma exclusiva a dicho departamento.- 

"No es correcta que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común, y, por ende, su reparación corre por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma cuyo recorrido se agota en ella, no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra, han de considerarse partes propias (art. 21 ley 13.512). Y es obvio que entre estas últimas han de encontrarse el desague bajo cocina y la cañería, que naciendo de mismo, y corriendo bajo baldosas de la misma drena en el patio (Cám 1ra. Civ y Com. La Plata sala 3er. 11/4/96 Consorcio calle 43 nro,.459 v. Kliman Alicia)".

Los desagues se encuentran excluídos y son cosas comunes.-

Es importante ,en todos los casos, para determinar a quién le corresponde reparar es determinar el origen de la filtración.-"Para determinar quién debe cargar con el gasto de una reparación no interesa saber dónde se manifestó el daño sino cómo se originó , pues si se originó en un bien común, el pago debe efectuarlo el consorcio, si se originó en un bien de propiedad exclusiva , el pago corresponderá al titular de ese bien (Conf. Gabás Manual Teórico ´práctico de propiedad horizontal p. 171 CNCiv Sala A 27/4/94 Jurisp Cám Civ ISIs sum. 3844).

"Lo dispuesto por el art. 2do. Inc b) de la ley 13.512, que enumera los bienes comunes, se refiere a los servicios centrales afectados al conjunto del inmueble que constituyen partes del edificio existentes por razones de beneficio común. De ello no se sigue que todo caño de agua caliente o fría pertenezca a la comunidad, sino que deben tratarse de los que forman parte de la red general del edificio y no de las instalaciones sanitarias internas y de agua corriente , en su respectivas líneas o canales de conducción en la parte de ubicación de cada unidad de vivienda (CNciv Sala A 14/9/90 LL B.225 DJ 1991-1-946 
En conclusión:La tendencia de los reglamentos modernos, no es este el caso , es la de afrontar todas las reparaciones como cosa común, ya que de la otra forma las reparaciones a cargo del propietario obligado suelen ser una fuente de conflictos y ante el incumplimiento de éste el consorcio se puede ver seriamente perjudicado.-

Además de la jurisprudencia aportada existe una tesis generalizada que considera a los sectores de propiedad común como verdaderos cubos de de aire , limitados por planos horizontales y verticales y , que , tanto esos planos como los elementos o conductos que ellos contienen para la circulación de fluidos, pertenecen al consorcio de propietarios. Por ende respondería el consorcio.- 
Ahora aclarado esto, debo manifestar que el reglamento a mi entender es claro, distinguiendo en qué casos el propietario debe hacerse cargo de las reparaciones producidas por filtraciones en las cañerías, pero debo expresar que, tomando la tesis invocada precedentemente, el,propietario afectado podría intentar no responder por dichos deterioros en caso de discrepar con mi interpretación y recurrir a los tribunales.-
Resumiendo y de acuerdo a este reglamento el propietario debería reparar en los siguientes casos:

1) cañerías descubiertas dentro de su unidad funcional

2) si la cañería que traslada el fluido entre los distintos artefactos de cada departamento solo éste lo aprovecha.-

3) conductos que se hallaren en tabiques interiores de la unidad y que el sector en que se produjera el deterioro sea el que aprovecha en forma exclusiva a dicho departamento.- 

4) Las reparaciones de las instalaciones y conductos en su unidad funcional.-

Repara el consorcio

1) La cañerías en toda la extensión hasta la entrada del unidad funcional

2) Reparar las averías que se produjeren en conductos empotrados en tabiques divisorios entre unidades, o en muros que separen unidades de espacios comunes o del exterior.-

Para poder modificar la cláusula en cuanto a la calidad de ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble deberá convocarse a una asamblea extraordinaria y tener el consentimiento unánime de todos los propietarios.- 

Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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