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Rincón Solidario ¿Qué puede alegar la administración como defensa? Si una persona compra un inmueble que tiene una deuda con la AFIP, más el pago de las expensas corresondientes, pero luego de 6 años surge que hay un protocolo realizado por escribano publico ante acta donde se especifica que los locales del edificio están exentos de pagar expensas. ¿Tiene validez aunque no esté inscripo en el Registro de la Propiedad?, ¿puede ser utilizado como reglamento interno? ¿Se puede reclamar retroactivamente 5 años lo que se pagó de más de expensas? ¿Qué puede alegar la administracion como defensa? Muchas gracias, y aguardo su respuesta. Alicia (15/01/2010) Estimada lectora Alicia: Sin perjuicio de lo confuso de su exposición en el requerimiento en responde, intentaremos desbrozar algunas cuestiones y conceptos propios de la materia, que pueden llegar a echar luz sobre los temas propuestos. No queda claro cual sería la deuda con la AFIP que el inmueble podría tener y que relación tiene esto con el pago de expensas, obligación primaria de los comuneros para la subsistencia del sistema de la propiedad horizontal, regulado por el art. 8º, primera parte, de la ley 13.512 (1) y por todos los reglamentos de copropiedad y administración a los que se sujetan los inmuebles sometidos a éste régimen. Sin embargo, las excepciones al pago del total o, bien, de ciertos o determinados gastos son válidas, sin lugar a dudas, si se encuentran fijadas en el RCA, que como tantas veces hemos repetido, es ley entre las partes integrantes del Consorcio, es decir para los copropietarios, conforme se deriva de la propia norma que enmarca a la PH y los establecido por los arts. 1137, 1197 y ccdantes. del Código Civil (2). Se ha dicho, que el RCA no es solamente una enumeración de normas de vecindad y convivencia entre los componentes del Consorcio sino que representante una parte integrativa del propio título del derecho real y, como tal, oponible no sólo a los integrantes del Consorcio sino también a terceros y sucesores de los propietarios (3). Por lo que su carácter obligatorio es indubitable. Con respecto al principio general establecido en el citado art. 8º de la ley de PH por el que todos los comuneros deben contribuir a los gastos necesarios para la administración, mantenimiento y reparación de la cosa común, la excepcionalidad se produce en algunas unidades que pueden ser eximidas de participar en determinadas erogaciones, siempre que exista convención expresa al respecto. Las cargas comunes se especifican mediante porcentuales insertos en el mencionado RCA, siendo éstas cláusulas de las llamadas obligatorias. Por ende, la modificación en la contribución a los gastos comunes debe, necesariamente instrumentarse mediante reforma del reglamento de copropiedad y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Ahora bien, si la convención a la que se hace referencia en la consulta proviene de una asamblea en la que se dispuso la reforma del señalado reglamento con los recaudos establecidos en el art. 9º, párrafo primero, de la ley 13.512 (4) o la voluntad que señale el propio reglamento -que por tratarse de una de las denominadas cláusulas estatutarias y en consonancia con la opinión pacífica de la jurisprudencia y de la doctrina mayoritaria que en la generalidad de los casos prescribe la unanimidad de votos afirmativos de la totalidad de porcentuales representados en el edificio- algunos consortes pueden ser eximidos de participar en algunos gastos (5). "La modificación del régimen de expensas respecto de las unidades que se encuentran exentas de pago debe instrumentarse mediante reforma del reglamento de copropiedad" (6). Así la cosas, en el marco de la vida consorcial, existen situaciones de naturaleza cambiante, que suele ser necesario modificarlas de manera constante o adaptarlas al devenir del desarrollo de la vida de los vecinos en comunidad y relativas a la prestación de tareas por el personal de edificio, la adecuación de algunas funciones del administrador o la forma de implementar tareas por los prestadores de servicios al inmueble, razón por la que no resulta ni conveniente ni práctico instrumentarlas en el RCA. En tales supuestos, los consorcistas reunidos en asamblea, convienen en celebrar un acuerdo, por instrumento privado, que suele conocerse como reglamento interno. Para ello basta la simple mayoría de votos en la asamblea, si nada dice en relación a éste el reglamento de copropiedad. Y a partir del momento de su aprobación resulta obligatorio para todos los propietarios y ocupantes del edificio. En
dicho reglamento interno es común regular temas referidos a la
prohibición depositar mercaderías, materiales, muebles y otros objetos
en lugares comunes; horarios de mudanza y de descanso en los que no
deberían producirse ruidos exagerados; colocación de letreros, carteles,
insignias, placas, anuncios en lugares comunes; modos de colocación -o su
prohibición en definidos lugares comunes- de toldos, macetas, antenas;
espacios por los que debieran transitar los animales domésticos dentro de
la finca; formas de empleo de distintos ascensores del edificio, si los
hubiere; etc. Por su parte, las cuotas de expensas comunes prescriben a los cinco años de su exigibilidad, por aplicación del art. 4027, inc. 3º, del Código Civil (8), estando la prescripción sujeta a las reglas generales sobre su interrupción y suspensión. En el caso traído a análisis, allende no entrever motivación suficiente sustentada en el presupuesto fáctico expuesto para tener acción a los fines de reclamar el reembolso (o repetición) de lo abonado en demasía según surgiría de la invocada actuación notarial, es dable comentar que la índole de la relación jurídica sustancial existente entre el Consorcio de condóminos y los titulares dominiales de las distintas unidades que componen el inmueble sometido a la PH en razón de la ley 13.512, al revestir naturaleza contractual, hace aplicable el plazo de prescripción decenal contenido en el art. 4023 del Código Civil (9). Con lo respondido esperamos haberle sido de utilidad y la saludamos con distinguida consideración. Jorge
Resqui Pizarro --- (1) "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta". (2) Art.1137 CC: "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos": Art.1197 CC: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma". (3) "El reglamento es integrativo del título de propiedad horizontal, lo que implica que por su naturaleza contractual es obligatorio tanto para los firmantes como para los sucesores y terceros, hasta tanto no se modifique" cfr. Cám.Nac.de Apel. en lo Civil de la Capital Federal, Sala J, 17/08/2000, DJ 2001-2-131. (4) "Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad". (5)
La jurisprudencia se ha inclinado, planteada la cuestión de eximición
del pago de gastos comunes se ha resuelto que los locales de la planta
baja con salida directa a la calle deben contribuir a los gastos de
portería y limpieza del edificio y mantenimiento de las instalaciones
cloacales; empero, no deben contribuir a los gastos de mantenimiento de
los ascensores, vgr. C.Nac.Civ., Sala F, 16/09/1991, DJ 1992-I-430. (6) Cám.Nac.Civ., Sala G, 03/10/1995, en autos "Belbwaser, Fanny R. c/ Consorcio Aguirre 621", JA 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12475 y en igual sentido, entre otros varios, C.Civ. y Com.. Quilmes, 23/12/1997, en "Consorcio Propietarios Quilcenter c/ Raballino, Anatilde s/ejecutivo", BA B 2900485, Lexis Nº 14/40605; C.Nac.Civ., Sala B, 12/05/61, ED, 1-535; ídem Sala D, 05/04/61, ED, 5-250. (7) "Si bien el valor del reglamento interno de los consorcios es similar al de los reglamentos de copropiedad en cuánto a las obligaciones de los copropietarios de respetarlos, la validez de sus cláusulas depende de que sean incorporadas al reglamento de copropiedad mediante la escritura pública correspondiente e inscripta en el Registro de la Propiedad" in re Consorcio Avda. Santa Fé 3336/8 vs. Beltrán, Ramón O., Cám.Nac.Civ., Sala A, 21/04/2003, JA 2003-IV-813, Lexis Nº 1/66808. (8) Art. 4027 CC: "Se prescribe por cinco años, la obligación de pagar los atrasos: …3. De todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos. (9) Art. 4023 CC: "Toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial. Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor". --- El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483. |
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