Rincón Solidario

Para saber si corresponde que lo pague el inquilino o el propietario

Estimados:

Quisiera saber si los gastos particulares por los arreglos y pintura que se hicieron en el palier del departamento que alquilo corresponden a expensas ordinarias o extraordinarias? El resumen dice cuota 1 de 2 (o sea que el mes que viene supongo que recibiré otro gasto similar).

Quisiera entender este tema para saber si le corresponde pagarlo al inquilino o al propietario, dado que en la definición de expensas ordinarias se habla de incluir "reparaciones menores" y en extraordinarias habla de arreglos en hall principal, ascensores, etc. por lo que podría entrar en ambas categorías.

En particular si las expensas son habitualmente de $350 y este mes vinieron $560 por este tema, debería entender que son extraordinarias, aunque la administración no lo ha identificado como tal.

¿Me podrían dar una recomendación al respecto?

¡Gracias!

Claudia

(12/01/2010)

Estimada Claudia: 

Respecto de tu consulta debemos dejar en claro que todo gasto realizado en sectores comunes (como creo es el caso que vos referís) no debe considerarse "gasto particular", de haber sido así no debería haberse incluido entre los gastos a prorratear para su recaudación entre los consorcistas.

Por el contrario una reparación en un paliers es un gasto común, es decir, participan en su concurrencia todos los demás propietarios, incluida tu unidad por supuesto. En este punto es importante hacer la aclaración de que mis consideraciones anteriores parten del supuesto que la reparación correspondía al Consorcio porque la causa que produjo el daño en la pared también fue solucionada por él.

Si la causa de la reparación estuvo a cargo de alguna Unidad en particular (por ejemplo: daños en una mudanza, rotura de mampostería por trabajos de refacción dentro de la Unidad, etc.) en ese caso la reparación del daño en un lugar común estará a cargo exclusivo de quien produjo el daño.

Con relación a la discriminación de expensas comunes y extraordinarias, debo decirte que es erróneo considerar esta división, y si es correcto considerar que los gastos pueden ser "ordinarios" o "extraordinarios" y las recaudaciones pueden ser "ordinarias" o "extraordinarias", por lo tanto LAS EXPENSAS SON SIEMPRE COMUNES, porque se refieren a "la comunidad consorcial". Asimismo y aunque se recaude como "cuota extraordinaria" NUNCA deja de ser una expensa COMUN. Atento a ello la Administración de tu edificio mal puede identificarlas como "expensas extraordinarias", no corresponda que así lo haga.

Respecto de quien debe pagar ese gasto (el propietario o el inquilino) no es un tema que deba dilucidar la administración del Consorcio ya que el Contrato de Locacion entre las partes es ajeno al Consorcio y a la Administración de ese Consorcio, de manera que la Administración NO debe NI puede arbitrar en tal situación. Ante el Consorcio la obligación y responsabilidad del pago de expensas es exclusiva del Propietario y el hecho de que contractualmente el Propietario le transfiera al Inquilino esa "obligación" que le corresponde a él, produce estas situaciones de complicada resolución.

Lo sensato debiera ser que Propietario e Inquilino lleguen a un entendimiento respecto de que gasto afrontará cada parte, no solamente en este caso, sino en los que a futuro pudieran presentarse a fin de conservar buena relación entre Locador y Locatario y que ninguna de las partes se sienta dañada "injustamente" por pagar gastos que "a su entender" no le correspondían. De no llegar a un entendimiento un asesor legal (particular o institucional) podrá guiarte en cuanto a los pasos a seguir.

Te deseo mucha suerte y espero estas líneas te aporten alguna ayuda.

Adm. Jorge Ferrera

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El Adm. Jorge Ferrera es socio fundadodor de la Unión de Medios Independientes de Propiedad horizontal (UMIPH), columnista del programa de TV por cable Reflexiones Nacionales y co-conductor del programa de radio Hablemos de Consorcios (AM 1010 Onda Latina los viernes a las 19 hs.)

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