Rincón Solidario

Al administrador se le ocurrió hacer un Reglamento Interno

Buen dia, mi consulta es la siguiente: al administrador de nuestro consorcio se le ocurrió hacer un reglamento interno cambiando lo que dice el reglamento original.

El aduce que cada propietario se debe pagar sus gastos de roturas de caños, destapaciones y dice que así el consorcio ahorraría dinero.

A mí, como a varios vecinos, nos parece una locura porque el reglamento interno es para hacer respetar horarios.

Les agradecería su opinión 

Gracias.
Maria Rosa
(22/01/2010)

Estimada Sra María Rosa: 

En principio quiero recordarle que el administrador es un representante legal o mandatario del consorcio que debe ejecutar o hacer cumplir no solo lo que el reglamento tiene normado sino que también las decisiones concensuadas en las asambleas, no decide sobre cambios de reglamento ni impone reglamentos internos que no hayan sido aprobados previamente por una asamblea convocada al efecto, es decir , es solamente un mandatario que ejecuta las decisiones de su mandante y no decide en nombre propio: "El administrador es representante necesario del consorcio, ello es coherente con la imperativa exigencia de la ley 13.512 y del decreto reglamentario de que se lo designe el en reglamento". (Cam. Nac. Civil Sala C 16/7/92 Cons Medrano 1701C/Perez Manuel J.A: 1993-LLL, 189 Lexis 2/4305). 

Además es de destacar que los reglamentos internos no tienen por finalidad modificar los reglamentos de copropiedad en cláusulas de las llamadas estatutarias, que para ser modificadas necesitan una mayoría especial, generalmente "unanimidad o las dos terceras partes de los propietarios". 

El reglamento interno a diferencia del reglamento de copropiedad , no es obligatorio, siendo facultativo su redacción por parte de los condóminos, pero una vez sancionado por éstos es de cumplimiento para todos los propietarios y ocupantes, no integra el título suficiente como sí lo hace el de copropiedad, y solo será oponible al nuevo adquirente a partir de su notificación.-

Las llamadas claúsulas estatutarias están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: "La reforma de las claúsulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la ley 13512,o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633). 

En relación a ello, para alterar, reformar o cambiar la condición de común de los caños o a quien se le deba atribuir su arreglo, resulta imperioso realizarlo en la forma descripta, es decir: decisión asamblearia, confección en escritura pública e incripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: "Es ineludible que la modificación del reglamento de copropiedad se instrumente en escritura pública (C.N.Civil Sala C12/1289J:a: 1990-III.375). "El acta protocolizada de la asamblea que modificó el reglamento de copropiedad no suple la exigencia formal de que sea instrumentada por escritura pública". (C.Nac Civil Sala C 13/2/01 Kuropatwa Ignacio C/Consejo admnistración Junin 546).

Por lo manifestado el administrador se encuentra totalmente impedido para tomar decisión alguna sobre los derechos adquiridos por los condóminos en el reglamento que rige la vida del consocio, en atención a ello cualquier cambio que se produzca que no siga los pasos indicados, será pasible de una acción de nulidad, por la falta de las mayorías necesarias requeridas y cualquier propietario que no haya consentido el acto podrá iniciar las acciones: "En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensa comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Rio Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494). "El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una accción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como expresión de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316).

Espero haber respondido a su inquietud

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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