Rincón Solidario

Cambió su auto por una moto

Estimado Director:

Quisiera que me respondan la siguiente consulta: hace más de 20 años que habito el mismo edificio y como propietaria de un espacio guardacoches siempre tuve inquilino.

Ahora mi inquilino -que también forma parte del consorcio desde hace 30 años- cambió su auto por una moto y el encargado le prohíbe ingresar.

Nuestro reglamento de propiedad menciona los 16 espacios guardacoches pero no hace mención alguna sobre el estacionamiento de motos; además no hay antecedentes de reunión alguna de los propietarios de cocheras al respecto ni de modificación del reglamento en ninguno de sus puntos.

Quisiera vuestro asesoramiento antes de citarme con el administrador ya que pienso que los que ocupan la cochera estarían contentos de que haya más lugar estacionando 15 autos y una moto y vislumbro cierta animosidad por parte del encargado.

Cordialmente

(03/02/2010)

Sra Marisa: 

Primero quiero puntualizar el concepto de espacio guardacoches, "es un lugar destinado al estacionamiento de vehículos , siendo ésta una unidad funcional que tiene varios condóminos en donde cada uno tiene un parte del todo y estacionan conforme a lo que ellos mismos establezcan. 

En estos casos la reglas que rigen la relación de sus titulares son las generales del condominio con las puntualizaciones que establezca el reglamento " Si del Reglamento de Copropiedad surge que el garage del edificio constituye una unidad funcional de la que resultan ser titulares actuales o potenciales quienes además revisten la titularidad de alguna otra unidad funcional, no procede subsumir sin más dicha unidad en la categoría de bien de propiedad común ni tampoco en la de bien de propiedad exclusiva ya que tiene, con relación a esta última categoría, por ejemplo, restricciones para su adquisición o disposición. (CNCiv., sala M, junio 21-1991). ED, 152-364" .

Yo desconozco qué dice su reglamento acerca del estacionamiento de los vehículos, pero igualmente podré contestar su pregunta en forma general. De la definición precedente ud. se podrá dar cuenta que este espacio guardacoche, no es un lugar común, es como si fuera un departamento sin paredes, que posee varios dueños. "Las disposiciones del Código Civil en materia de condominio mientras no sean incompatibles pasan a formar parte del sistema normativo más amplio constituido por la ley 13512, el Reglamento de Copropiedad y las decisiones de la asamblea, cuyos actos de voluntad dirigidos a regular conductas de los miembros del consorcio son normas del sistema. Por ello hay artículos del citado código relativos al condominio que no se aplican cuando se trata de un bien con las características del garage comprendidos en el régimen de propiedad horizontal como sucede en el caso, valga como ejemplo la limitación al poder de enajenar (art. 2677) o la de pedir la división de la cosa común (art. 2692). Es por ello que en el caso es ajustada a derecho la decisión del a quo en cuanto consideró legitimado al consorcio de copropietarios para exigir judicialmente el cumplimiento del reglamento con relación a dos consorcistas. (CNCiv., sala M, junio 21-1991). ED, 152-364.

Quiere decir que esta unidad destinada a espacio guardacoche constituye un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares en éste caso específico de 16 condóminos, que en su esencia conceptual no guarda diferencia con las unidades propias. Por ende la obligación de custodia corresponde a sus propietarios más allá del deber de vigilancia que le corresponde a sus propietarios y más allá del deber de vilgilancia que le corresponde al encargado sobre partes comunes de éste. " ....En tanto que la unidad funcional destinada a garage es de propiedad exclusiva de varios condòminos, no corresponde al encargado del edificio determinar si un tercero cuenta o no con derecho a uso de las cocheras, sino que es a aquéllos a quienes incumbe comprobar tal extremo... Cama Nac CiviL Sala CD. 26/4/1982 ED del 11/8/1982 Régimen de Propiedad Horizontal serie de legislación comentada Lexis Nexis pág 49".

La jurisprudencia es muy clara en este aspecto, el encargado no tiene ninguna autoridad para prohibir el acceso de los vehiculos a esta unidad funcional "denominada espacio guardacoches", en eset caso el encargado se ha excedido en sus obligaciones y hay que hacer la queja correspondiente al administrador por la falta grave que está cometiendo el encargado, la distribución de los espacios es un tema exclusivo de los condóminos y es a ellos a quiénes se les debe hacer la consulta : si estaría vedado el estacionamiento de una moto. Unicamente el consorcio podría intimar a esa unidad funcional "espacio guardacoches" en el caso de transgreción de alguna norma del reglamento, en otros aspectos no es posible que el consorcio reglamente nada dentro de este condominio. 

Reiterando para que los conceptos queden claros: no le corresponde al encargado permitir o prohibir el acceso al espacio guardacoches, las reglamentaciones dentro de esa unidad especial, solo le competene a los miembros del condominio y el consorcio no puede inmiscuirse dentro de la misma salvo el incumplimiento del reglamento de copropiedad.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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