Rincón Solidario

Caída de objetos de los pisos superiores

Buenas tardes, quiero consultar si existe alguna ordenanza que prohíba la instalación de toldos rebatibles (creo que ese es el nombre de los que pueden abrir sus hojas) en un patio interior de un edificio. 

Quiero acotar que dicho patio figura como parte propia de la unidad en la escritura de propiedad de la misma. 

Y si ya están instalados, ¿con aprobación en asamblea de copropietarios, corresponde al consorcio hacerse cargo de daños ocasionados por caída de objetos de las unidades de pisos superiores?

Desde ya, muchas gracias.

Ernesto
(18/12/2009)

Estimado Ernesto:

En primer lugar un patio como piso del "pozo de aire y luz" o también llamado "patio de aire y luz" es un espacio común de uso exclusivo de una unidad con acceso directo a él. Y como tal tiene un destino específico que es proporcionar aire y luz a las unidades cuyas ventanas y luces se abren a él. En cuanto a ellos hay jurisprudencia que entiende que techar los mismos no sólo significa alterar el destino que tienen los mismos sino también la transformación de un espacio descubierto en un espacio cubierto.

Dice el articulo 3º de la Ley 13512 "Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento al que accedan".

El articulo 6º dice "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a - Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. b - Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".

Por lo expuesto según lo normado expresamente en el Reglamento de copropiedad y administración, y en la Ley 13.512, tanto en su art. 3 como en su art. 6, que ya fueron transcriptos arriba, no podría techarse un patio por ser este un espacio común y la limitación al uso y goce de dicho elemento común surge también por la naturaleza misma de dicho espacio.

Como siempre aclaro, no soy abogado, pero entiendo que el consorcio, en asamblea no puede autorizar el cerrado del patio por ser contrario a la Ley y Reglamento de Copropiedad y también si existen daños ocasionados al toldo metálico no sería el consorcio el responsable de la reparación del mismo.

Por otro lado los propietarios tienen vedada la posibilidad de realizar cualesquier clase de modificación que implique cambios en el aspecto exterior del edificio, articulo 5º de la Ley 13.512. Y dicha prohibición no sólo es en el frente del edificio sino que comprende todas las superficies resultando irrelevante la ubicación de ellas.

Esperando haber respondido su consulta lo saluda muy atte.

Sebastián Hutler Wolkowicz

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El Contador Hutler Sebastián Wolkowicz es Auditor y Administrador de Consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar

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