Rincón Solidario

Su propósito es techarla de alguna manera

Buenas tardes, señores.

Soy administrador voluntario del consorcio donde vivo y ha surgido en él un problema: un propietario adquirió a otro una cochera descubierta y me notificó que es su propósito techarla de alguna manera.

¿Cuáles son los pasos a seguir? ¿Es necesaria una habilitación del Gobierno de la Ciudad o basta con que la Asamblea lo apruebe? y en tal caso: ¿cuál es la mayoría necesaria?.

Desde ya muchas gracias por su ayuda.

Víctor

(23/01/2010)

Estimado Víctor:

Con referencia a tu consulta es de destacar que este tipo de situaciones suelen generar problemáticas de convivencia y eventuales acciones judiciales si no fueren resueltas acertadamente conforme a normativas reglamentarias que deben respetarse y aprobarse por todos los condóminos.

En principio cada propietario de su unidad (cochera en este caso) tiene derecho a su uso y a realizar mejoras o innovaciones siempre y cuando no afecten los intereses comunes del resto de los propietarios.

En este caso planteado se pretendería realizar un "agregado" al estado actual de la unidad complementaria Cochera, es decir, puede interpretarse como una "obra nueva" y para ello necesita la aprobación por unanimidad del resto de los propietarios (Art. 7° de la ley 13512), no sólo de las cocheras, sino también de aquellos que pudiesen no tener cocheras, por supuesto presentes o representados en su totalidad en una Asamblea convocada a tal efecto.

Es relevante destacar que esta obra nueva puede alterar la estética del sector común (prohibida específicamente) y probablemente sentar un (mal) precedente cuando algún otro propietario de cochera pretenda realizar otra u otras "mejoras" o "agregados" a su Unidad.

Pero no es menos cierto que puede intentarse una solución reglamentaria al respecto y que de hecho se ha resuelto pacíficamente en varios consorcios, a saber: 

1) Convocar a Asamblea Extraordinaria en los términos fijados por el Reglamento de Copropiedad. 

2) Contar con la presencia (o mediante representación valida) de la totalidad de los propietarios del Consorcio.

3) Proponer a la Asamblea con profesionales en la materia (ingenieros, arquitecto, maestro mayor de obras) planos técnicamente correctos sobre la "modificación" a tratar (que puede ser sobre la base de un "modelo" que a futuro si el resto de las unidades quisieran hacerlo deberían respetar determinada "estética" y materiales a emplearse).

4) Aprobarse por el voto unánime de los consorcistas dicha "modificación" y eventualmente quienes se harán cargo de gastos de mantenimiento (si los hubiera) y/o eventuales reparaciones a futuro de dicha obra aprobada. 

5) Contar con la aprobación de los organismos competentes (si correspondiere) según la envergadura de la modificación a realizar.

6) Modificar el Reglamento de Copropiedad si fuese necesario. 

7) Contribuir con mayor pago de expensas (si así fuese resuelto) ya que de alguna manera a partir de la "mejora" aprobada la unidad complementaria tendría otro valor en caso de venta. Esto conlleva modificación del Reglamento en cuanto a porcentuales de participación en expensas. 

8) Dar intervención al Seguro del Consorcio de la obra nueva. 

Estos (y otros no menos importantes) deberían ser los parámetros (en general) a tener en cuenta si decidiesen realizar dicha "mejora" en condiciones reglamentarias. 

Es importante agregar que fue aprobada la ley 3254 (modificatoria de la ley 941 que rige en Capital Federal) donde en uno de sus articulados refiere que es obligación del administrador "denunciar ante las autoridades del GCBA toda obra antirreglamentaria…." que realice algún vecino del consorcio por él administrado. Por lo tanto te sugiero informar de ello a los vecinos que no accedan ajustarse "a derecho". 

Como podrás observar, nada sencillo de resolver, pero como se desprende de los anteriores párrafos…tal vez pueda llevarse a cabo la inquietud planteada por el vecino que pretende "mejorar" su unidad complementaria cochera. 

Un saludo afectuoso y suerte en tu gestión.

Adm. Jorge Ferrera

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El Adm. Jorge Ferrera es socio fundadodor de la Unión de Medios Independientes de Propiedad horizontal (UMIPH), columnista del programa de TV por cable Reflexiones Nacionales y co-conductor del programa de radio Hablemos de Consorcios (AM 1010 Onda Latina los viernes a las 19 hs.)

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