Rincón Solidario

Desde hace muchíiiiiiiiisimo tiempo padezco filtraciones

Estimados Sres.

Soy propietario de un departamento en el cual desempeño mi tarea profesional (médico).

El edificio es apto para ello.

Desde hace muchíiiiiiiiisimo tiempo padezco las consecuencias de filtraciones en pisos susperiores, de mayor o menor magnitud.

En la actualidad, una existente a nivel de la cocina (coincidente con una columna de agua cambiada hace algunos años) y que fue in crescendo, actualmente es catatastrófica.

Valga decir que hube de retirar heladera y cocina, desafectar la electricidad de ese tramo (aunque ya se comprometió la luz del techo), retirar todos los azulejos (ya se caían solos), y cortar el gas, cuya cañería probablemente esté dañada.

He leído sus notas al respecto, por cierto ilustrativas.

Disculpándome por la extensión, les explico su orígen: es cierto que el Reglamento menciona como comunes las cañerías "hasta la conexión correspondiente a cada unidad", y que obviamente las pérdidas se originan en algún piso superior, en cañerías comunes o no. ¿Pero cómo puedo yo saber en cuál?

En reiteradas oportunidades he planteado la situación al administrador y al Consejo de Administración, que si responden, lo hacen desaprensivamente sin brindar solución alguna.

He ofrecido, de corresponder, el solventar los gastos de eventuales reparaciones a fin de no verme perjudicado en mi patrimonio y en mi trabajo.

Pero carezco de entidad como para acceder a las unidades que son potenciales causantes del daño.

He instado al administrador para que posibilite lo antedicho, pero sus tiempos se miden en meses, y las soluciones no llegan.

¿Qué debo hacer? ¿Intimarlo judicialmente para que cumpla sus funciones? ¿No debe acaso actuar como facilitador para evitar mayores daños? ¿No tiene acaso la facultad para requerir a quién corresponda que permita el acceso a su unidad para detectar las pérdidas?

Reitero mis disculpas por la extensión, pero estoy sumamente indignado, especialmente al constatar que a la desidia evidenciada, se suma un trato diferenciado para con otras unidades.

Los saludo cordialmente, y espero su consejo.

<Sin nombre>

(11/02/2010)

Estimado Dr., lo invito a "cortar por lo sano"... Ni Ud., ni nadie que no tenga los conocimientos técnicos específicos y que, además, haya efectuado una inspección minuciosa y las comprobaciones de rigor, puede determinar fehacientemente cuál es el verdadero origen de la filtración de humedad. Éste es, ni más ni menos, el primer problema a resolver cuándo se trata de determinar quién es el responsable al que reclamar, si alguno o algunos de los vecinos de los pisos superiores o el consorcio en su conjunto y, al mismo tiempo, poner fin al problema.

Por todo ello, considero que el procedimiento a seguir es el siguiente:

a) Consultar a por lo menos dos empresas de servicios integrales (plomería, albañilería, pintura, etc.) sobre los costos de materiales a emplear y mano de obra, claramente discriminados, de los trabajos a ejecutar en el interior de su departamento para restaurar las cosas al estado anterior al de la producción de estos daños; estos trabajos deberán ser presupuestados en presentaciones que al mismo tiempo cubran todos los requisitos impositivos, ya que no se trata de una hoja con la simple mención del precio;

b) basado en que la regla general en la propiedad horizontal es la propiedad común de todas las cosas y sectores (siendo la excepción lo que es propio de cada unidad), y presumiendo en consecuencia que esta filtración proviene de un sector de propiedad y responsabilidad común, o sea del consorcio, habrá que remitir una carta documento al administrador a efectos de que éste, en representación del mismo, verifique fehacientemente el origen de la humedad, asesorándose en el nivel que corresponda a la dificultad de dicha determinación (plomero, arquitecto, ingeniero...), haga ejecutar inmediatamente las tareas para hacer cesar rápidamente el flujo de dicha humedad y, una vez seco el sector (y fundamentalmente su cocina), le entregue a Ud. el dinero reclamado para que se ejecuten los trabajos de albañilería y pintura correspondientes (que es lo ideal) o, en su caso, los haga ejecutar por los proveedores se servicios del consorcio;

c) si de la inspección que se ejecute en el sector en cuestión resulta que en forma indudable el origen de la filtración está ubicado en un departamento de pisos superiores, el administrador se lo informará a Ud., para deslindar de responsabilidades al consorcio y, en este caso, a este propietario Ud. podrá dirigir su reclamo, al mismo tiempo que el administrador quizás lo hará, ya que este tipo de filtraciones daña tanto sectores propios (como el suyo) como comunes (vigas, estructuras, columnas, etc.); 
  d) de lo que le conteste o no el administrador, dependerá el curso de acciones a seguir, dado que su intimación contendrá el apercibimiento subsidiario de accionar judicialmente en caso de silencio o respuesta insuficiente.

De este modo, Ud. estará en condiciones de "constituir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones" al responsable de la filtración, determinando quién es, haciendo comenzar el curso de los intereses respecto del monto por el que Ud. debe ser indemnizado, y dando el primer paso concreto para que ponga fin a esa filtración. Por el carácter del texto a remitir, le sugiero que lo haga asesorado por un abogado; éste le agradecerá mucho que cuando lo vaya a consultar ya le lleve los dos presupuestos que le mencioné.

Con lo respondido, lo saludo cordialmente.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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