Rincón Solidario

¿Deben pagar por utilizar nuestra medianera?

Me dirijo a Ud. a fin de que me oriente respecto al siguiente asunto.

Vivo en un edificio de 9 pisos. Al lado hay un depósito que fue vendido y realizarán un edificio.

¿Deben pagar por utilizar nuestra medianera?

Según leí se debe realizar una consulta con un arquitecto quien determinará el valor a pagar.

¿Es así?

Desde ya muchas gracias por su respuesta.

Ester

(02/03/2010)

Estimada Ester: 

A partir del auge de la construcción que comenzó hace más o menos unos 7 años, muchas personas que vivían al lado de casas muy antiguas o depósitos o terrenos baldíos, comenzaron a tener los problemas con sus vecinos al iniciarse las obras de demolición y posteriormente la construcción de edificios. 

Nuestro Código Civil en el artículo 2.736 contempla que: “Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. [El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora]”. 

La medianería se refiere a la pared que separa dos propiedades cerradas de distinto dueño. En las paredes medianeras, ambos vecinos deben hacerse cargo de su mantenimiento. Las reparaciones también deben ser compartidas salvo que el daño se haya producido por la culpa de uno de ellos.

El Código Civil establece que la medianería da derecho a cada uno de los dueños de la pared a servirse del muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal de que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

El muro de deslinde, según el Código Civil, obligatoriamente encaballado (mitad para cada lado) sobre el eje antes mencionado, en un máximo de 45 cm. se llama "muro divisorio de predios" y es "privativo" del que lo construyó. Cuando el vecino hace uso del mismo, personalmente o a través de una construcción (apoye o arrime), o a través del inmueble (cerramiento forzoso), se produce la condición jurídica establecida por el Código Civil de compra forzosa y venta obligada. Y el muro en cuestión deja de ser privativo y divisorio de predios, para estar en condominio, y se denomina, entonces, muro medianero.

El derecho de medianería del fundo que tiene ya construida la pared nace cuando el fundo vecino apoye o arrime el muro.

Extensión de la medianería: En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado. 

Respecto del valor de la misma “el precio no será el que disponga su constructor (ya que puede estar sobrevaluado) ni el que sugiera el nuevo vecino (por las razones opuestas), sino que se tomará en función del valor que tenga esa pared en el mercado de la construcción”.

Así el vecino que utiliza el muro debe pagar la mitad del espesor que adquiere juntamente con la mitad del terreno que abarca dicho espesor. 

Lo que no puede hacer es reducir el pago a un espesor menor ya que el artículo 2.736 lo prohibe expresamente: “Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o solo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una porción del espesor de la pared. Si solo quisiese adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora.” 

Para saber exactamente lo que le corresponde pagar al vecino por derechos de medianería se puede contratar a un profesional ingeniero o arquitecto para que determine el valor de la pared, conforme, a lo ya establecido, por fórmulas que darán el valor del muro a la fecha de la liquidación conforme la edad de la pared, la construcción, el uso de materiales, el estado de conservación y el porcentaje de depreciación. La prescripción de la acción por cobro de medianería es de 10 años.

Un consejo: antes de comenzar el vecino las obras de construcción sería aconsejable hacer una revisión del edificio del lado de la medianera que linda con el vecino requiriendo los servicios de un escribano a los fines que constate las condiciones en que se encuentra el mismo, piso por piso, porque suele suceder que durante la obra se pueden provocar daños en la medianera y dentro de las unidades funcionales y con ese documento ya podremos efectuar el reclamo correspondiente.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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