Rincón Solidario

A mi terraza arrojan todo tipo de basura

Estimados señores de Pequeñas Noticias.

Molesto vuestra atención, para solicitarles que tengan a bien me informen si existe jurisprudencia sobre el siguiente tema. Soy propietario de una casa, teniendo como vecino lindero a un edificio de 15 pisos, cuyo contrafrente y por ende las ventanas de los baños, dan sobre mi terraza, a la que arrojan todo tipo de basura (cotonetes, envases vacíos, paños higiénicos, etc, etc.)

Realicé varios reclamos al administrador del consorcio, sin tener respuesta. Por eso quiero saber si existe alguna jurisprudencia donde oblige al consorcio a cerrar las ventanas de los baños con algun material (metal desplegado) donde se permita el ingreso del aire y luz pero que impida o haga díficil tirar basura. En un caso extremo, sería clausurar esas aberturas.

Esta consulta es para tener herramientas jurídicas que ayuden al administrador y que asuman respondabilidad los consorcistas que arrojan residuos.

Gracias.

Julio César

(20/02/2010) 

Estimado Julio César:

Para contestar esta consulta, deberemos partir de la base de que no existe ninguna trasgresión a las normas arquitectónicas y municipales en la construcción del contrafrente de ese edificio, como asimismo de la imposibilidad material de inspeccionar visualmente ese sector antes de responderle, recaudo que es el primero que se toma en un caso como éste.

Aclarado esto, hay que contemplar dos aspectos de la situación planteada:

a) la constatación, y consiguiente prueba, de las molestias ocasionadas por los habitantes desaprensivos del edificio;

b) la forma de hacer cesar esta molestia.

Ante la posibilidad cierta de que, fracasadas las negociaciones con el administrador del consorcio, no haya más remedio que encarar la vía judicial, es importante ir haciendo acopio de pruebas desde el comienzo. Preconstituir la prueba significa, en este caso, recolectar los objetos arrojados a la terraza identificándolos cada día (durante una semana por lo menos). Esta recolección debe hacerse en presencia de al menos un testigo y, si la situación lo permite, invitando al administrador a presenciar la misma.

Si practicado este procedimiento sigue siendo infructuosa la negociación y el administrador no consigue hacer cesar estas conductas antisociales a través de circulares internas o una asamblea, corresponderá pasar a la etapa del pleito.

Estará a cargo de un abogado la redacción de la carta documento de intimación, en la cual se resumirá la serie de molestias y se reclamará ponerle fin a la situación, a través de cualquier mecanismo técnico que impida que se arrojen objetos, por ejemplo y como Ud. señala, instalando un tejido u otro material que deje pasar aire y luz (fundamento de la ventilación de los baños), todo bajo apercibimiento de accionar judicialmente en caso de silencio o negativas por parte del consorcio. Los pasos siguientes serán la mediación prejudicial y, fracasada también ésta, el juicio propiamente dicho.

Respecto de la jurisprudencia que Ud. solicita, debo decirle dos cosas, primero: quédese tranquilo que la misma es mayoritaria en el sentido de la protección de sus derechos como vecino lindero y, segundo: el abogado que Ud. contrate la conocerá tan bien como el conjunto de normas que la legislación prevé para casos como éste.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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