Rincón Solidario

Aún no ha llamado a asamblea ordinaria

Mi consulta es la siguiente:

El administrador está en dicho cargo desde agosto de 2008 y aún no ha llamado a asamblea ordinaria para presentar la rendición anual de cuentas. Además hace oídos sordos de los consorcistas que le pedimos que llame a asamblea no solo por la rendición de cuentas, sino también por el mal estado en que se encuentra el edificio (hay que arreglar el tablero eléctrico, la terraza tiene filtraciones, las paredes se están descascarando, hay unidades sin agua, etc.) para decidir cómo se recaudará el dinero necesario para la magnitud de la obra a realizar.

Además, el consejo de administración quedó con dos miembros debido a la renuncia del tercero.

¿Qué medidas se pueden tomar?

Gracias.

Paola

(8/4/2010)

Estimada Paola: 

Una de las obligaciones que pesa sobre los mandatarios -en este caso específico el administrador de su consorcio- es rendir anualmente, una vez finalizado el ejercicio financiero, cuentas documentadas de su gestión. Ello no solamente debe emerger del Reglamento de Copropiedad que rige su consorcio, sino de lo establecido para los mandatarios en el Código Civil.

La relación existente entre el administrador y el consorcio se rige por las reglas del mandato y, en consecuencia, la responsabilidad del administrador para con éste es contractual y su incumplimiento derivará en responsabilidades.

De las funciones del administrador nacen obligaciones que podrían dividirse en obligaciones de medio y de resultado. La rendición de cuentas es, en mi opinión y también en parte de la doctrina, una obligación de resultado, entendiéndose éstas como las que específicamente se determinan en la ley 13.512 y en el propio reglamento. En caso de incumplimiento por el administrador, se invierte la carga probatoria y éste deberá demostar que no ha faltado a su obligación. El incumplimiento de la rendición de cuentas -sea por omisión o acción- al ser una obligación de resultado genera responsabilidad del administrador y facilitaría su remoción causada.

La remoción con causa puede estar establecida en los reglamentos prescribiendo las diferentes causales de remoción, pero también se admiten las derivadas del mal desempeño, inejecución del mandato, no rendición de cuentas anuales, negligencia, imprudencia, etc.

Por lo relatado por Ud. podríamos encontrarnos en el caso de tener que remover al administrador con expresión de causa, es decir, por incumplimiento del reglamento en la no rendición de cuentas.

Los pasos a seguir para lograr destituirlo son los siguientes: solicitud al administrador de convocatoria a una asamblea extraordinaria -por el porcentual establecido por el reglamento- para tratar el punto de la remoción del mismo. En caso que el administrador se negara a convocarla debería estudiarse en el reglamento si existe alguna posibilidad, dentro de su normativa, de que se faculte al consejo de administración para su convocatoria. En caso negativo, deberá insistirse ya que para poder recurrir a la Justicia se debe haber agotado la vía administrativa. De otra forma se tendría muy restringida la admisibilidad de una acción judicial para requerir la remoción.

Aunque sobre el particular -en casos específicos y extremos- los Tribunales han autorizado a separar del cargo al administrador. En caso de iniciarse una acción judicial para separarlo del cargo, el administrador es parte del proceso y tendría su derecho a defensa. En el supuesto caso que las causales sean de una gravedad manifiesta para el juez, éste puede adoptar alguna medida cautelar, separar al administrador del cargo sin oírlo previamente y nombrar un administrador provisional.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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