Rincón Solidario

Unidades vivienda y unidades locales

Por favor si son tan amables de responder lo siguiente:

1) ¿Cómo se calculan los porcentuales o coeficientes de cada unidad? (si posible aclarar las cuentas a hacer).

2) Entiendo que si estos coeficientes no están TODOS registrados en el reglamento de copropiedad se debe ampliar este vía escritura pública y detallarlos previa citación a la  Asamblea.

3) En general son 2 coeficientes,unidades vivienda y unidades locales,¿en qué difieren? ya que estos últimos no contribuyen gastos de luz edificio,ascensores, etc.

Gracias por sus aclaraciones sobre todos los temas de las propiedad horizontal. Son muy valiosos.

Felipe

Mar del Plata

(14/05/2010)

Estimado Felipe:

Los porcentajes asignados a cada unidad funcional, en el régimen de la propiedad horizontal creado por la Ley 13.512, tienen incidencia en el aspecto dominial, impositivo y habitualmente en el pago de expensas, y, deberá ser proporcional al valor de la unidad funcional.

Las distintas jurisdicciones tienen criterios muy distintos para su determinación y su eventual modificación; es el profesional Agrimensor el encargado del cálculo de los diferentes porcentajes.

El cálculo de los coeficientes está íntimamente relacionado con el cálculo del valor fiscal de los edificios, también a cargo del Agrimensor y del valor de la tierra, también de la superficie edificada -cubierta y semicubierta-, el año de construcción, o antigüedad, su estado de conservación y destino de la unidad. La caracterización del inmueble se hace a partir de la suntuosidad a las características económicas. Esa caracterización es objetiva: surge de visualizar los materiales utilizados para la construcción, preclasificados en una planilla de relevamiento, ordenada por rubros constructivos (fachada, muros, pisos, cubierta, carpinterías, cocina, baño, revestimientos, etc.).

Una vez determinados los valores de cada una de las etapas en la que se construyó toda la superficie edificada de un inmueble, y efectuado el relevamiento de campo, puede calcularse el valor fiscal de cada una de ellas, adicionarle las instalaciones complementarias, y por suma aritmética el valor fiscal de los edificios.

Hecho, nos encontraremos en condiciones de encarar el cálculo de los coeficientes, para ello se necesitan los cálculos hechos, el Plano de Mensura, y haber estado en el inmueble para conocer sus detalles (en especial la ubicación de las instalaciones complementarias como baños, calefacción central por radiadores, superficies acondicionadas con equipos centrales, etc.). Luego, el valor fiscal de la tierra se "reparte" en función de la superficie de cada unidad

Teniendo, finalmente, el valor de la tierra y el valor propio de los edificios, de cada unidad, una simple cuenta nos permite calcular la proporcionalidad aludida en la Ley: los coeficientes.
La metodología no es difícil, pero exige un conocimiento y entrenamiento previo en la metodología y cálculo de valores fiscales que solo un agrimensor posee.-
Si en el edificio se efectuarán modificaciones y/o ampliaciones, deberán estas ser aprobadas por la asamblea de copropietarios, para luego ser registradas en los planos, procediendo a realizar el recálculo de coeficientes conforme la metodología explicada.

Sin perjuicio que las unidades funcionales con destino vivienda posean un coeficiente diferente a las unidades con destino local, como consecuencia de aplicar la metodología antes comentada, resulta frecuente que las unidades con destino local sean excluidas del pago de ciertos gastos comunes a fin de beneficiar su comercialización en el mercado inmobiliario; ello obedece a que la empresa constructora es la que encarga la redacción del reglamento y la que comercializa la venta de las unidades.

Para modificar esta exclusión, es también la asamblea de copropietarios la que deberá decidir al respecto.- 

Atte.

Sra. Mercedes García

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La Sra. Mercedes García es presidenta de ADEPROH (Asociación Civil de Defensa al Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal RA)  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a adeproh@adeproh.org.ar o llamarla al teléfono 4371-1450.

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