Rincón Solidario

El constructor dice que tiene tres votos

Quisiera saber si para formar parte del consejo de propiedad hay que estar viviendo en la unidad funcional en el consorcio o sólo alcanza con ser propietario.

La persona que construyó el edificio tiene 3 unidades sin vender y en este momento está formando parte del consejo.

Esos departamentos están en venta en la inmobiliaria que tiene el administrador de nuestro edificio, ¿esto está bien?

Tengo otra pregunta: el constructor dice que él tiene tres votos, uno por cada departamento, ¿esto es asi?

Sofía

(7/05/2010)

Estimada lectora Sofía:

(I) La ley que rige el sistema de la propiedad horizontal –la 13.512 (BO 18/10/1948) y su funcionamiento no hace referencia alguna a organismos consultivos y/o de control, como sería el supuesto del consejo de propietarios o erróneamente llamado consejo de administración, ya que en rigor es un consejo o comité de vigilancia o seguimiento de la gestión del órgano de representación (vale decir el administrador, vgr. arts. 9 a. y 11 de la citada norma).

No obstante, nada impide que el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio disponga su creación determinando el número de sus miembros y las funciones que se le asignan, que en ningún supuesto serían la de administración del edificio debido a que el órgano específico para hacerlo, como supra dijeramos, es otro y sólo podría ocupar dicha función en caso de acefalía de la administración, de manera extraordinaria y hasta tanto la asamblea se reúna y designe un nuevo mandatario.

La cláusula por la que se da nacimiento al mencionado consejo se trataría de una reglamentaria y facultativa.

En el caso de que el reglamento nada diga al respecto –siguiendo a Gurfinkel de Wendy (1)- la asamblea (órgano deliberativo y máxima expresión de la voluntad consorcial) podrá resolver su creación. En cuánto a la mayoría requerida entendemos que será suficiente la mayoría absoluta por tratarse de una cuestión que no afecta intereses patrimoniales de los propietarios ni lesiona derechos subjetivos.

Atento a que el consejo de propietarios sólo atiende cuestiones internas del inmueble y no tiene mandato en relación a la representación del Consorcio y con terceros, la designación de sus miembros realizada en asamblea basta que conste en el acta respectiva, siendo innecesaria su instrumentación en escritura pública.

La esencia del órgano en estudio, es que sea colegiado, compuesto por una cantidad de miembros en proporción a la cantidad de unidades funcionales que conforman el edificio, aunque debe señalarse que integrarlo con un número superior a tres o cinco personas podría tornarlo poco operativo. La elección de un número impar se prevé a los fines de tratar de dirimir entre sus integrantes las cuestiones en las que no se encuentre consenso.

En algunos Consorcios se ha articulado un reglamento interno de funcionamiento del consejo de propietarios que regula las formas de sus reuniones y procedimientos en la toma de decisiones, que mientras no avance sobre tareas propias de los otros órganos del Consorcio estatuidos por la ley y el RCA no afectarían el normal desenvolvimiento del ente consorcial. De allí, que el número impar permitiría saldar, mediante votación interna el consejo u asesoramiento que el cuerpo daría al administrador y/o a la asamblea de propietarios.

También, algunos reglamentos o decisiones asamblearias han previsto el nombramiento de miembros suplentes que se harían cargo de la función en los casos de ausencia temporaria, renuncia o muerte de alguno o algunos de sus integrantes "titulares", no así en la hipótesis de remoción, ya que la designación y exclusión es una facultad exclusiva y excluyente de la asamblea.

La duración en sus funciones suele ser por tiempo determinado y periódicamente se produce su reelección o la renovación de sus componentes, elección ésta que, también por lo general, se lleva a cabo en la asamblea anual ordinaria.

La mayoría de la doctrina calificada y buena parte de la jurisprudencia tribunalicia es conteste en que los miembros del consejo deben ser siempre consorcistas (copropietarios), siendo esta función en principio gratuita , excepto que el propio RCA o la asamblea le asignen viáticos o alguna otra clase de reembolso de gastos.

Es más, una corriente minoritaria, pero no por ello desdeñable, de RCA establecen que únicamente podrán conformar el consejo quienes además de ser condóminos del inmueble, también vivan en ellos. Se funda ello, en la mayor inmediación y conocimiento de los problemas que aquejan al Consorcio por parte de quienes lo habitan, así como la mayor facilidad en la gestión.

En este punto no coincidimos con la postura mayoritaria, puesto que entendemos que un habitante del Consorcio facultado expresamente por un comunero para desarrollar dicha actividad, no encontraría óbice para hacerlo, haciéndolo en representación no sólo del copropietario que lo instituye sino de la unidad en la que vive. Esto deviene de nuestro concepto amplio del término "consorcista", que ha encontrado cierta recepción en los especialistas de esta rama del derecho y en algunos decisorios judiciales.

Tiene dicho Racciatti (2) que el consejo de propietarios no puede arrogarse la representación del Consorcio y del mismo modo lo ha entendido la doctrina de los jueces al sentenciar que "el consejo de administración de un consorcio de copropietarios es un organismo de control de la gestión de la administración, que no delibera ni asume la ejecución de las decisiones asamblearias, por lo cual resulta inapropiado endilgarle las funciones de la asamblea o del administrador" (3).

La idea que las únicas competencias del consejo serían las de contralor y, eventualmente, asesoramiento, fue, además, expresada por la Cámara Nacional del Trabajo, Sala 2ª, al decir que "El consejo de administración del consorcio no se encuentra legitimado para representar y obligar al consorcio de propietarios" (4). Y la Sala I de la Cámara Nacional Especial en lo Civil y Comercial de la Capital sentenció que "La designación del consejo de administración con las facultades que el reglamento atribuye al administrador, hecha en asamblea judicial convocada en función del art.10 de la ley 13.512 y del cual emana el mandato con que se actúa en juicio, es suficiente para acreditar la personería invocada, tanto más cuánto que la impúgnate es también miembro del consorcio y no puede invocar, por esa razón, defectos formales" (5).

A manera de corolario sobre el tema en debate, es importante recalcar que los mencionados consejos deben tener una conducta activa en lo concerniente al control y supervisión de la actividad del administrador en el Consorcio.

(II) En lo referido a que el administrador en su faceta de inmobiliario, tenga a la venta departamentos de dominio del constructor del edificio, ello no se encuentra reñido con norma alguna, incluida la ley local 2340 que crea el colegio de corredores inmobiliarios (CUCICBA) y regula la actividad profesional de éstos en el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires.

(III) Finalmente, la ley de Propiedad Horizontal estatuye en su art.10, primera parte, que "Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación…" (6).

De lo expuesto surge que el cómputo de los votos debe hacerse como lo determine el reglamento, que, en consecuencia, puede disponer que se computen por unidad, por valor y aún por doble mayoría de unidad y valor; inclusive los reglamentos combinan las formas, de modo tal que algunas resoluciones se tomen por unidad y otras por valor (7)

Por ello, cuando la ley estipula que cada propietario tiene un voto, indica que el voto es por unidad, independientemente de su valor en proporción al valor total del edificio. "Es así, enseña Highton (8), que, si un departamento pertenece a más de un propietario, el voto es uno sólo, como indica el mencionado art.10; pero, al contrario, si un propietario tiene más de un departamento, tendrá también más votos, a razón de uno por cada unidad"

Por su parte, el cómputo por valor se realiza teniendo en cuenta la proporción de cada unidad en relación al valor del edificio, o sea el porcentual del art.3º de la ley de PH.

El cómputo de votos según la ley es estar al reglamento, en primera medida, y si éste nada fija, los votos se contarán por unidades. La ley sostiene una presunción iuris tantum, o sea si el RCA nada prevé, se presumirá que cada propietario tiene un voto, empero existe una excepción al citado principio legal que es el caso de vetustez del edificio en el que la mayoría que represente más de la mitad del valor es la que resuelve (art.16 de la ley 13.512).

Los tribunales manifestaron: "Los votos en la asamblea se computan por unidad, aunque un copropietario posea más de una" (9).

Con lo respondido esperamos haber sido de utilidad para Ud. y la saludamos con distinguida atención.-

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(1) Gurfinkel de Jenny, Lilian N., Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512, pg. 432, Lexis Nexos, Buenos Aires, 2005.

(2) Racciatti, Hernán, El consejo de administración en la propiedad horizontal, LL, 1976-B-27.

(3) Cámara Nacional en lo Civil, Sala M, 03/03/1997, LL, 1997-D-178. En el mismo sentido la otrora Cám.Nac.Esp. Civ. y Com, Sala 4ta. en 19/06/1979, ED, 17-787, sostuvo que "El consejo de administración es una especie de órgano auxiliar que tiene un lugar intermedio de enlace entre la asamblea y el administrador y puede ser inclusive de carácter consultivo, pero sin poderes de representación ante terceros, lo que la ley sólo otorga al administrador, y sus facultades deben limitarse a las señaladas por el reglamento de copropiedad y administración".

(4) En autos "Piccolo, Horacio A. c/ Consorcio Montevideo 1566", 30/05/2002, JA, 2003-I-759, Lexis Nº 1/62009.

(5) 17/04/1979, Rep.ED, 17-787.

(6) El resaltado nos pertenece.

(7) Cfr.Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, pg.642, 2ª edición, Hammurabi, Buenos Aires, 2007.

(8) Highton, op.cit., pg.642.

(9) Cám.Nac.Civ., Sala E, 16/06/1970. ED, 35-965.

Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483

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