Rincón Solidario

No sabemos si este local está habilitado para vivienda

Mi consulta es la siguiente:

El edificio donde vivo tiene dos locales en la planta baja. 

Hace unos meses se alquiló uno de ellos y en el sótano de dicho local vive la familia que atiende el negocio. No sabemos si este local está habilitado para vivienda pero sí se que no cuenta con instalación de gas, por lo que sospechamos que usan garrafas para cocinar.

Además el local tiene una sola salida (la puerta de entrada que da a la vereda y que cierran con candado a la noche)

Estas dos situaciones implican un grave riesgo para esta familia que queda encerrada ante un incendio, explosión etc. y para el resto de los ocupantes del edificio.

Les agradecería que me dijeran como proceder para solucionar esto.

Desde ya, muchas gracias

María Elena

(21/05/2010)

Estimada lectora María Elena:

Si bien la información proporcionada no es completa –sería adecuado conocer si el local es propiedad común del Consorcio o exclusiva de un copropietario y si el reglamento de copropiedad y administración del inmueble prevé que dicho local cuente con vivienda, supuesto muy poco habitual, más si no posee, como es el caso, conexión de gas natural- es aquí aplicable lo establecido –como hemos repetido en innumerables ocasiones- por el mencionado RCA atento que éste es ley entre las partes integrantes del Consorcio, es decir para los copropietarios, conforme se deriva de la propia norma que enmarca a la PH (la ley 13.512) (1) y lo estatuido por los arts. 1137, 1197 y ccdantes. del Código Civil (2).

Se ha dicho, que el RCA no es solamente una enumeración de normas de vecindad y convivencia entre los componentes del Consorcio sino que representante una parte integrativa del propio título del derecho real y, como tal, oponible no sólo a los integrantes del Consorcio sino también a terceros y sucesores de los propietarios (3). Por lo que su carácter obligatorio es indubitable.

A su vez, el objeto es uno de los elementos esenciales de los contratos (cfr. arts. 953, 1167 al 1179, en especial el 1168 y 1169del Código Civil) (4) por lo que de incumplirse por algunas de las partes contratantes, permiten la rescisión y hasta la resolución del acuerdo de voluntades.

Aquí, bien pudo ser el propietario quien se extralimitó en el destino (objeto) del contrato de locación o. por el contrario, el o los locatarios aquellos que incumplieron con el elemento del pacto.

Y de ser un local propiedad del Consorcio será el mandatario de los condóminos (el administrador) quien deberá denunciar el incumplimiento del contrato y el abuso del derecho o, en la hipótesis que el espacio sea privativo de un comunero, intimar al propietario para que cumpla con el RCA dándole el destino y los usos que permite el Reglamento y el propietario, a su vez, emplazar a su inquilino. No se descarta interpelar y, posteriormente, accionar directamente contra el locatario.

En la especie, juega también, el Art. 6º de la ley 13.512 (5) puesto que cada edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se constituye con una finalidad determinada por lo que es imprescindible que el Reglamento determine claramente cual es el destino y los usos aceptados para las unidades funcionales, incluidos los locales comerciales. En opinión de nuestros tribunales "Las exigencias de la vida en común, en el régimen de la propiedad horizontal someten el derecho de cada uno de los copropietarios a limitaciones mayores que las ya admitidas en el proceso evolutivo de la noción de propiedad que es cada vez menos derecho absoluto e ilimitado" (6).

Así, la prohibición de variar el destino alcanza al tercer adquirente de una unidad y al locatario u ocupante, aun cuando ser trate de obligaciones que el propietario hubiera asumido particularmente frente al consorcio (7).

La perturbación a los vecinos se trata de una limitación similar a la contenida en el art.2618 del Código Civil (8), aunque mucho más severa en atención a la íntima conexión de las unidades.

En cuánto a la realización de actos que comprometan la seguridad del edificio, estas restricciones son semejantes a las prescriptas en el art.2621 del C.C. (9) y concordantes. En éste acápite se acorallan como restricciones o prohibiciones las modificaciones en el objeto exclusivo a que se refiere el art. 5º, primer párrafo de la norma que gobierna al sistema (10).

Los actos citados en el art.6º de la ley PH –así como también los de los arts.5º y 7º- no son taxativos, sino meramente ejemplificativos y ello es así tanto que el art. 6º introduce una regla general y amplia cuando dice "perturbar […] de cualquier otra manera", dando a entender, sin hesitación posible, que se trata de cualquier perjuicio ocasionado por la conducta de un consorcista u ocupante da lugar al pertinente reclamo (11).

En el caso sub-exámine, de existir garrafas en el sótano del local o, más aún, una conexión clandestina de gas, el hecho se encuadraría en las cláusulas supra citadas (12).

La doctrina judicial ha expresado que "Las restricciones y límites al dominio –en especial las impuestas por el reglamento de copropiedad en cuánto al destino del inmueble y por los arts. 6º, inc. a) y 15 de la ley 13.512; 2º y 3º, inc. 5º, del decreto 18.734/1949 y 1197 del CCiv.- desempeñan un papel importantísimo en el régimen de la propiedad horizontal y tienen que ser estrictamente observados, porque de ello depende en parte esencial el sistema, siendo uno de los motivos determinantes de la conjunción de voluntades al someterse al mismo" (13).

El ejercicio de la acción contraria al incumplimiento del reglamento generada por el objeto de la locación o por la desviación del objeto, si éste fuera adecuado, (legitimación activa procesal) le cabe al administrador por el hecho objetivo de la transgresión y a cualquiera de los consortes dominiales si se vieran afectados directamente por la violación de las normas del art. 6º de la ley 13.512. La acción es personal y no real.

El art.15 del mencionado cuerpo legal (14) fija sanciones para los supuestos de violación del reglamento por parte de los propietarios u ocupantes de las unidades, sin perjuicio de la acción civil resarcitoria que en cada evento cupiere.

"El inquilino de una unidad sujeta al régimen de la ley 13.512 ante una acción del consorcio por violación al reglamento de copropiedad y administración no puede oponer como defensa el desconocimiento de dicho estatuto, pues si tal excusa no puede arguirla el locador propietario consorcista, mal podría admitírsela a él, que en cierta medida, como ocupante de la unidad, lo reemplaza frente al consorcio" (15).

Es decir, la legitimación pasiva procesal –vgr. contra quien se dirige la acción por la conducta antijurídica violatoria del estatuto- la tiene tanto el propietario cuánto el ocupante no propietario, quien, además, podrá ser desalojado en caso de reincidencia (o sea debe haber una condena anterior, y no necesariamente por violación a la misma norma del reglamento o la reiteración de la misma conducta [16]). "Si la infracción al reglamento de copropiedad en lo que se refiere al destino de las unidades fue cometida por el ocupante que no es propietario no hay inconveniente en dirigir la acción contra él (art.15, ley 13.512)" (17).

En lo que respecta al procedimiento a utilizar, el art.15 de la ley de PH –al igual que el 10º- se refiere a procesos judiciales a tramitar en la forma más breve posible. Por lo que podrá aplicarse el proceso sumarísimo (previsto en el art.498 del CPCCN) o el del los interdictos (arts.610/611 del código de rito). Y en lo referido a la prescripción de la acción, entendemos, que conforme la naturaleza contractual del RCA, la decenal del art.4023 del C.Civ. es la aplicable a la acción por infracción a cualquiera de sus cláusulas (18).

Mención al margen, amerita explicar que es acorde al sentido de la demanda, acompañarla con una medida precautoria innovativa (o medida cautelar innovativa) (19) tendiente a alterar el estado de hecho o derecho existente antes de la petición de su dictado, o sea antes del pronunciamiento de la sentencia de mérito y resolver sobre el fondo de la cuestión, a los fines de modificar la peligrosa situación reinante y no tornar ilusoria, abstracta o tardía la reparación ulterior (20).

Con lo respondido, esperamos haber abarcado, en lo estrecho del comentario, todas las variantes a tener en cuenta para la resolución satisfactoria del problema planteado.

Con lo que la saludo con distinguida consideración.

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(1) Lo que se establezca en el RCA deviene de lo prescrito en el decreto 18.734/49 reglamentario de la ley 13.512 de PH, que en su art.3º expresa que el estatuto debe "proveer sobre las siguientes materias…3. Enumeración de las cosas comunes; 4. Uso de las cosas y servicios comunes; 5. Destino de las diferentes partes del inmueble…".

(2) Art. 1137 CC: "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos": Art.1197 CC: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma".

(3) "El reglamento es integrativo del título de propiedad horizontal, lo que implica que por su naturaleza contractual es obligatorio tanto para los firmantes como para los sucesores y terceros, hasta tanto no se modifique" cfr. Cám.Nac.de Apelac. en lo Civil de la Capital Federal, Sala J, 17/08/2000, DJ 2001-2-131.

(4) Art. 953 CC.: El objeto de los actos jurídicos deben ser cosas que estén en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiese prohibido que sean objeto de algún acto jurídico, o hechos que no sean imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes, o que se opongan a la libertad de las acciones o de la conciencia, o que perjudiquen los derechos de un tercero. Los actos jurídicos que no sean conformes a esta disposición, son nulos como si no tuviesen objeto.

Art. 1167: Lo dispuesto sobre los objetos de los actos jurídicos y de las obligaciones que se contrajeren, rige respecto a los contratos, y las prestaciones que no pueden ser el objeto de los actos jurídicos, no pueden serlo de los contratos.

Art. 1168: Toda especie de prestación, puede ser objeto de un contrato, sea que consista en la obligación de hacer, sea que consista en la obligación de dar alguna cosa; y en este último caso, sea que se trate de una cosa presente, o de una cosa futura, sea que se trate de la propiedad, del uso, o de la posesión de la cosa.

Art. 1169: La prestación, objeto de un contrato, puede consistir en la entrega de una cosa, o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo susceptible de una apreciación pecuniaria.

(5) Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. (las negritas nos pertenecen).

(6) Cámara Nacional en lo Civil, Sala D, 02/10/1968, ED., 25-673.

(7) Racciatti, Hernán, Validez y alcance de la prohibición de variar el destino de un piso o departamento en el sistema de la ley 13.512, JA, 1959-V-527.

(8) Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.

En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.

El juicio tramitará sumariamente.

(9) Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.

(10) Art. 5º, párr. 1º de la ley 13.512: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

(11) Cfr. Gabás, Alberto A., Manual teórico-práctico de propiedad horizontal, pg.460, Hammurabi, Bs.As., 1998; Highton, Elena I., Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad, 2ª ed..pg. 313 y ss., Hammurabi, Bs.As., 2007; Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal, pg. 217 y ss., Lexis-Nexis, Bs.As., 2005.

(12) De modo analógico se puede citar: "Los artificios pirotécnicos o fuegos artificiales, aun los autorizados por las ordenanzas municipales, son, desde el punto de vista de la ley 13.512, mercaderías peligrosas que perturban la tranquilidad de quienes habitan una casa de pisos o departamentos", CNCiv., Sala B, 03/03/1966, LL., 122-311.

(13) Cám.Nac.Civ., Sala K, 08/06/1992, JA., 1994-IV-síntesis.

(14) "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".

(15) Cámara de Apelaciones de Mar del Plata, Sala I, Expte. 39.535, Sensus, Bol. 1/4, T.XX, pg.16.

(16) CNCiv., Sala E, 28/06/1996, Jurisp. Cám. Civ., Isis, sum.2132.

(17) CNEsp.Civ.yCom., Sala VI, 19/06/1981, BCNECyC, 699-10.472.

(18) Art. 4023: "Toda acción personal por deuda exigible se prescribe por diez años, salvo disposición especial.

Igual plazo regirá para interponer la acción de nulidad, trátese de actos nulos o anulables, si no estuviere previsto un plazo menor".

Citas: CNac.Civ., Sala F, 23/12/1996, LL., 1997-C-23; ídem Sala G, 14/06/1989, JA.1993-II-sintesis.

(19) Peyrano, Jorge W., Cuestiones de derecho procesal, pg.38, La Ley, Bs.As., 1980.

(20) Entre muchos precedentes, ya que hoy es aceptada por una buena cantidad de jueces, Cám.Civ. y Com. Rosario, Sala II, 01/09/1976, JA., 1977-III-62.

Con lo arriba expresado, espero serle de su utilidad y la saludo con distinguida consideración.- 

Jorge Resqui Pizarro 

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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