Rincón Solidario

El administrador dice que no le puede hacer juicio para cobrar las expensas

Estimados:

Quisiera que me respondan la siguiente consulta: ¿Cómo se puede cobrar la deuda de expensas que tiene un propietario de cochera?

Vivo en un edificio del gran Bs. As. en zona norte que cuenta con un espacio guardacoches indiviso, en donde cada propietario guarda su auto en la cochera "designada internamente" con un número que consta en la escritura. Hay un plano de los números de las cocheras.

El último propietario que compró la cochera no está de acuerdo con el espacio asignado que le toca, ya que pretende que nos turnemos para guardar los coches, sin respetar un planito existente y dejó de pagar las expensas que le corresponden. Hasta el momento debe bastante dinero al consorcio.

El problema es que el administrador nos dice que no le puede hacer juicio para cobrar las expensas porque este señor aduce que no es el único dueño de las cocheras y que debería intimar al resto de los propietarios por la deuda, ya que esa unidad no es de su única propiedad, sino que hay 5 dueños más para ese espacio guardacoches.

El tema es que el resto de los propietarios de cocheras tienen las expensas al día y la deuda de este señor crece cada día más.

¿Cuál es la salida para este problema?

El consorcio tiene un reglamento de copropiedad, pero no tiene un reglamento interno para las cocheras.

¿Quién debe iniciar la demanda? y ¿cómo se puede hacer para que este señor pague al consorcio lo que debe?

Por favor si me puede asesorar porque este tema ya tiene un tiempo y queremos poder cobrar esa deuda, ya que la plata la necesita el consorcio para hacer distintas obras, pintura del edificio, etc.

El ingrediente que faltaba es que este señor alquila su parte de la cochera y saca un rédito de ello, que por supuesto cobra solamente él.

Muchas gracias.

Cordialmente

<sin nombre>

(10/06/2010)

Estimado/a:

Comenzaré por precisar los conceptos de cochera y espacio guardacoche, dado que no son sinónimos.

El de cochera corresponde a un lugar separado e identificado, siquiera con una raya en el piso que encierre el espacio adecuado para guardar un vehículo, el cual está adjudicado en forma permanente a quien ostente el derecho de propiedad sobre el mismo.

A diferencia de la cochera individual, cuando se trata de un espacio guardacoches, el lugar destinado al vehículo de cada copropietario no está predeterminado y la ocasional ubicación de los automotores irá variando de acuerdo al orden de ingreso, necesidad de desplazamiento, horario y frecuencia de la salida, etc.

Si las cocheras o espacios guardacoches tienen calidad de unidad complementaria de la principal (el departamento), ello implica la imposibilidad de que quienes no sean propietarios sean titulares de sitios para aparcar vehículos. Es decir que los espacios del garage, sean cocheras o guardacoches, sólo pueden pertenecer a consorcistas. Asimismo, y salvo que el Reglamento lo prohiba, los dueños de cocheras pueden alquilarlas o cederles el uso gratuito a terceros ajenos al Consorcio.

Este es el encuadramiento legal aplicable. Sobre esta base le contesto lo que Ud. consulta:

a) si el número de la cochera figura en la escritura de cada unidad funcional, entonces aquélla es una unidad complementaria de ésta y le pertenece en propiedad al consorcista en cuestión;

b) de su relato no queda claro si estamos frente a un mero espacio guardacoches, dado que Ud. habla de un "planito" y del "espacio asignado que le toca" a cada uno; para despejar esta duda debríamos tener a la vista el Reglamento de Copropiedad y Administración y, de ser posible, el título de propiedad del consorcista en cuestión;

c) sin perjuicio de todo esto y yendo al nudo de su consulta, debo decirle que cualquiera que sea el conflicto que se ha suscitado, nada autoriza a que ese consorcista no pague las expensas (ni por ese ni por ningún motivo);

d) por último, resulta inexplicable la actitud del Administrador del Consorcio, cuando afirma (según su relato) que "no puede demandar por el cobro de las expensas".

Para concluir: el temperamento a seguir consiste en que, previo estudio de las normas pertinentes del Reglamento de Copropiedad y Administración, el Administrador debe intimar el pago de las expensas adeudadas a este consorcista. Si éste así no lo hace y la situación se prolonga sin resolución, los consorcistas disconformes podrán requerirle a dicho Administrador la convocatoria a una asamblea extraordinaria para deliberar y resolver sobre este tema puntual.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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