Rincón Solidario

No es ingreso mío sino del consorcio

¿Es correcto no aceptar pago de expensas con cheque ya que el consorcio no posee cuenta bancaria?

Esto lo hago para no quedar como que yo cobro los cheques ya que no es ingreso mío sino del consorcio.

Espero respuesta

Gracias

Sebastián
(11/06/2010)

Estimado lector Sebastián:

Como se sabe, los gastos comunes de administración, conservación, mantenimiento, reparación y funcionamiento de los inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal (PH) como así también la realización de obras nuevas, innovaciones o mejoras efectuadas en partes comunes del edificio, sean que deriven de trabajos necesarios e indispensables para el mantenimiento del consorcio o de erogaciones extraordinarias destinadas a su embellecimiento o comodidad, conforman el concepto de expensas comunes, debiendo, en consecuencia, ser soportadas por los propietarios en proporción al valor de su piso o departamento o el que establezca el reglamento de copropiedad y administración (RCA) al respecto (1).

La naturaleza de la deuda por expensas está dado por el art. 17 de la ley de PH en juego armónico con el art. 3.266 del Código Civil (2).

"El art. 8º de la ley 13.512, pone a cargo de los propietarios –en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario- la obligación de abonar las expensas de administración y reparación de las partes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, por lo que es el titular dominial quien responde con todo su patrimonio o por las deudas devengadas durante el tiempo que dure esa titularidad" (3).

Y la jurisprudencia de nuestros tribunales también han dicho: "La obligación de pagar expensas comunes reviste el carácter de obligación propter rem, que tiene origen en la relación real de condominio y que está contemplada en los supuestos que aprehende el art.  26.85, C.Civ., es decir, en la obligación que tienen los consorcistas o copropietarios de contribuir a los gastos de conservación o preparación de la cosa común. La obligación sigue a la cosa como una carga real y grava en tal carácter a los adquirentes sucesivos, al propio tiempo que desvincula al enajenante. Tal solución es la receptada por el art. 17, Ley 13.512, al señalar que la obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3.266 CCiv.. Aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, lo cual armoniza también con lo dispuesto por el art. 568" (4).

Por su parte, el pago, además de ser una de las formas de extinguir las obligaciones (art. 724 C.Civil), es el cumplimiento de la prestación que hace al objeto de la obligación, ya se trate de una obligación de hacer, ya de una obligación de dar (art. 725 C.C.).

En lo referido a lo que se debe dar en pago, el art. 740 del C.C. reza que "El deudor debe entregar al acreedor la misma cosa a cuya entrega se obligó. El acreedor no puede ser obligado a recibir una cosa por otra, aunque sea de igual o mayor valor" y si se debiese suma de dinero con intereses, el pago no se estimará íntegro sino pagándose todos los intereses con el capital (art. 744 C.C.) y "cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en períodos determinados, el pago hecho por el último período hace presumir el pago de los anteriores, salvo la prueba en contrario" (art. 746 C.C.).

Para completar el plexo normativo que comprende, a nuestro criterio, la consulta, nos adentraremos ahora en la Ley 3.254 CABA (5) por la que en el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires, conforme su art 7º, modificatorio, entre otros, del art. 9º de la Ley 941 CABA, es obligación del administrador de consorcios de propiedad horizontal "Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios" (inc. h) y en consonancia con ello, el art. 10 reformado dispone que en las liquidaciones de expensas se deberá "incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior" (inc. i).

Ante ello, es deber jurídico proveniente de fuente legal del mandatario, el depósito de los fondos del consorcio (que incluyen los pagos de expensas) en una cuenta bancaria a nombre del consorcio, salvo disposición en contrario de la asamblea consorcial. Por lo que el pago con cheque de la obligación de los comuneros no encontraría óbice.

Ahora bien, desestimado el incumplimiento de lo ordenado por la normativa, el problema se suscitaría si la asamblea de propietarios decidiese que esos fondos no se depositen en la menciona cuenta de la comunidad, evento en el que el administrador no estaría obligado, a nuestro entender, a recibir pagos en cheque, puesto que si lo hiciera se encontraría en la disyuntiva de darlo, a su vez, en parte de pago de servicios, obras y/o productos para el consorcio o depositarlo en su propia cuenta y/o de un tercero, lo que generaría gastos (comisiones bancarias, impuesto a los débitos y créditos bancarios del 1,2 %; etc.) que en la supuesto de aceptarlo deberá trasladarlos exclusivamente a la cuenta de la unidad cuya contribución fue abonada con esa orden de pago o instrumento de crédito (según sea el cheque común o de pago diferido) y, por añadidura, podría provocarle ciertos inconvenientes con los organismos de control impositivo, dado que tendría que justificar movimientos bancarios en su propia cuenta, si es que decide depositar el cheque en ella, que no se corresponden con su actividad económica y flujo de dinero personal, situación que se ha corroborado en no pocos casos en los que han sido requeridos los administradores de PH por la autoridad fiscal para justificar el ingreso de dinero en sus cuentas que no se compadece con su declaración impositiva.

Para concluir, es conveniente señalar algunas precauciones que debería adoptar el representante consorcial al recibir cheques por pagos totales y/o parciales de expensas comunes y que serían: 

(i) consignar claramente en el recibo detallando el número de cheque, el banco, la sucursal, la orden del firmante, la fecha y el importe; 

(ii) insertar en el recibo una leyenda relativa a que la validez del mismo está condicionada a la acreditación del cheque.

Con lo respondido esperamos haberle sido útil y lo saludamos con distinguida consideración.

Jorge Resqui Pizarro 

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(1) Ley 13.512 Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta (primer párrafo).

(2) Ley 13.512 Art. 17. – La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código Civil.

Código Civil Art. 3266.- Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida.

(3) Cámara Nacional Civil, Sala B, 19/07/1995, en autos "Consorcio de Propietarios Olazábal 5518 c/ Lores, Bianca B y otros", JA, 1997-IV-síntesis, Lexis Nº 1/12474.

(4) Cám.Civ. y Com., San Isidro, Sala 2ª, 25/09/2003, in re "Consorcio de España 1470/72, Florida, vs.

Vega, Martín A.. s/cobro de expensas comunes", BA B1750687, Lexis Nº 14/91466.

(5) Administradores de Consorcios. Registro Público. Ley 941. Modificación. BOCABA 04/12/2009.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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