Rincón Solidario

Remoción vs. renovación

Estimada Dra. Diana Sevitz: 

Ante las modificaciones introducidas por la Ley 3.254 (Ciudad Autónoma de Buenos Aires), se dispuso que la remoción del mandato del administrador es con la  mayoría simple de los presentes en la asamblea.

Ahora bien, la Ley 13.512 (Ley Nacional), en su artículo 9º inc b, dice textualmente: "el reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos los siguientes puntos: b) determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública". 

Por la tanto, si el reglamento sostiene que para remover al administrador son necesarias las 2/3 partes de los propietarios, una ley de menor jerarquía no podría legislar sobre el tema.

Los medios de comunicación no han aclarado bien el tema por lo cual es necesario tener sus comentarios.

Gracias

Andrés

(25/06/2010)

Estimado Andrés:

En principio debo manifestarle que el Art. 13 de la Ley 3.254 no menciona que se haya dispuesto la remoción del administrador. El mismo dispone textualmente que: 

CAPÍTULO III: Del mandato de administración. 

Artículo 13.- Duración: 

"El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el reglamento de copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley".

El artículo mencionado establece en primer término un plazo de duración de mandato para el ejercicio de la administración en un consorcio, salvo que el reglamento establezca lo contrario. La ley lo que norma en este artículo es que si no se encuentra establecido en el reglamento el plazo de duración del mandato ésta lo acota al de un año. Es decir, que le pone un plazo al mandato, un término para la duración del mismo, salvo pacto en contrario. 

El vocablo durar, conforme el diccionario de la Real Academia Española significa que se aplica al "tiempo que dura algo o que transcurre entre el comienzo y el fin de un proceso". Este fue el espíritu del legislador al redactar el mismo. No se legisla sobre la remoción del administrador, que sigue rigiéndose conforme lo normado por los reglamentos respectivos, sino que legisla sobre el mandato estableciendo un plazo de vencimiento en forma anual y la forma de su renovación. El diccionario de la Real Academia Española indica que "renovar" es "restablecer o reanudar una relación que se había interrumpido". Es justamente eso lo que se va a decidir en asamblea: reanudar el vínculo con el administrador que expira al año. Luego de este análisis podemos inferir que no se ha legislado sobre la remoción ni la designación del administrador sólo la renovación del mandato.

Recurrimos nuevamente, para poder explicar mejor los conceptos, al diccionario de la Real Academia Española para determinar el término "remoción" que significa" deponer o apartar a alguien de su empleo o destino". 

El artículo en análisis no se refiere, bajo ningún aspecto, a apartar al administrador de su cargo sino a poner un límite a la relación contractual. De la gran cantidad de reglamentos que he debido leer, a lo largo de mis años de asesoramiento en temas consorciales, pocos establecen la duración del mandato del administrador, pero si dejan en claro que su nombramiento durará hasta su remoción (que es una manera de ponerle término a la relación contractual). Por lo que se desprende que la mayoría de ellos no tienen puntualizado el término "renovación " dentro de su articulado pero si determinan hasta su "remoción" que se interpreta como un verdadero plazo de "finalización del mandato". En este caso el término "renovación " utilizado por el legislador y entendido de la manera explicada precedentemente, equivale una "remoción" ya que los efectos jurídicos son exactamente a los de la no renovación.

Pero debo dejar aclarado, a pesar de correr el riesgo de oscurecer más los conceptos, que si nos regimos por lo normado por la Ley 3.524 en el Art. 13 en cuanto a la proporción para renovar al administrador (las 2/3 partes de los miembros presentes) de no lograrse esta mayoría, de inmediato cesa el mandato del administrador y el consorcio reunido en dicha asamblea debe nombrar uno nuevo.

Para este caso sí debe reunirse la mayoría requerida en el reglamento de copropiedad que son las 2/3 partes de los votos del total del consorcio.

En atención a ello se puede interpretar que, por lo manifestado precedentemente, salvo disposición contraria en el reglamento que exprese un plazo de duración para el mandato , el administrador dura en su cargo hasta su remoción y la misma es regida por las mayorías establecidas en dicho ordenamiento y no puede ser aplicado lo normado por la Ley 3.254.-

Aclarado con referencia a los alcances del artículo en cuestión su pregunta apunta a la constitucionalidad de la Ley 3.254.-

Al respecto el Dr. Gabas en la revista Reunión de Admnistradores de fecha marzo de 2010 pág 22/25 opinó: "Respecto de la Ley 941 de Registro Público de Admnistradores de Consorcios en Propiedad Horizontal, hace que nos expedimos, señalando la ostensibilidad de su inconstitucionalidad, incluso llevando algunos casos a la justicia. Pero nos adelantamos a decir que si nos pronunciamos en contra de tal instituto y su norma sancionatoria, por inconstitucional, es obvio que también debe ser inconstitucional su reforma, o sea la Ley 3.254 [...] Si la legislatura porteña sanciona una ley que reglamente la profesión de administradores de edificios en propiedad horizontal, podemos estar de acuerdo o no, cuestionar la bondad o no del articulado, criticarla favorablemente o en su contra, pero en definitiva reconoceríamos no sólo su legitimación para sancionarla, sino la única manera de reglamentar el ejercicio de cualquier profesión. Podremos cuestionar su contenido pero nunca su existencia, su forma de nacimiento y su objeto. De tal manera aquéllos que pretendan ejercer esta profesión deberán dar cabal cumplimiento a sus disposiciones. Esta ley nos guste o no, deberá ser respetada y cumplida..."

El Dr. Gabas también opina, en el extenso artículo que en partes refiero, que "el Estado, los funcionarios públicos, los mentores de esta ley, creen que un edificio en PH. es un edificio público. Un edificio es tan privado como cualquier vivienda o propiedad individual. Nada tiene que hacer el Estado controlando o reglamentando desde órganos locales una actividad profesional particular y privada en aras de la defensa difusa del común de la gente en sentido genérico o de los consorcistas en particular, dando directivas sobre la forma no solo de cómo ejercer la profesión, sino estableciendo condiciones para ser administrador y más aún pasando por encima de la voluntad de los propios mandantes (en este caso consorcistas) y resolviendo por ellos cosas que sólo ellos pueden resolver (por ejemplo el plazo del mandato del administrador o la forma de nombrarlo o removerlo)". Lamentablemente, a mi modesto entender, la Legislatura ha avanzado sobre lo normado por la Ley 13.512 en el art. 9 inc b) en donde establece la previsión de remoción del administrador, recordando que esta ley es nacional.

Como opina el Dr. Gabas la ley hasta la fecha es aplicable y rige hasta que un Tribunal no declare su inconstitucionalidad.

El Art. 13 de la Ley 3.254 sólo es aplicable en el caso que el reglamento no determine otra cosa, es decir que las mayorías mínimas para remover al administrador solamente podrían aplicarse en el caso que el reglamento no indicare nada sobre este punto.-

Espero haber aclarado sus dudas. 

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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