Rincón Solidario

El propietario del edificio es una compañía

Estimados:

Me dirijo a ustedes a fin de consultarles cómo correspondería administrar un edificio cuyo propietario es una compañía.

Las unidades funcionales son alquiladas por esta compañía a otras.

¿El propietario del edificio debe hacerse cargo de todas las expensas?

¿Qué ingerencia tiene el propietario en caso de alguna deficiencia en las unidades?

Ej.: si se tapa una cañería de una unidad, ¿corresponde al propietario del edificio la destapación o reparación?

Desde ya muchas gracias.

Atentamente,

Cecilia

(1/10/2010)

Estimada Cecilia:

Muy interesante su pregunta ya que afecta a miles de consorcistas (locadores o inquilinos) en las grandes urbes. 

En términos concretos, las respuestas a sus 3 preguntas son:

1. El cómo se lo respondo al final.

2. Siempre el propietario debe hacerse cargo de todas las expensas en relación a su condición de consorcista.

3. La ingerencia es plena en el caso de que sea un propietario y condicionada en el supuesto de que su rol sea el de inquilina. El condicionamiento lo marca que, siendo inquilina, Ud. pague el 100% de las expensas o sólo la que se refiere a la de los gastos comunes. Sin embargo, que como inquilina pague el 100% no será una oportunidad para reclamarle al administrador, en forma directa, sino a través del locador. Es importante destacar que, desde lo legal, el propietario como tal, debe hacerse cargo de entregar y conservar la unidad en buen estado posibilitando así el uso y goce pacífico del inmueble por parte del inquilino. De lo contrario, se estaría frente a un incumplimiento contractual de acuerdo a lo normado por los Arts. 1.514, siguientes y concordantes del Código Civil, referido a las obligaciones del locador. 

Sobre el caso concreto: "si se tapa una cañería". La respuesta es: sí, así es. Es de uso y costumbre que todo el consorcio absorba, solidariamente, lo de su vecino copropietario. Salvo que el reglamento de copropiedad regule otra modalidad y/o el ocupante (sea dueño o inquilino) sea el responsable del daño y se pueda probar.

Ahora bien, desde la buena praxis y enfocados a la prevención de conflictos, atento a que el caso específico sería el de una compañía que vive de rentas de alquiler dado que se podría estar ante una situación de lucro de parte de la administración del consorcio y si ésta a la vez fuera quien alquile y/o administre las propiedades, mi recomendación es que se desdoble la administración: una de carácter vecinal y otra comercial. Es sabido que en estos casos, antes atípicos, nos encontramos con reclamos de quienes cohabitan estos edificios con consorcistas estables y, otros, golondrinas. Siendo estos últimos los que por su condición de transitoriedad no cuidan lo ajeno como lo propio las expensas se encarecen por cuestiones ajenas a lo habitual. Esto le quita transparencia a la hora de reclamar un vecino (propietario o inquilino) sus derechos como consumidor de los servicios dados por su administrador.

Mi recomendación es que los propietarios e inquilinos pueden evitarse conflictos en el ingreso, transcurso o egreso de su contrato locativo si cesara la lógica de la confección de contratos de adhesión (pre-hechos) que no reflejan con claridad el espíritu de las partes. 

En mi experiencia es uno de los cabos sueltos en que la buena fe y/o la falta de interacción profesional deriva en conflictos de convivencia contractual que luego se deben resolver en instancias privadas o públicas. Todo ello con los consecuentes trastornos que generan, entre otros, no diferenciar entre expensas (comunes, ordinarias y/o extraordinarias), aún ganando lo que la ley dice pero el sentido común contradice.

Saludos cordiales.

Ricardo Tondo

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El Sr. Ricardo Tondo es titular de El Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (EL CATI). Por cualquier consulta se puede enviarle un e-mail a info@tondo.com.ar

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