Rincón Solidario

Ahorré toda mi vida para tener un departamento

Estoy angustiada por algo que me supera ya que me encuentro afectada en una situación grave y ahorré toda mi vida para tener un departamento. Es lo único que tengo y ahora me veo involucrada por terceros en una situación gravemente financiera en el edificio en el cual vivo que se encuentra en Florida (provincia de Buenos Aires) y consta de 16 unidades funcionales y 12 cocheras. 

En el día de ayer la administración nos informó, mediante la liquidación correspondiente a este mes, que no se pagarán los aportes y contribuciones debidos a partir de los haberes del encargado. Esta decisión afecta gravemente al consorcio y por supuesto a mí también por la deuda que se generará con AFIP, por pago de intereses, costas, etc.

¿Puedo quedar afectada solidariamente con esta deuda y con este desinterés de pago de algunos propietarios haciendo que la deuda crezca y que me embarguen, ejecuten, rematen mi vivienda?

¿Tengo alguna forma de preservar mi único patrimonio? ¿Cómo debo proceder ante esta gravísima situación?

Cabe aclarar que hay 4 morosos crónicos, adeudan luego pagan y empiezan a deber nuevamente. 

Las preguntas concretas son:

¿Cómo se debe proceder con los morosos? ya se los intimó a través de carta documento ¿Cuál es el plazo de espera? Es decir una vez que se los intima cuál es el tiempo de espera y ¿Cuáles son los pasos a seguir? es decir los procedimientos legales y el plazo del mismo. Tengo entendido que se inicia un juicio ejecutivo de remate ¿Cuánto tiempo tarda? 

¿Hay otros mecanismos legales más rápidos como por ejemplo: Veraz, embargo preventivo, inhibición de la persona para que le blanqueen las cuentas bancarias como hacen los organismos estatales?. 

Me urge saber esto dado que uno de los morosos es empresario y tiene varias propiedades. No es mi caso ni de otros propietarios que son jubilados (cobran la mínima) y cumplimos con nuestras obligaciones de pago en tiempo y forma.

¿Cómo se debe proceder ante el caso de los inquilinos que no sabemos qué expensas deben pagar, según sus respectivos contratos de locación? ya que tenemos expensas ordinarias y extraordinarias y este inquilino paga únicamente las ordinarias, siendo que el propietario nunca pagó, ni paga las extraordinarias ¿Sería conveniente entonces que la administración no le acepte al inquilino el pago parcial? 

¿Tiene la facultad la administración de solicitar al inquilino el contrato de locación pactado con su locador?

Desde ya muchísimas gracias por recibir mi consulta.

Saludos cordiales.

Verónica

(3/9/2010)

Estimada Verónica:

Paso a responder su consulta, atendiendo a las dos cuestiones que Ud. propone. La primera se vincula con la administración del consorcio. Y la segunda con el pago de expensas ordinarias y extraordinarias cuando existen departamentos alquilados.

A) Con referencia a la primera cuestión, debo decirle que advierto dos graves falencias en el desempeño del administrador del consorcio. Una que lo compromete personalmente a él y lo expone a una causa penal, es el de la evasión (o eventual elusión) de aporte y contribuciones del personal; cabe señalar que también compromete económicamente al consorcio que es quien, en primera instancia, deberá hacerse cargo del pago extemporáneo de dichos aportes y contribuciones mediante intereses y multas. La segunda falencia es tan grave como la primera, dado que la existencia de "cuatro morosos crónicos" (como Ud. dice) revela por sí sola la inoperancia del administrador, para quien una de sus primeras obligaciones como tal consiste en recaudar regularmente las expensas puestas al cobro y, ante la mora de algún copropietario, no dejar pasar más de dos meses para efectuar la intimación fehaciente correspondiente; de persistir la falta de pago del capital y de sus intereses, corresponde la inmediata promoción del juicio ejecutivo; ello obra en favor de ambas partes: del consorcio, porque cobra más rápido su crédito de expensas, y del deudor, porque de este modo la deuda no crece hasta hacerse mucho más difícil de pagar. Por donde se lo mire, no dejar pasar inútilmente el tiempo es lo más aconsejable.

Todo lo expuesto impone la necesidad de que la administración sea intimada a regularizar inmediatamente estas dos graves cuestiones. Lo más aconsejable es verificar si existe un consenso más o menos mayoritario entre los vecinos como para exigirle la rápida convocatoria a una asamblea extraordinaria, para que en la misma la administración dé las explicaciones del caso y se adopten los recaudos de rigor, tanto respecto del pago de aportes como del cobro de las deudas de expensas. Según lo que resulte de esa asamblea, cabrá evaluar la posibilidad de remover al administrador, antes de que siga perjudicando al consorcio. Si Ud. no consigue que sus vecinos la acompañen, deberá hacerse asesorar por un abogado y remitirle a la administración una carta documento intimándola por estas dos cuestiones. 

Este recaudo no la pondrá en principio al margen de los perjuicios económicos que sufrirá el consorcio que Ud. integra (no porque su responsabilidad sea "solidaria", sino porque Ud. es parte del mismo), pero al menos le dará un antecedente importante a la hora de pretender un eventual resarcimiento por parte del consorcio por el perjuicio sufrido (en la proporción del porcentual de su unidad funcional), dado que Ud. al menos advirtió el peligro y lo puso de manifiesto, y si los demás no adoptaron los recaudos necesarios no es su culpa.

B) Con referencia a la segunda cuestión, debo decirle que cuando un propietario alquila el departamento, firma un contrato de locación con el inquilino, en el cual el consorcio no es parte. Esta es la razón por la que, frente al consorcio, no se delega la responsabilidad por el pago de las expensas del propietario al inquilino. El responsable será siempre el propietario. Respecto de quién afronta el pago de las expensas extraordinarias, si bien es cierto que la regla general dice que éstas le corresponden al propietario, esto no obsta que en el contrato se las carguen al inquilino. Y si el contrato dice "expensas comunes", debe entenderse que el inquilino se hizo cargo tanto de las ordinarias como de las extraordinarias, dado que ambas son "comunes". Pero todo esto es irrelevante para el pago de las expensas, dado que frente al consorcio el único y exclusivo responsable es el propietario, diga lo que diga el contrato de alquiler.

Con lo respodido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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