Rincón Solidario

¿Se puede desafectar un edificio del Régimen de la Propiedad Horizontal?

Hola, ante todo los saludo y les doy las gracias por lo útiles que son los Boletines, por toda la información que brindan y por abrir este espacio de consulta a los profesionales.

Mi consulta es la siguiente:

¿Se podría desafectar un edificio tipo PH del Regimén de la Propiedad Horizontal, estando todos los propietarios de acuerdo?

Si fuese posible ¿cuáles son los pasos a seguir?

Son sólo 7 unidades primer piso y PB y no cuenta con personal.

Muchas gracias

<Sin nombre>

(6/10/2010)

Estimado/a lector/a:

No es sencillo brindar una respuesta a esta consulta sin saber por qué y para qué los miembros del consorcio quieren desafectar el edificio del régimen legal de la propiedad horizontal. Por lo tanto, diremos lo siguiente.

a) Se estaría recorriendo el camino legal inverso al que originó la instauración del sistema de la propiedad horizontal, mediante la sanción de la Ley 13.512 en el año 1948. Hasta aquél entonces, los edificios de altos que existían o bien eran propiedad de un sólo dueño o de un conjunto de condóminos y podían ser destinados a rentas, es decir, a alquilar a distintas personas cada uno de los pisos o de los departamentos; también podían destinarlos a cualquier otra finalidad comercial o de habitación. Pero el dato distintivo era que la propiedad de todos y cada uno de los pisos y departamentos pertenecía a un sólo dueño. Recién con el advenimiento de la Ley 13.512 cada uno de esos departamentos pudo pertenecer a dueños distintos, quienes a su vez adquirieron derechos como condóminos sobre las partes y sectores comunes.

b) En este caso, como decíamos, se quiere recorrer el camino inverso. Son tres los supuestos legales en que se puede producir la desafectación de este edificio del régimen de la Ley 13.512. Destrucción total o parcial, vetustez y desafactación propiamente dicha.

c) Si el motivo es la destrucción del edificio es importante saber si la misma es total o parcial, según ésta sea mayor o menor a los dos tercios del valor del mismo. Para esto deberían sumarse los valores porcentuales establecidos en el Reglamento de Copropiedad o, subsidiariamente, las valuaciones fiscales y hacer la cuenta. En el caso de destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor, cualquiera de los consorcistas puede pedir la venta del terreno y materiales; si la mayoría no lo resolviera así, recurrirá a la Justicia. Si la destrucción fuera menor a esa proporción, la mayoría de los consorcistas puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción.

d) Si el motivo es la vetustez del edificio, la mayoría de consorcistas que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Desde ya que cualquier disputa, obviamente, deberá ser encarada judicialmente.

e) Finalmente, tenemos el caso en que se quiere unánimemente (como parece ser el que se nos consulta) desafectar el edificio del régimen legal de la propiedad horizontal. En este caso, todos estos consorcistas deberán volver a un régimen de condominio que recaería sobre todos los sectores: los propios (cada departamento) y los comunes (pasillos, azotea, ascensores, etc) y que tendría por titular al conjunto de todos y cada uno de los que hasta allí eran consorcistas. Para ello, en la asamblea extraordinaria convocada a este especial efecto, debería acreditarse fehacientemente la unanimidad de votos; como esto debe elevarse a escritura pública, debería estar presente en la asamblea el Escribano; posteriormente, el testimonio de esta escritura debería inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Con lo respondido, envío un saludo cordial.- 

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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