Rincón Solidario

Hay copropietarios que quieren hacer juicio

Soy propietaria de 1/8 parte indivisa de la unidad funcional número 1 destinada a espacio guardacoches.

Hay 2 propietarios de 1/8 parte indivisa cada uno que no sabemos quiénes son y nunca pagaron las expensas.

Se acumuló una deuda de aproximadamente $15.000 de cada uno. Hay coopropietarios que quieren hacer juicio a quienes posean estos espacios guardacoches por las expensas adeudadas.

Es muy posible que se los haya quedado la constructora porque 8 autos no entran.

Quiero saber si me pueden embargar a mí también que no debo expensas ya que como es una unidad funcional indivisa me dijeron que si embargan a un coopropietario los embargan a todos

¿Es cierto esto? o ¿cómo se hace si además si el día que se gane el jucio el valor de cada parte indivisa no alcanza a cubrir la deuda de expensas y gastos de juicio?. Ocho autos no entran, apenas 6 pueden maniobrar bien y esto bajaría mucho el valor de cada espacio guardacoche.

Desde ya, gracias por su ayuda

Amalia

(08/10/2010)

Estimada lectora Amalia:

De acuerdo a lo expresado en la consulta, Ud. es condómina de una unidad funcional del inmueble con una participación de 1/8 indiviso destinada a espacio guardacoches.

La mencionada unidad funcional está obligada al pago de las expensas comunes como cualquier otra (vgr. art. 8º, primera parte, Ley 13.512) (1) y la circunstancia que su titularidad se halle compartida entre ocho condóminos no deriva en consecuencia alguna que sea un valladar al cumplimiento de la obligación señalada.

Por ello, el consorcio de copropietarios debe percibir y perseguir el cobro de la contribución común de la unidad funcional en su conjunto, conforme a su porcentual de participación en los gastos comunes (cfr.art. cit.).

La situación de hecho, consistente en que algunos condóminos de la unidad omitan realizar su aporte, implica una cuestión atinente a los consortes del bien. En este supuesto, el resto de los de los integrantes del condominio deberán integrar la porción faltante a esas partes indivisas que no contribuyen y ejercer, oportunamente, su derecho a reclamar el reintegro de lo que hubieren adelantado por el o los morosos.
Por el Art. 2.689 del Código Civil (2) si existiere algún condómino que durante algún lapso de tiempo ha omitido contribuir con la parte proporcional al pago de las expensas de la unidad funcional enmarcada en el régimen legal del condominio es deudor de los restantes integrantes de ese condominio y no deudor del consorcio.

Esto es así, en tanto que el consorcio debió haber cobrado de los restantes comuneros todo el importe de cada una de las expensas mensuales (o por el período que estableciese el Reglamento de Copropiedad y Administración) que devengara la unidad funcional. Para el consorcio, como ente distinto a sus integrantes, existe un único obligado al pago y es el condominio de esa unidad funcional cuyas relaciones internas le son ajenas.

Ahora bien, según el Art. 2.685 del Código Civil (3) los condóminos pueden librarse de la obligación por el abandono de su derecho de propiedad. 

Es indiscutible que por tratarse de partes indivisas el espacio no usado ni gozado por ese condómino de una o varias avas partes indivisas, en la realidad fáctica, habría sido aprovechado por el resto de los condóminos. De resultas de ello la inexistencia de actos materiales concretos de posesión de la o las partes indivisas por parte de algún condómino, conlleva la presunción del abandono de la porción que le corresponde en el condominio.

Sin embargo, la legitimación que podría tener el consorcio para ejecutar la deuda de esa parte indivisa resulta, por lo menos, dudosa. En efecto, los legitimados para hacerlo deberían ser los restantes condóminos quienes, a su vez, deberían haber pagado oportunamente la totalidad de las partes pertinentes a los respectivos períodos de expensas.

No está demás decir que la práctica indica, ante experiencias en casos similares, que cuando la titularidad de esas partes indivisas deudores se encuentran en cabeza de la constructora del edificio (esto bien se podría conocer solicitando un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble), hallamos sociedades que fueron constituidas para la construcción del edificio y que no poseen otros bienes, muchas veces sin actividad y, en más de una ocasión, en estado falencial.

En este supuesto, el proceso ejecutivo avanzaría hasta el remate de la o las partes indivisas de la unidad funcional guardacoches.

Para arribar a esa instancia definitiva de subasta deberá disponerse la erogación de sumas de dinero de cierta magnitud (vgr. abono de tasa de justicia, gastos por embargo, obtención de testimonios, publicación edictal, honorarios profesionales; etc.).

Sobre la aludida parte o partes indivisas de la unidad continuarían pesando las cargas reales proporcionales, entre las cuales se cuenta la ya mencionada deuda por expensas que el consorcio le atribuye, la que por aplicación del Art. 17º de la Ley 13.512 (4) seguirá al dominio del inmueble, con lo que la señalada deuda no se extinguirá con la venta en subasta.

Ante el escenario descripto resulta obvio que no habrá postores en un remate de una parte indivisa de la unidad funcional, cuyas cargas reales proporcionales asciendan a una suma varias veces mayor al valor de plaza de lo que se pretende vender.

Por lo que se colige que, aún llegando a la etapa de la subasta, nadie compraría y los gastos insumidos hasta el momento tampoco se recuperarían.

Adicionalmente, queda evidenciado por el contenido de la consulta en responde, a ello se sumaría que si alguien accediera por adquisición en subasta de la parte o partes indivisas de la unidad funcional en cuestión, tampoco podría utilizarla, dado que el espacio existente no permite la colocación de uno o dos automóviles más.

De ello se desprende manifiestamente, que la proporción de la unidad que motiva la consulta, se halla fuera de mercado y sin valor económico alguno.

Sería pertinente conocer si algunos de los restantes condóminos tendría algún interés en adquirir la o las partes indivisas y que precio pagaría por ella o ellas. Siempre suponiendo que el consorcio acreedor desistiera a su respecto de hacerle cargar con la deuda que pesaría sobre el bien, por aplicación del ya mentado Art. 17º de la Ley de Propiedad Horizontal.

Atento a que de la consulta se deriva -eso creemos- que el consorcio aceptó los pagos parciales de los restantes condóminos habrá que estar a la decisión del ente en cuánto al curso de acción a seguir, determinarse el verdadero valor de la acreencia y, en especial, sobre quién pesaría el perjuicio económico resultante de la imposibilidad del cobro del crédito.

Si bien es cierto que la obligación sería de los condóminos de la unidad funcional, también debe tomarse en consideración que, en todas y cada una de las oportunidades de cobro, el consorcio aceptó los pagos parciales de los otros comuneros, con lo que de alguna manera -en opinión de Orfila (5), con la que coincidimos - estuvo asumiendo el riesgo de la incobrabilidad.

Con lo respondido esperamos haber satisfecho su inquietud y hacemos propicia la ocasión para saludarla cordialmente.

Con lo arriba expresado, espero serle de su utilidad y la saludo con distinguida consideración. 

Jorge Resqui Pizarro 

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(1) Art. 8° LPH- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta. (primer párrafo).

(2) Art. 2.689 CC- En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.

(3) Art. 2.685 CC- Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.

(4) Art. 17º LPH- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.

(5) Orfila, Bartolomé A., "Consorcios", 2da. edición, pg.207, Errepar, Bs.As., 2006.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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