Rincón Solidario

En un departamento funciona una oficina

Hola.

Quisiera saber cómo debo proceder en el siguiente caso: el reglamento del edificio en el que vivo dice en un artículo que "les está prohibido a los propietarios (inquilinos u ocupantes) ejercer cualquier tipo de actividad, oficio o prefesion de las unidades, las cuales han sido destinadas exclusivamente a vivienda".

Hay un departamento que está alquilado a una empresa y en él funciona una oficina de la misma, con los consiguientes ruidos de teléfono y voces altas, incluso durante el horario de descanso.

En la página Web de la empresa figura la dirección del departamento, así como también en la guía telefónica y la correspondencia que llega para ese departamento está a nombre de la empresa.

Necesitaría que por favor me digan cómo debo proceder.

Muchas Gracias.

Silvina

(28/10/2010)

Estimada Silvina:

De la lectura del texto del artículo transcripto del Reglamento de Copropiedad y Administración, confrontándolo con la conducta que se denuncia, surge la perpetración de un claro incumplimiento reglamentario. Se está violando la norma básica de convivencia de este Consorcio. Si bien el lector que consulta no nos aclara cuánto lleva plasmándose esta situación, lo cual no deja de tener su importancia, cabe responderle sobre el procedimiento a seguir.

a) El responsable. Quien es el sujeto pasivo de este reclamo, o sea quien debe responder por esta violación reglamentaria, no es otro que el propietario de la unidad funcional. Esto es así porque el contrato de alquiler (escrito o no) que éste ha celebrado con esta empresa no incluyó al consorcio como parte contratante; al no ser parte del mismo, los términos en que el contrato se celebró le son totalmente ajenos al consorcio. Ello implica que , en este caso, los derechos y obligaciones del propietario de la unidad funcional no se transfieren a la empresa locataria. Consecuentemente, el consorcio deberá demandar por la violación reglamentaria al propietario.

b) El inquilino. No empecé a lo anteriormente afirmado el hecho de que, al menos formalmente, la Ley 13.512 prevea sancionar al mismo con la aplicación de multas e, inclusive, con el desalojo. Sin embargo, este camino no aparece como el más expeditivo y conveniente, sobre todo teniendo en cuenta la falta de antecedentes jurisprudenciales de peso que lo respalden.

c) Conclusión. Por todo lo expuesto, aconsejo que ya sea individualmente o sumando a todos los copropietarios descontentos con esta situación, de ser esto posible (cuantos más mejor, como siempre), reclamen por nota al administrador del consorcio la inmediata intimación al propietario de la unidad funcional en cuestión a cesar con la trangresión reglamentaria, poniendo fin a dicha relación locativa con la empresa (bajo su exclusiva responsabilidad y costo), bajo apercibimiento de demandarlo y reclamarle daños y perjuicios. Para esto no es necesario convocar a una asamblea extraordinaria, puesto que una de las obligaciones básicas de todo administrador es vigilar por el estricto cumplimiento de todas las cláusulas del Reglamento. Asimismo, esta nota que se presentará con copia (para tener constancia del día y hora de su recepción), significará "constituir en mora" en el cumplimiento de sus obligaciones al administrador, quien podría llegar a tener que asumir responsabilidades pecuniarias por su falla en verificar y controlar esta transgresión legal.

d) Finalmente, cabe recalcar que el "sujeto activo" (quien tiene derecho a reclamar el cese de esta situación) es el consorcio y no alguno de los copropietarios. Por ello es que son éstos los que le reclaman al representante legal del mismo que actúe.

Con lo respondido le envío un saludo cordial.

Jorge Armando Maldonado

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El Dr. Jorge Armando Maldonado es abogado y está especializado en propiedad horizontal. Es coordinador de la Comisión de Consorcios por Pequeñas Noticias que funciona en el CGPC Nº 7 y miembro titular del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal.  Para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a maldonadovalthule@fibertel.com.ar  o al teléfono (15)4169-4574.

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