Rincón Solidario

Donaciones con reserva del usufructo vitalicio

Estimados:

Relacionado con el Libro de Registro de Firmas (Ley 3254 Art.9º inc. e), interpreto que el símbolo de porcentaje que figura en el primer renglón a continuación de la firma se refiere a los porcentajes de titularidad sobre el inmueble.

Considero que sería redundante volver a colocar el porcentual de la unidad, pues el mismo ya figura en el encabezamiento de cada folio.

De ser correcta mi interpretación, les solicito por favor su opinión de cómo proceder en los casos de donaciones con reserva del usufructo vitalicio y gratuito.

En estos casos, generalmente con personas muy mayores, la mitad indivisa del supérstite es donada a los hijos herederos, pero con el derecho a continuar habitando el inmueble hasta su muerte.

¿Cómo debe figurar en el libro: 100% a quien habita, 50% a quien habita y 50% a los hijos o 100% a los hijos?

No tengo inconveniente en que publiquen mi nombre y apellido.

Nuevamente muchas gracias y felicitaciones por vuestra tarea.

Juan Carlos

(13/11/2010)

Estimado Sr. Juan Carlos:

El Libro de Registro de Firmas creado por la Ley 3.254 Art. 9º inc. e, a mi criterio no tuvo en cuenta las distintas situaciones que pueden encontrarse en un consorcio frente a las personas que pueden participar en una asamblea y por ende ser considerados con la debida habilitación para participar en la misma y emitir su voto. Sencillamente porque el legislador consideró que todos los que asisten a las asambleas tiene sus títulos perfectos y no contempló que pueden existir otras situaciones, que si bien no son propietarios podrían llegar a participar con voto en una asamblea.

De lo que se desprende de la normativa y su reglamentación, sin entender el alcance del artículo, en cuanto a establecer una seguridad jurídica en relación a que los demás propietarios presentes en el acto asambleario puedan corroborar que la firma inserta en los poderes que se presentan guardan similitud con el consignado en el libro respectivo.

Realmente , en mi modesta opinión, no establece la seguridad jurídica que se pretende, pues sencillamente los propietarios no son peritos calígrafos para determinar la autenticidad de la firma inserta en el poder, comparando con la consignada en el libro respectivo. Además de ser poco práctico el sistema puede traer aparejado graves injusticias, ya que se le puede prohibir votar a algún apoderado si no se pusieren de acuerdo entre los propietarios acerca de la autenticidad de la firma en cuestión.

Recordemos que la única obligación que establece la Ley 3.254 respecto del Libro de Registro de Firmas es que el consorcio debe poseerlo y son los propietarios los responsables de suscribirlos, siempre y cuando revistan el carácter de tales.

¿Cómo pruebo mi calidad de propietario?:

1.-) Con la escritura traslativa de dominio

2.-) Con un certificado de dominio actualizado

¿Quiénes pueden concurrir a la asamblea?:

1.-) Los titulares dominiales, conforme lo ya expresado anteriormente, o sea probando la calidad de tal con alguno de los documentos ya mencionados.

2.-) Condóminos: En caso de encontrarse una unidad con varios condóminos éstos deberán unificar la representación en la persona de una sola de ellas.

En tal sentido, bastará que uno solo de aquellos condóminos suscriba el Libro de Registro de Firmas, y que luego a la hora de presentación del poder para ser representado coincida con la firma inserta en el libro. La firma o concurrencia de alguno de los condóminos hace suponer que existe una representación tácita de los otros condóminos ausentes.

3.-) Esposo o esposa titular dominial: Idem caso anterior. Si se presenta alguno de los dos se presume que existe unificación de personería, por ende se aplica también en el caso del registro de firma como en el caso anteriormente indicado.

4.-) Coherederos: En caso de existir varios sucesores, deberá representar a la unidad funcional el administrador de la sucesión a través de un testimonio emanado del juez en donde se esté ventilando la misma. Este debería firmar el registro de firmas.

En caso que existieran varios coherederos, una vez finalizada la sucesión es un verdadero condominio estaríamos en el mismo caso que en el punto 2).

5.-) Adquirente con boleto de compraventa: No reviste la calidad de propietario, por ende no suscribe el registro de firmas.

6.-) Usufructuario: Tampoco reviste la calidad de propietario:

Se entiende por usufructo gratuito : Cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa, reservándose su goce; o cuando no da más que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce de la cosa.

Cabe agregar que el usufructo no puede constituirse para durar después de la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos.

Con referencia a lo que Ud. consulta respecto de la usufructuaria no debe suscribir el libro porque no es propietaria, lo deben hacer los titulares dominiales, con las mismas previsiones que lo manifestado para el condominio.

Espero haber respondido su inquietud

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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