Rincón Solidario

Sólo cinco unidades

Vivo en un PH de cinco unidades donde todos somos propietarios.

Informalmente nos organizamos y pagamos regularmente nuestras expensas.

Un propietario hace dos años dejó de pagar.

¿Cómo exigirle si no estamos constituidos formalmente?. Y, en todo caso ¿qué requisitos son necesarios para constituirnos formalmente?

Gracias

(9/11/2010)

Estimado lector:

Dividiremos la temática en exámen en tres acápites, a saber:

I.- Organización del Consorcio de Propietarios.

Lo primero que habrá de hacerse es plasmar la voluntad de los comuneros en un acta (puede ser protocolizada por notario) incorporada al libro de Actas, que será uno de los libros obligatorios que se deberán llevar previa rubricación en el Registro de la Propiedad Inmueble, por la que se designa administrador del Consorcio (Art. 9º a de la Ley 13.512, Art. 5º del Decreto Reglamentario 18.734/49).

Asimismo, deberán munirse obligatoriamente de un libro de Administración, el que también debe ser rubricado ante el RPI (cit. Art. 5º, in fine, del decreto reglamentario). En éste libro, el representante de los condóminos deberá asentar todo movimiento económico del consorcio y de él saldrán las rendiciones de cuenta que el representante realizará así como también todos los gastos y recursos del consorcio y las liquidaciones de expensas que cada propietario deberá pagar. En efecto, dichas contribuciones de cada una de las unidades funcionales serán presentadas por el período que el Reglamento de Copropiedad y Administración prevea o, en su defecto, la asamblea determine o se someta a su decisión (mensualmente, que es usual, o bimestralmente que permite ahorrar en gastos administrativos pero puede complicar la sana administración si los egresos son muchos y cotidianos, o por el interregno que se fije): esto es lo que se denomina liquidación de expensas y surgen del Art. 8º de la Ley 13.512 (ver además su Dto. Reglamentario 18.734/49).

Otro libro de los obligatorios es el de Remuneraciones -o de Sueldos y Jornales-, que se desprende del Art. 52 de la Ley 20.744 (LCT) y sus modificatorias. Se debe llevar aunque se tenga un solo empleado y debe ser rubricado por ante el Ministerio de Trabajo (en la ciudad de Buenos Aires la autoridad de aplicación es la Secretaría de Trabajo del GCBA). Allí deben asentarse la totalidad de los datos relativos al personal: fecha de ingreso, horarios, remuneraciones, aportes, licencias, egreso. Suele ser revisado por las inspectores del trabajo.

El cuarto libro obligatorio es el de Órdenes, exigido por el Art. 25 la Ley 12.981 modificada por la 13.263 y su Decreto Reglamentario 11.296/49. Al tiempo que también debe ser rubricado ante la autoridad administrativa del Trabajo de la jurisdicción de que se trate, en él se asientan las obligaciones del personal, las órdenes que se le imparten por el administrador y las sanciones disciplinarias comunicadas.

En la ciudad de Buenos Aires se agregan dos libros más, ineludibles: el de Registro de Firmas de Propietarios (se desprende del Art. 9º, Inc. e de la Ley 941, reformada por la 3.254 CABA - "Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben:…e. Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten" y lo reglamenta el Art. 9º, Inc. e del Anexo del Decreto 551/2010 CABA - "Los libros de Registro de Firmas de Copropietarios deben ser autorizados y llevar el formato que la autoridad de aplicación determine")  en el que se anotan los datos de los titulares dominiales del consorcio, se registran sus firmas, previa exhibición de original o copia de las respectivas escrituras que constituyen el título de propiedad de cada unidad y el documento de identidad de los pretensos titulares y se constituyen domicilios especiales para los copropietarios que no habitan el inmueble, todo ello certificado por la firma del administrador. Y el recientemente creado de Control Sanitario y Agua Potable (Disposición 3.882 DGDyPC-GCABA, del 13/10/2010) "a fin de efectuar el registro de la limpieza y desinfección de tanques de agua potable en Inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que se encuentren afectados por el régimen de propiedad horizontal comprendidos en la Ley 13.512, la Ley 3.254/09 de GCBA y su decreto reglamentario; a fin de satisfacer las necesidades de control" (cfr. Art.1º, cit. disp.). En este libro, de acuerdo al 2º artículo de la normativa señalada, deberá constar una apertura ante escribano público asentando el inmueble en cuestión, la fecha de apertura, el uso que se le dará al mismo y la cantidad de folios a los fines de luego presentarlo para su rúbrica. 

El administrador del consorcio, ya sea de modo gratuito o voluntario o en forma onerosa - en el radio de la ciudad autónoma de Buenos Aires- , deberá inscribirse en forma previa en el Registro Público de Administradores (dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor del GCBA, sito en Avda. Patricias Argentinas 277 de Capital Federal) creado y regulado por la ya mencionada ley local 941, reformada por las leyes 3.254 y 3.291 (cfr. Art. 2º, ley cit.), por lo que tendrá que cumplir con los requisitos de empadronamiento (cfr. Art.4º, ley cit.) y las obligaciones de sus Arts. 8º (Presentación de constancia de inscripción), 9º ya mencionado supra, 10º (De las liquidaciones de expensas), 11º (Requisitos para contratar la provisión de bienes y servicios u obras), 12º (Declaración jurada), 13º (Duración) y 14º (Honorarios) o someterse a las infracciones y sanciones previstas en los Arts. 15º y 16º del referido cuerpo legal.

Por supuesto, se deberá cumplimentar con la normativa laboral vigente con respecto al o los empleado/s del consorcio, contratar el seguro de riesgos del trabajo correspondiente (Ley 24.557, modificatorias y complementarias) y el seguro de vida obligatorio y los patrimoniales (ej.: seguro integral de consorcio, que incluye el obligatorio contra incendio establecido en el Art. 11 de la Ley 13.512 de PH) y dar cumplimiento a las presentaciones de declaraciones juradas (F. 931) y pagos a la seguridad social (verificar en la ANSES el actual estado del personal si lo hubiere y en la AFIP solicitar el Nº de CUIT del consorcio si no lo tiene).
Otras obligaciones tienen que ver con la seguridad e higiene en el trabajo (parte pertinente de la ley 19.587) y la normado en el Convenio Colectivo de Trabajo 589/2010.-

Por su lado, se debe estar atento a lo dispuesto por las leyes y ordenanzas locales, como ser en la ciudad de Buenos Aires, la Ley 257 (mantenimiento de balcones, terrazas y frentes), la OM 7.215 (prohibición de tender ropa en los balcones), OM 33.581 (veredas y residuos domiciliarios), OM 33.677 (calderas), OM 36.352 (servicio de desinfección), OM 40.473 (matafuegos), OM 45.525 (iluminación de emergencia), OM 45.593 (limpieza de tanques de agua), OM 47.818 (acceso a discapacitados), OM 49.308 (ascensores) y otras tantas concordantes y de aplicación en edificios de PH.

Sin duda, se necesita imperiosamente tener en cuenta la legislación nacional de fondo vigente, en especial el acápite reservado al contrato de mandato (Arts. 1.869 y ss.-Título IX de la Sección Tercera, Libro Segundo del Código Civil), las normas atinentes del Código de Comercio y, en nuestra apreciación doctrinal, la ley de Defensa del Consumidor, 24.240 y sus modificatorias 24.568, 24.787, 24.999 y 26.361.

II.- El cobro ejecutivo de las expensas comunes debidas.

Así las cosas, el administrador (ergo el representante legal del consorcio, según la ley que ordena el régimen) es el responsable por el cobro y la persecución del cobro de las denominadas expensas comunes, siendo el titular del crédito el consorcio de copropietarios.

Si bien es mucho lo que puede decirse al respecto, en un esfuerzo de síntesis diremos que por la propia naturaleza de las obligaciones de que se trata resulta que ellas están sujetas, en la inmensa mayoría de los casos, a plazos expresos y ciertos siendo aplicable en tal hipótesis el régimen de mora automática prescripto por el Art. 509, párrafo 1º del Código Civil (1).

Pese a ello, también es posible la mora del acreedor en la recepción de los pagos por expensas que le impediría exigir el cobro de intereses mientras dure su situación morosa (2).

El procedimiento previsto en la ley ritual -Art. 524 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (3), en la ciudad de Buenos Aires- es el juicio ejecutivo.

Ahora bien, ¿quiénes son los sujetos activos y pasivos, respectivamente, en materia de cobro y pago de expensas?. Pues, como arriba expresáramos, el acreedor consorcio (por intermedio de su representante legal, el administrador) y el deudor propietario, con la debida mención -sin desarrollo por exceder los límites del presente responde- del poseedor adquirente con boleto de compraventa y del tenedor (por caso el locatario) a quienes, parte de la doctrina autoral y judicial, en determinados supuestos hace extensiva esa condición.

III.- Los cometidos del administrador y los consorcistas.

Finalmente, los consortes deberán internalizar la importancia de la tarea asumida, la necesidad de informar y mantener al tanto de las cuestiones intraconsorciales a sus pares amén del irrestricto cumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Administración (ley entre las partes, verbigracia los vecinos propietarios del inmueble, a la luz del Art. 1197 del C.C.); practicar la rendición de cuentas periódica mediante memorias y balances y presupuestos de cálculo de gastos y recursos para futuros ejercicios por parte de quien administre y su sometimiento al debido contralor por los condóminos; todo ello en un clima que debe propender a la armonía y paz social y que lo tiene al administrador como principal depositario de la confianza de los vecinos, de los que, de ser menester, se transformará en oficioso mediador para solucionar conflictos que impidan el normal desenvolvimiento del Consorcio y la consecución de los fines para los cuales ha sido designado, por lo que deberá capacitarse y actualizarse permanentemente (en esto la lectura quincenal del boletín de Pequeñas Noticias lo ayudará y mucho).

Esperando haber sido útil para satisfacción de los fines de la consulta, lo saludo con distinguida consideración.

Jorge Resqui Pizarro 

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(1) Entre muchos otros precedentes jurisprudenciales: Cám.8ª Civ. y Com., Córdoba, 26/-02-1987, LLC, 1988-578.

(2) Cám. Nac. Civ., Sala H, 12-05-1997, LL. 1997-E-976. 

(3) Art.524 CPCCN: "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.

Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces".

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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