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Curso/taller de Liquidación de Sueldos General


Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

Hace sus necesidades en el balcón

Estimada Dra. Sevitz:

La consulta es la siguiente: en una unidad de un octavo piso tienen una mascota que hace sus necesidades en el balcón. El dueño lava de noche el mismo, arrojando el agua junto con la orina hacia los pisos inferiores, lo que corroe las barandas de los balcones.

Dicho propietario ya fue advertido en varias oportunidades por la adminsitración y los mismos vecinos de los pisos inferiores, no teniendo una respuesta favorable para evitar que lo siga haciendo.

Le rogamos a Ud. que nos brinde una solución acerca de qué otra forma debe proceder la administración para lograr la buena convivencia del edificio.

Al agradecer su amable atención, saludo a Ud. atentamente,

Susana

(29/11/2010)

Estimada Susana: 

Descontando que su reglamento autoriza poder tener mascotas en las unidades funcionales, si estas molestan o no se ajustan a lo normado por el reglamento y lo establecido por la Ley 13.512 no implica que no se encuentren alcanzadas por las sanciones que la normativa establece.

El tema de los perros en los consorcios además de englobar un conflicto jurídico tiene un costado afectivo que es difícil de abordar a la hora de tomar decisiones al respecto. 

En la Ley 13.512 no se establece ninguna limitación acerca de la tenencia de animales domésticos por lo que deja abierta la posibilidad para que cada consorcio de copropietarios, conforme lo decidan, establezcaa en el Reglamento de Copropiedad (o en uno interno) acerca de la prohibición o permiso para la tenencia de animales domésticos. 

En el caso que Ud. expone, es decir que no existiera prohibición de tener perros establecida en el Reglamento de Copropiedad o en el interno, ¿existiría alguna posibilidad de oponerse a la permanencia de algún animal en el consorcio? Entiendo que sí. El consorcio debería probar que el animal provoca olores nauseabundos, molestias a los vecinos derivados de las deposiciones y además provoca daños en las partes comunes del edificio, específicamente las barandas de los balcones, que son por definición cosas comunes.

De probarse estos extremos abrirían la posibilidad del retiro del animal ya que la jurisprudencia ha entendido que nos encontraríamos en la prohibiciones del Art. 6. Inc. b de la Ley 13.512. "...La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura, (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales) al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del Art. 6. Inc. b) de la Ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. Consorcio Avenida Santa Fe 25642/44 c/L.J.C.S/acciones del Art. 15 de la Ley 13.512 13/3/98)".-

Indudablemente esta jurispruncia se basa en la transgresión a lo lo normado por el Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 : "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos ...b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos".

La jurispudencia opina acerca de la Infracción al Art. 6º de la Ley 13.512. Tenencia de animales.

"1- La determinación del grado en que las actividades prohibidas en el art. 6º de la ley de propiedad horizontal puedan resultar perjudiciales o molestas a los habitantes de los pisos o departamentos afectados, es una cuestión de hecho que queda librada, en cada caso, a la apreciación judicial, la que debe efectuarse sobre la base de un criterio objetivo, que no puede verse afectado por la sensibilidad de las personas, puesto que lo que debe establecerse es si las molestias que se ocasionan repercuten sobre los vecinos en una medida superior a la normalmente tolerable. 2- La conducta de un animal generadora de molestias de envergadura (olores nauseabundos, orines en la cabina del ascensor, aullidos y ladridos en distintos horarios, mordeduras a copropietarios o visitantes del edificio, raspaduras en las puertas de distintas unidades funcionales, etc.), al perturbar el sosiego de los ocupantes de los otros departamentos, constituye una violación a la normativa del art. 6º, inc. b) de la ley 13.512, que justifica la expulsión del animal de que se trate. CONSORCIO AV. SANTA FE 2642/44 c/ LAGOMARSINO, Juan Carlos s/ ACCIONES DEL ART. 15 DE LA LEY 13.512 98/03/13 C. E133439Civil - Sala E"

Tal como lo expresara precedentemente este tema es muy delicado pues se mezcla con los sentimientos que tienen los seres humanos con las mascotas por lo cual se torna complicado lograr una sentencia que ordene el retiro del animal, es que "en el caso de un perro" para defender la posición de no acceder al retiro por parte de su propietario éste podría argumentar que el animal es integrante de su familia en el aspecto psicoafectivo, e incuestionablemente concurre con los demás miembros de ella a conformar un grupo primario de seres ligados por lazos emocionales íntimos y que tienen entre sí contacto directo y espontáneo.

Opuestamente a lo anterior, otro fallo dice "Los únicos perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía o los que utilizan los no videntes".

Al respecto el Dr. Alberto Aníbal Gabás ("Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada") en uno de los párrafos que dedica al tema dice: "... la conducta de dichos animales será factor decisivo desde el punto de vista legal para la posibilidad de su tenencia, a falta de otra norma expresa que lo prohíba". Transcribo un fallo interesante : "Corresponde ordenar al copropietario el retiro del perro del departamento si el reglamento prohíbe la tenencia de animales. En este caso no es necesario probar que el animal causa molestias. Para prohibir la tenencia de animales que causen molestias no es necesario que el reglamento contenga prohibición alguna, basta lo dispuesto en el Art. 6º de la ley [CNCiv. Sala A, 31/5/72, DE, 49-232].

"Corresponde condenar a la copropietaria a retirar los gatos que tiene en su departamento si se encuentra más que suficientemente probado que provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512. Si los gatos que tiene en su departamento la copropietaria provocan molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6º, Inc. b) de la Ley 13.512, corresponde ordenar su retiro de la unidad, a cuyo efecto, de ser necesario, se habrá de ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública (Art. 15 de la misma ley)". (CNac.Civ. Sala A, 18/11/69, ED, 42-282).

"Es procedente la exclusión del edificio de un perro que incomoda a otros copropietarios con sus ladridos y malos olores, cuando el reglamento de copropiedad y administración prohibe expresamente la existencia de animales que puedan ocasionar molestias (CNCiv, Sala D, 16/12/76, «Consorcio de Propietarios Vidal 1949 c. Bichara, Juan C., y otra», «Rep. La Ley», XXXVIII, J-Z, 1526, sum. 27)."

Habiendo analizado la doctrina y la jurisprudencia referida al caso, y no teniendo a la vista el tenor de las advertencias exteriorizadas hacia la unidad infractora, sería menester reiterar la intimación para su encuadramiento al Art. 6 Inc. b) de la Ley 13.512 , caso contrario iniciar la mediación prejudicial y de no obtenerse el resultado esperado, inciar las acciones judiciales correspondientes. 

Espero haber podido respondar a su consulta

Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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