Estimado lector Gerardo:

En nuestro derecho se distingue: a) La divisibilidad jurídica del inmueble para que pueda ser objeto de propiedades autónomas por pisos o departamentos y, b) La constitución del dominio sobre cada piso o departamento autónomo, y de la copropiedad sobre las cosas de uso común y del suelo: es decir la constitución del derecho real de propiedad horizontal (1).

Por ello, mientras una sola persona sea propietaria de la totalidad del inmueble o lo sean varias en condominio sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades funcionales, no existirá aún derecho real de la propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas.

Así, el inmueble dividido físicamente y luego de haberse redactado el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA) y pasado en escritura pública se encuentra en estado de propiedad horizontal.

Enseña Highton (2); "Todavía no existen partes privativas y comunes, ni pueden realizarse asambleas, ni hay relaciones de convivencia propias de éste sistema legal. Está incorporado al sistema y como consecuencia de ello podrán enajenarse o adjudicarse las unidades. Es decir que siempre existe una etapa previa a la constitución de los derechos reales de propiedad horizontal, que estará dada por la incorporación del edificio al sistema, mediante su división material y la redacción en escritura pública del reglamento de copropiedad. La etapa es teóricamente previa, pues en la práctica puede ocurrir que en la misma escritura se suscriban varios actos jurídicos simultáneos, por ejemplo, la redacción del reglamento por todos los condóminos y la adjudicación de unidades entre los mismos…Luego de constituido el estado de propiedad horizontal, con la transferencia de una unidad de modo tal que existan por los menos dos propietarios, nacen los derechos reales de propiedad horizontal; así es aunque uno sea propietario de una unidad y el otro dueño de las restantes".

Han dictaminado los tribunales: "Una vez afectado el inmueble al sistema de la Ley 13.512, el mismo queda sustituido por tantas cosas inmuebles como unidades horizontales integran el edificio, de suerte que el propietario de cada una de ellas puede comportarse diversamente respecto unas de otras, así como puede hacerlo el dueño de lotes que surgen de un fraccionamiento de tierra" (3)

De acuerdo a la ley que gobierna el sistema (13.512, Art. 9º, primera parte; y Art. 19) (4) y como lo hemos expresado en innumerables ocasiones, el RCA es obligatorio. No aparece el sistema de propiedad horizontal por la mera división material de la finca sino, por el contrario, se exigen formalidades que deben observarse indefectiblemente para su constitución.

Dos son los requisitos para conformar derechos reales, el título suficiente y el modo suficiente. La publicidad registral, en lo que se refiere a inmuebles, no es necesaria para la constitución de derechos reales, sino para su oponibilidad a los terceros, vale decir que el efecto de la inscripción es sólo declarativo (vgr. Art. 2.505, Código Civil y la Ley 17.801) (5).

El efecto jurídico de la inscripción es que la propiedad queda dividida en sus distintos objetos exclusivos a los que acceden las cosas comunes, los que se considerarán como inmuebles independientes a los efectos legales, situación ésta oponible absolutamente a todos.

Entonces, recién como consecuencia necesaria de la inscripción se perfecciona el denominado "estado de propiedad horizontal" que permitirá la inscripción de los títulos de dominio de los respectivos pisos o departamentos, es decir, de los derechos reales de la propiedad horizontal (Art. 2.505 Cód. Civ., ya citado). De allí, que hasta entonces resulte imposible inscribir la transferencia de unidades o la constitución de derechos reales sobre las mismas como tales (cfr. Art. 2º, decreto reglamentario 18.734/49) (6).

"El mero hecho de construir un edificio y adjudicarlo (hecho material) no implica que se encuentre dentro del régimen de propiedad horizontal, pues para constituir éste nuevo derecho real de propiedad horizontal debe conformarse y aprobarse el reglamento de copropiedad y administración (hecho formal), que es el contrato que regirá la vida de los copropietarios" (7).

Para mayor abundamiento, la doctrina de los jueces ha expresado: "La inscripción del reglamento de copropiedad en el Registro Inmobiliario resulta indispensable para posibilitar separadamente la constitución o transferencia del dominio u otros derechos reales, sobre cada una de las distintas unidades del edificio en propiedad horizontal" (8).

Y además, se ha dicho que "Mientras una sola persona es propietaria de todo el inmueble o lo son varias en condominio sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades, no existe aún derecho real de propiedad horizontal, a favor de ninguna de ellas. El inmueble físicamente dividido, luego de redactado el reglamento por escritura pública, se encuentra en estado de propiedad horizontal, pero recién con la transferencia o adjudicación de una unidad nacen los derechos reales de propiedad horizontal…"(9).

En el derecho comparado, más precisamente la doctrina española, Fernández Martín-Granizo (10) sostiene que para que pueda operar el nacimiento y consiguientemente la constitución de esta forma de propiedad, se requiere lo siguiente: 1) La existencia de un edificio. 2) Que éste se encuentre dividido en pisos o locales. 3) Que dichos espacios sean susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública. 4) Que pertenezcan a distintos propietarios. 5) Que se haya otorgado el título constitutivo. El mencionado civilista español agrega que los cuatro primeros requisitos serían los soportes de hecho sobre el que se va a constituir la propiedad horizontal y su régimen jurídico; el último de ellos, en cambio, sería una especie de condición o supuesto de iure y no de facto, como los restantes. Concluye afirmando que en tanto no concurran todos esos ingredientes fácticos jurídicos, no puede decirse que la propiedad de casas divididas por pisos exista, al menos como dicho régimen jurídico. 

Por nuestra parte, nos consideramos partidarios de la llamada teoría del "consorcio de hecho", por lo que entendemos no necesaria la enajenación por escritura pública y el registro en legal forma para que se dé la existencia del régimen de propiedad horizontal, extendiendo éste al entramado de derechos y obligaciones que se crean para los adquirentes con boleto de compraventa (cfr. Art. 4º de la Ley 19.724 de Prehorizontalidad y Art. 35 de la Ley 14.394 de Bien de Familia) (11).

De allí, que en respuesta directa a los puntos consultados, consideramos que los condóminos están en condiciones de elegir quien los represente, de contratar personal, de reunirse y volcar las decisiones que afecten al conjunto en actas las que luego pueden ser incorporadas a un libro de la sociedad o bien ser protocolizadas (12)

Y, en nuestro criterio, que el representante recaude lo necesario para el mantenimiento, conservación y salubridad de la cosa común y de ejecutar, de acuerdo al Art. 524 del Código de Procedimento Civil y Comercial de la Nación (13) (o el que correspondiere a la jurisdicción que fuere), las expensas debidas (14).

Con lo supra expuesto esperamos haber esclarecido en algo las cuestiones planteadas, haciendo propicia la oportunidad para saludarlo con distinguida consideración.

Jorge Resqui Pizarro

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