Rincón Solidario

Nuestro consorcio: en el horno decapitado

Hola Estimados.

Solicitamos ayuda, de ser posible referida a la nueva Ley 941, Art. 13º, "Mandato del Administrador".

No tenemos conocimiento fehaciente de que haya alguna medida judicial definitiva o preventiva que impida y/o suspenda la aplicación del artículo mencionado.

Les informo que nuestro Reglamento de Copropiedad no establece plazos de mandatos para administradores.

En el mes de marzo de 2009, fecha de última convocatoria a asamblea, se renovó el mandato sin fecha de vencimiento.

Así las cosas, a partir de la reglamentación de la ley, la aplicación del Art. 13º se encontraría plenamente vigente y su acatamiento obligatorio.

Bajo esa premisa, el Sr. administrador se encontraría con mandato vencido atribuyéndose actos administrativos.

Y nuestro consorcio en el horno, decapitado y sin representación legal.
Nuestra inquietud: ¿Qué pasos legales disponemos para revertir esta situación?

Aprovecho la oportunidad para saludarlos atentamente.

Francisco

(11/12/2010)

Estimado lector Francisco:

La Ley 941 (1) reformada por las Leyes 3.254 (2) y 3.291 (3) CABA se encuentra plenamente vigente y en aplicación, reglamentada por el Decreto 551/2010 (4) CABA.

La norma citada, en su Capítulo III.- Del mandato de administración, Art. 13 dispone: "Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. 

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley" (las negritas y resaltado nos pertenecen).

Por su parte, el decreto reglamentario en su Anexo, Art. 13 establece: "El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.

Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum" (las negritas y el resaltado nos pertenecen).

Siendo lo suficientemente expresa y clara la normativa, poco queda por añadir. En el supuesto traído en consulta, cumpliéndose los presupuestos enunciados en la ley y su reglamentación, los consorcistas tendrán que autoconvocarse guardando el debido cuidado y cumplimiento de los preceptos estatutarios para la convocatoria y citación asamblearia, su conformación, reglas deliberativas y de toma de decisiones, resguardando la legalidad a los efectos de designar nuevo mandatario, el que de inmediato notificará al cesante para que le restituya los libros consorciales, la documentación del ente obrante en poder de éste, presente la rendición final de su gestión, que incluirá todos los períodos no aprobados y entregue, de haberlo, el saldo de caja a favor del consorcio.

En la práctica consorcial, es más que recomendable llevar adelante la asamblea mediante un acta notarial que luego será incorporada al protocolo del escribano público. Además, el testimonio de ese acta le servirá al nuevo representante, entre otros muchos actos, para incorporarse a la cuenta bancaria del Consorcio de existir ella.

Con lo respondido esperamos haber satisfecho su inquietud, saludándolo con distinguida atención. 

Jorge Resqui Pizarro 

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(1) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires BOCABA Nº 1601, 03/01/2003. Sanción 03/12/2002. Promulgación 27/12/2002.

(2) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 04/12/2009, BOCABA Nº 3315. Sanción 05/11/2009. Promulgación 27/11/2009.

(3) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 08/01/2010, BOCABA Nº 3336. Sanción 26/11/2009. Promulgación 30/12/2009.

(4) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 20/07/2010, BOCABA Nº 3364. Sanción 13/07/2010.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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