Rincón Solidario

No contestan llamados ni e-mails

Estimados:

Quería felicitarlos por las respuestas que he leído a las consultas que hacen los lectores.

Mi (nuestro) problema es el siguiente: La administracion xxx SRL no cumple con sus obligaciones tales como pagar cargas sociales, ART, seguros, etc. Hay deudas de todo tipo.

Hace 15 años que no le cobra expensas a la unidad funcional Nº 1.

El consejo de administración renunció vía carta documento y también pidieron asamblea ordinaria. Otros vecinos también la solicitaron.

Ya pasaron 5 meses y NO hacen nada. No contestan llamados, ni e-mails. Acá no hay ni una pared bien pintada. Amén de que el edificio tiene 80 años y parece histórico.

¿Cuál sería el siguiente paso para cambiar la administración?

Pedro

(13/12/2010)

Estimado Pedro:

Gracias por consultarnos y por las felicitaciones.

¿Cómo cambiar a su administrador?.

En primer lugar, si estamos en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, existe la nueva Ley Nº 3254 que regula la actividad de los administradores (puede familiarizarse con la misma en este sitio). Ésta en su Art. 13 dispone que en asamblea ordinaria o extraordinaria, una vez por año, el administrador deberá poner a consideración la renovación de su mandato, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio.

Su renovación será válida con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Es decir, en la actualidad, salvo disposición en contrario, los mandatos de los administradores no pueden superar el año. 

En segundo lugar, puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad, generalmente las dos terceras partes del total de los copropietarios. 

Y, por último también puede removerlo ante incumplimientos en sus funciones como mandatario. Ejemplo: falta de contratación de los seguros obligatorios, falta de rubricación de libros obligatorios, incumplimientos de decisiones asamblearias, incumplimientos del reglamento, mal desempeño, que existan fundadas sospechas de graves irregularidades, que actúe en forma desaprensiva, omita rendir cuentas , etc.

En resumen:

1) No se le renueva el mandato de acuerdo al Art. 13º de la Ley Nº 3254.

2) La remoción con la mayoría estipulada en el Reglamento de Copropiedad y Administrador de edificio.

3) La remoción por incumplimientos en las tareas como administrador.

Como sugerencia, siempre debe seguirse el procedimiento que establece el Reglamento de copropiedad para que la remoción y el posterior nombramiento de otro administrador sea legalmente válida.

Es decir, por lo mencionado por Ud. debe lograr que los copropietarios se reunan en asamblea y para ello deben seguirse los procedimientos del Reglamento para intimar al administrador (con el porcentaje correspondiente) para que éste convoque a asamblea para tratar el tema de remoción del administrador. 

Es prudente que en este caso, aunque lograsen que el administrador convoque a la asamblea, se asesoren con un abogado especialista quien los podrá acompañar en todo este proceso.

Espero haberle respondido a su consulta y lo saludo atte.

Sebastián Hutler Wolkowicz

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El Cr. Hutler Sebastián Wolkowicz es auditor y administrador de consorcios con amplia experiencia en el tema y cualquier consulta que se desee se le puede hacer escribiéndole al e-mail administracion@estudioshw.com.ar

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