Rincón Solidario

Una pérdida en una cañería de gas

Se me plantea la siguiente cuestión:

En un edificio de más de 35 años de antigüedad hay una pérdida en una cañería de gas empotrada pero que no es original del edificio.

La misma se colocó hace mucho tiempo para adecuar la instalación de las estufas a nuevas reglamentaciones.
Originalmente estaba la boca en un pasillo, lo que no permitía colocar estufas de tiro balanceado.

¿Esa reparación corresponde al consorcio o al propietario?

Gracias por la ayuda que me brindan.

Saludos.

Patricia

(24/01/2011)

Estimada Patricia: 

Es un error considerar que todos los caños empotrados corresponden o pueden corresponder a cosas comunes, es decir de toda la comunidad.

La Ley 13.512 en su Art. 2do. establece las cosas que son comunes: "Se consideran comunes por dicha razón: a) los cimientos, muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; e) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes. salvo convención en contrario".

Conforme dicho artículo por disposición legal ciertas y determinadas cosas ya son consideradas comunes, como las instalaciones de servicios centrales como la calefacción, agua calienta o fría, refrigeración etc. dejando a salvo este artículo citado que la enumeración no tiene carácter taxativo, entiéndase dicho término como: "(del latín taxa-tum, supino de taxa-re, tasar, limitar) Que limita, circunscribe y reduce un caso a determinadas circunstancias".

O sea que dicho artículo no es limitativo y se pueden extender por convención otras cosas como comunes. 

Ud. refiere que el caño de gas se encuentra empotrado, conforme a lo referido el mismo puede pertenecer o no a la comunidad conforme a la convención, es decir, si se encuentra detallado dentro de las cosas comunes o determinado cuál es el alcance que se le da a la extensión de los mismos, es decir, hasta dónde responde la comunidad y comienza a responder el propietario en forma particular.

El reglamento de copropiedad será el encargado de definir la calidad privativa o común de las partes del edificio, puesto que la ley no establece al respecto principios inalterables.

De su breve relato descuento que el consorcio no tenía ningún servicio central de calefacción y se encontraría determinado en el reglamento que los caños de gas son comunes hasta la llave de paso que, tal como ud. refiere, se encontraría en el pasillo, que es común. 

El capítulo de las cosas comunes o en su defecto el artículo que se refiere a ellas, son los tipos de cláusulas reglamentarias llamadas "estatutarias": las estipulaciones referidas a los derechos que cada uno de los copropietarios detentan sobre su unidad y sobre las cosas comunes sólo pueden ser modificadas con el consentimiento de la unanimidad de los integrantes del consorcio.

Al respecto la jurisprudencia interpreta que "...Las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren, para ser reformadas, la unanimidad de voto de los consorcistas... CNCiv Sala D 2/3/66 ED 16-351..."
"La reforma del reglamento de propiedad sólo puede hacerse en asamblea válida, por las mayorías necesarias, y si la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta, puede reclamarse al amparo jurisdiccional, éstos son los dos únicos caminos... CNESP Civ yCom Sala IV 30/6/83 ED 105-621".

La Ley 13.512 fija una mayoría de dos tercios para la modificación del reglamento, mayoría que es receptada en muchos estatutos de edificios sometidos al régimen de la horizontalidad; sin embargo, no se concibe que por mayoría de votos se modifique la especificación de las partes de propiedad común y de propiedad exclusiva del edificio o la proporción que corresponde a cada piso o departamento con relación al valor del conjunto; de allí que en estos casos debe regir la regla de la unanimidad.

La decisión al respecto debe tomarse en asamblea convocada al efecto, respetándose el quórum y la mayoría que señala el reglamento, que para el caso debe ser la unanimidad, para luego proceder a la modificación no sólo del reglamento sino también de los planos del edificio, inscribiéndose todo ello en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Habiendo definido todo lo referido a las cosas comunes, sin haber leído su reglamento de copropiedad, infiriendo de su relato que la cañería de gas que fue empotrada no corresponde a una cosa común, pues tal como Ud. informa la boca o llave de paso se encuentra en el pasillo, hasta ahí es responsable el consorcio de reparar, cambia o mantener el resto, es decir toda la cañería que fue modificada por los propietarios sin haber respetado la modificación del reglamento. Conforme lo expresado precedentemente, no debe hacerse cargo el consorcio pues no es común. 

Al respecto, es interesante lo expresado por la jurisprudencia: . “En el régimen de la ley 13.512 las columnas de distribución de agua caliente o de la calefacción son de propiedad común, en tanto que las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a las diversas unidades, en principio, son privadas, y el propietario de la unidad responde de los daños que de ellas deriven…CNPaz Sala II, abril 10-1961 ED 5-256..”

“No es correcta que toda cañería ubicada bajo baldosas deba reputarse bien común, y, por ende, su reparación corre por cuenta del consorcio. Si bien las columnas y las cañerías de distribución interna de la unidad, que sirven exclusivamente a la misma cuyo recorrido se agota en ella, no sirviendo de nutriente o canal hacia ninguna otra, han de considerarse partes propias (Art. 21 Ley 13.512). Cám 1ra. Civ y Com. La Plata sala 3er. 11/4/96 Consorcio calle 43 nro,.459 v. Kliman Alicia”.

Es importante en todos los casos determinar a quién le corresponde reparar es determinar el origen de la pérdida. “Para determinar quién debe cargar con el gasto de una reparación no interesa saber dónde se manifestó el daño sino cómo se originó , pues si se originó en un bien común, el pago debe efectuarlo el consorcio, si se originó en un bien de propiedad exclusiva , el pago corresponderá al titular de ese bien (Conf. Gabás Manual Teórico ´práctico de propiedad horizontal p. 171 CNCiv Sala A 27/4/94 Jurisp Cám Civ ISIs sum. 3844).

"Lo dispuesto por el Art. 2do. Inc b) de la Ley 13.512, que enumera los bienes comunes, se refiere a los servicios centrales afectados al conjunto del inmueble que constituyen partes del edificio existentes por razones de beneficio común. De ello no se sigue que todo caño de agua caliente o fría pertenezca a la comunidad, sino que deben tratarse de los que forman parte de la red general del edificio y no de las instalaciones sanitarias internas y de agua corriente , en su respectivas líneas o canales de conducción en la parte de ubicación de cada unidad de vivienda" (CNciv Sala A 14/9/90 LL B.225 DJ 1991-1-946). 

Resumiendo y de acuerdo a su relato el propietario debería reparar en los siguientes casos:

1.- Cañerías descubiertas dentro de su unidad funcional.

2.- Si la cañería que traslada el fluido entre los distintos artefactos de cada departamento solo éste lo aprovecha.

3.- Conductos que se hallaren en tabiques interiores de la unidad y que el sector en que se produjera el deterioro sea el que aprovecha en forma exclusiva a dicho departamento. 

4.- Las reparaciones de las instalaciones y conductos en su unidad funcional.

Repara el consorcio

1) La cañerías en toda la extensión hasta la boca del pasillo, es decir no la modificación dentro de su unidad aunque se encuentre empotrada (por lo ya manifestado)

Esperando haber respondido su consulta la saludo muy Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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