Estimada lectora Florencia:

Como hemos expresado en reiteradas ocasiones en éstas páginas, de estar el inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, el consorcio existe y no puede disolverse sino por decisión de sus miembros (cfr. Art. 16, primer párrafo, de la Ley 13.512) (1).

En honor a la brevedad, nos remitiremos a los boletines Nºs 253 del 05/04/2005 y 421 del 08/11/2010 de Pequeñas Noticias, donde podrá encontrar notas de quien firma que le permitirán elucidar la cuestión tratada.

El primer paso, si es que Ud. agotó las comunicaciones informales con sus vecinos, será intimarlos de modo fehaciente a reunirse en asamblea a los fines de reorganizar el consorcio, comenzando por designar administrador –obligación estatuida en el Art. 9 a de la supra mentada norma con las facultades establecidas en su Art.11 (2)- y de no hallar eco a su propuesta podrá utilizar la herramienta contemplada en los últimos dos párrafos del Art. 10 de la Ley de PH (comúnmente denominada asamblea judicial) (3) (ver Boletín PN Nº 375 del 22/04/2009).

Interín, y como sabido es que el consorcio no debe quedar acéfalo, se podrá estar a lo que prescriba el reglamento de copropiedad y administración de la finca en lo referido a quien o quienes deben asumir la representación legal del ente –vgr., algunos fijan la carga en el consejo de propietarios, si lo hubiere- o en su defecto algún o algunos propietarios ejercerán provisoriamente la función ejecutiva a los fines de convocar a la mencionada asamblea que designará al representante definitivo. En esta inteligencia es de aplicación, a todo evento, lo reglado en el tercer párrafo del Art. 8 de la ley que rige el sistema (4) por el que cualquier comunero puede realizar actos urgentes incluyendo los de competencia del administrador.

Al respecto tiene dicho la jurisprudencia: "Normalmente, la facultad de ejecutar los actos de reparación y conservación de las partes comunes incumbe al administrador del inmueble quien es la persona encargada por la ley para administrar las cosas de aprovechamiento común, de proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios a ese fin (Art. 9º, Inc. a, Ley 13.512). Pero es innegablemente lógico que cuando, atento a la naturaleza de los desperfectos y oportunidad en que fueron detectados, hubiera sido poco menos que disparatado esperar una resolución asamblearia con la tardanza previsible y el potencial peligro de agravamiento de los daños y aumento de los costos, siendo necesaria una actitud rápida, pronta, efectiva e inteligente, puede el propietario hacer efectuar los trabajos" (5).

Y hasta se han avalado judicialmente trabajos no urgentes pero sí necesarios: "Aunque no se trate de mejoras urgentes pero de carácter necesario, el que las hubiera realizado tendrá derecho a repetir los gastos que hubieran sido de utilidad al consorcio" (6) (el resaltado nos pertenece).

En estos casos, el crédito del copropietario es contra el consorcio, que a su vez exigirá la contribución a los consortes en carácter de expensas. Aunque éste aserto, también, encontró resistencia en la doctrina judicial: "El consorcio de copropietarios no tiene legitimación para efectuar el reclamo de lo que habría abonado uno de los copropietarios del edificio ya que la eventual acción debe ser ejercida por su titular, esto es, quien habría realizado las erogaciones, por la vía correspondiente" (7).

No obstante, si el consorcio no reconoce el gasto, el reclamo del copropietario –elija efectuarlo contra la persona jurídica o contra los condueños- no goza de la vía ejecutiva, como el reclamo por expensas (8) (cfr. Art. 2.685 del Código Civil) (9).

Con lo respondido y con la remisión efectuada esperamos haber satisfecho, aún someramente, su inquietud y la saludamos con distinguida consideración.

Jorge Resqui Pizarro 

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(1) Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. (primer párrafo).

(2) Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;…

Art. 11. - El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.
Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

(3) Art.10.- (párrafos cuarto y quinto) Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

(4) Art.8º, párrafo tercero .- Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

(5) C.Nac.Esp.Civ.yCom., Sala IV, 24/04/1981, ED, 94-439.

(6) Cám.Civil y Com. Rosario, Sala 1ª, 30/04/1993, en autos "Serra, Alberto y otra c/ Rébola, Alejandro y otra", JA, 1994-IV-síntesis.; Lexis Nº 10/3201.

(7) Cám,Civ.yCom.Mar del Plata, Sala 2ª, 30/08/1988, BA B 1400424, in re "Consorcio Edificio Jachal X vs. Tiempo SA y otros s/reparación de daños-incidente de prueba pericial", Lexis Nº 14/22510.

(8) Cám.Nac.Civil, Sala C, 22/08/1995, LL, 1996-C-693.

(9) Art. 2.685 CCiv..- Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.(Nota: Por el art. 18 de la Ley N° 13.512 B.O. 18/10/1948, se dispone que el artículo 2685 "in fine" del Código Civil queda derogado a los efectos de dicha ley).