Rincón Solidario

En mi condición me sería imposible aceptar esto

Tengo 76 años y vivo solo.

El consorcio está considerando cancelar un bien común que consiste en poder abrir la puerta de entrada al edificio desde el departamento, sin tener que bajar acompañando a la persona para abrirle la puerta de entrada.

Yo, por experiencia, salud, edad, y conveniencia o comodidad considero que en mi condición me sería imposible aceptar esto y tener que bajar cada vez que viene un servicio de atención médica, entrega de medicamentos, etc.

Les agradecería mucho me asesoren legalmente sobre las posibilidades de defenderme, ya que la mayoría pareciera estar dispuesta a aceptar el cambio, un poco atemorizados por la paranoia colectiva y más aún por no querer realizar ningún tipo de gasto extraordinario (por ejemplo la instalación de un portero visor con lo cual yo estoy de acuerdo mientras no me corten esta otra ventaja que existe desde la construcción del edificio).

Atentamente

APB

(31/01/2011)

Estimado Sr APB: 

Son de público conocimiento los problemas que nos están aquejados a todos los ciudadanos, no solamente a los que vivimos en la grandes ciudades, sino también en ciudades alejadas ubicadas en el interior de nuestro país. La inseguridad nos moviliza tratando de protegerse de cualquier manera y los consorcios no escapan a esa realidad y tratan de utilizar todos los medios a su alcance para evitar posibles hurtos o robos que no consisten solamente en echar mano a lo que encuentran sino que muchas veces se cobran con la vida de sus víctimas.

El tema que Ud. hoy me consulta es de dificultosa respuesta, en principio por no tener a mi alcance el reglamento y no saber cuál es el porcentual requerido que éste establece para un cambio tan radical como Ud. me refiere.

La situación por la que atravesamos ha llevado a los consorcios, con mayor frecuencia, a decidir la supresión del sistema de ingreso consistente en la apertura de la puerta por medio de un portero eléctrico.
Las controversias siempre se han manifestado en aquellos consorcios en donde se encuentran establecidos destinos mixtos: vivienda y uso profesional.

Generalmente los propietarios que no reciben visitas frecuentes, no ejercen ninguna actividad profesional ni comercial, alientan la limitación para el ingreso de personas por el sistema referido, mientras que los profesionales resisten a dicha medida invocando perjuicios.

La doctrina y jurisprudencia que he estudiado y que transcribiré a continuación sólo se ha ocupado de establecer que, conforme la situación imperante en la ciudad de Buenos Aires, no es un abuso por parte de la comunidad el suprimir el portero eléctrico para el ingreso al mismo y se encuentran referidos también al perjuicio ocasionado a unidades cuyo destino es apto profesional, ya que se interpreta que dicha medida no está colocada para molestar o perjudicar a los propietarios sino, más bien la de proteger la vida, la seguridad y los bienes de los habitantes de la propiedad horizontal.

Es exacto lo que Ud. refiere al decir que no es el único medio para la protección de una vivienda. Cámaras de seguridad y vigilancia privada también son aptos para disuadir posibles hurtos o robos, solo que más onerosos y, como Ud. bien dice, el consorcio siempre quiere cosas "buenas pero baratas", sin importar si cercena derechos de otros o sencillamente les complica la vida.

Es clara la existencia de dos conflictos en pugna: 1) la seguridad del consorcio y 2) la modificación de los derechos adquiridos por cada propietario al ingresar al consorcio.

Se estará preguntando cuál de los dos prevalece a esta altura. Es tan atendible el tema de la seguridad como el que Ud. refiere que es la supresión de un servicio que el consorcio brinda que de limitárselo a Ud. le traerá aparejado un sinfín de molestias.

En principio, para modificar los derechos de los propietarios deberá convocarse a una asamblea que trate específicamente este punto: "modificación del ingreso al edificio. Supresión de portero eléctrico". Mayoría requerida por lo menos dos terceras partes de los miembros integrantes del consorcio, salvo que el reglamento exija la unanimidad, en cuyo caso bastaría que Ud. solo se opusiera para que la modificación no pudiera materializarse. 

Al respecto, la jurisprudencia ha sostenido: "pretender la nulidad de la decisión de la asamblea que ordena el cierre de la puerta de entrada con llave durante las veinticuatro horas resulta totalmente arbitrario, y constituye un verdadero abuso del derecho, que no puede merecer la protección del Tribunal. Es que, es de público y notorio la situación de inseguridad que se ha instalado en el país, particularmente en la Ciudad de Buenos Aires y sus alrededores, situación que es motivo de constante preocupación de las autoridades y población y a la que se refieren insistentemente los medios, a lo que se le aduna que la medida tomada por la asamblea es precisamente una de las medidas que recomienda la Policía Federal para adoptar en los edificios de departamentos y dicha institución ha hecho llegar volantes en tal sentido a todo los consorcios de la ciudad de Buenos Aires".Tipo de Fallo: Libre - CNCIV - Sala: B - Expte. N°: B388300 - Fecha: 28-09-04 Juez de Cámara: LÓPEZ ARAMBURU. SCHIRALDI, Adriana c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS ROOSEVELT 250/6/40 s/ NULIDAD DE ASAMBLEA.

"La modificación del sistema de ingreso y egreso de un edificio decidida por el consorcio afecta de manera especial al copropietario cuya unidad, habida cuenta del destino establecido en el reglamento de copropiedad, sólo puede utilizarse como consultorio médico, porque perjudica la utilización de la misma, en una medida no comparable con las restantes unidades, que al hallarse destinadas a vivienda, carecen del movimiento propio de un consultorio médico; y en tales condiciones, resulta verosímil que afecte también su valor de venta o al menos dificulte su enajenación. Si bien no cabe desconocer las razones de seguridad tenidas en mira al decidirse la modificación del sistema de ingreso y egreso del edificio, no parece razonable que, se hagan recaer mayores perjuicios a un copropietario, beneficiando así a los demás. Sobre todo cuando existen soluciones alternativas que evitarían ese trato imperativo." OJEA QUINTANA Unánime. GIUDICE, CARLOS c/CONSORCIO CALLE RIOBAMBA 1142/1152 s/SUMARISIMO 15/08/91. 

Por lo expresado por la jurisprudencia precedente las Cámaras Civiles han tomado en cuenta, con relación al tema, que es tan importante la seguridad del edificio como la afectación de los derechos adquiridos por los propietarios, en especial aquellas unidades que son destinadas para fines profesionales, indicando la existencia de otros métodos alternativos. Debo dejar aclarado que este no es su caso. El reglamento no contempla la vejez o la enfermedad como bienes protegidos.

Es en este aspecto en el que Ud. debe focalizarse para lograr un acuerdo con sus vecinos, fundamentando la posibilidad de utilización de otros métodos en atención a sus condiciones de salud y edad, haciéndoles comprender que esta limitación impuesta, sin el estudio de otras opciones, le dificultará la apertura de la puerta modificando radicalmente su vida. Y que, con el paso del tiempo, también podrá afectar a otros. Nadie está exento de enfermarse o envejecer. En caso contrario no le quedará más remedio que iniciar acciones tendientes a morigerar esta posición extrema.

Espero haber podido responder a su consulta.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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