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Rincón Solidario

Dra. Diana SevitzContesta la Dra. Diana Sevitz

Desde este rincón los profesionales contestan a propietarios, encargados, proveedores y administradores, de onda, aportando sus conocimientos y experiencia, a aquellos que nos acerquen sus consultas.

Rincón Solidario

El tanque de agua estaba vacío

Tengo el siguiente problema:

Compré una propiedad (PH con dos unidades, planta baja y planta alta) en enero de este año y cuando fuimos a visitarla había poca agua porque el tanque estaba vacío, según los dichos de la inmobiliaria.

Luego de la posesión y de que se abrió la llave de paso que abastece el tanque, los vecinos de planta alta nos informaron que al llenarse nuestro tanque ellos se quedan sin agua (los tanques están interconectados: primero se llena el de ellos y luego el nuestro) y nuestro tanque no se llena nunca.

Nosotros detectamos una mancha de agua en la pared que da al baño y al picar para repararla encontramos que todos los caños de agua caliente están tapados, por lo que tuvimos que hacer totalmente la instalación de agua caliente de toda la casa.

Luego de que la instalación estuvo hecha y la filtración arreglada abrimos nuevamente la llave de paso para abastecer la casa, vaciándose el tanque de 1000 litros en 3 horas, sin que estuviera ninguna canilla abierta ni se manifestara humedad en ninguna parte.

Luego de que lo viera un profesional, y sin encontrar la filtración por ningún lado, tuvimos que hacer la instalación de agua fría de toda la casa.

Yo lo que quiero saber es si esto se considera un vicio oculto, si tengo derecho a reclamar el pago de los arreglos al anterior dueño y qué elementos tendría que presentar.

La instalación se hizo en su mayoría en forma externa a la pared, por lo cual es visible.

Desde ya, les agradezco mucho su asesoramiento

Daniela

(17/2/2011)

Estimada Daniela: 

El tema que Ud. refiere exige una atención particular que en el acotado marco de una consulta vía mail no se puede agotar y es necesario que Ud. cuente con los servicios profesionales de un abogado, para que contando con la documentación a la vista y luego de analizarla indique la mejor estrategia para la defensa de sus intereses. Aclarado el punto, en forma general trataré de contestar su pregunta.

Ud. me pregunta si lo que describe en su relato se podría considerar vicio oculto.

En principio definiré lo que para la ley son vicios ocultos: son los vicios escondidos o disimulados. Tienen un plazo de 60 días a partir de su descubrimiento para ser denunciados. En principio, quien los ha generado es el responsables . Esta responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman “vicios redhibitorios”.

Estos son defectos ocultos que deterioran la esencia de una cosa de tal forma que, de haberse conocido por el adquirente, no habría celebrado el contrato o habría pagado un precio menor.

El Código Civil los define en el Artículo 2.164: son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella.

Para que puedan ser considerados como tales se exigen los siguientes requistos: deben ser ocultos, graves, originados antes del acto de la transmisión de dominio, desconocidos por el comprador.

La doctrina entiende que un vicio es oculto cuando no existe posibilidad de descubrirlo sin ensayo o prueba de la cosa, o bien sólo puede ser advertido por expertos o propietarios diligentes. Por el contrario, el vicio es aparente cuando pueda ser advertido por ser visible o reconocible por quien ejerce una profesión u oficio. (Dr. Moset Iturraspe)

Plazos para su reclamo: el Art. 1.490 Código Civil establece que en viviendas con más de 10 años el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses contados desde la entrega de la vivienda vendida. En su caso desconozco si la vivienda es nueva o recién terminada o es la de llamadas "usadas".

El vendedor está obligado a reparar los daños producidos por los vicios ocultos en los siguientes casos: si la cosa no se puede utilizar para lo cual es su destino, si el comprador no la hubiera comprado de concocerlos o hubiere pagado un precio menor conforme lo normado por el Art. 1.484 que establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. 

NO siendo responsable : Art. 1.484 in fine establece que no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión,debía fácilmente conocerlos.

Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos salvo que se haya estipulado lo contrario en el contrato (Art. 1.485).

En razón de lo expuesto, para iniciar la acción judicial que correspondiere Ud. deberá contar con algunos elementos indispesables, a saber: en caso de aparición de vicios ocultos, siempre y cuando esté dentro del plazo de 60 días de su descubrimiento:

1.- dictámen pericial que indique daños y si éstos hacen impropio su uso, 

2.- examinar que de haberlos conocido al tiempo de la operación hubiera abonado un precio menor o no hubiera efectuado la compra,

3.- revisión de la documentación entregada por las parte en donde no se haya renuncia a reclamar vicios ocultos, 

4.- acreditar que los vicios se encontraban ocultos al momento de la operación,

5.- intimar dentro el plazo a la reparación de los daños, bajo apercibimiento de iniciar acciones legales, 

6.- en el caso de haber transcurrido el plazo, inicar acciones por daños y perjuicios.

Con referencia al plazo de prescripción de los vicios ocultos es interesante lo resuelto por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala G, haciendo lugar a la excepción de prescripción presentada por el vendedor de un inmueble ante la demanda por los vicios ocultos presentada por el comprador, que ante la falta de la prueba por parte de los compradores de la fecha en que tomaron conocimiento de la existencia de los vicios ocultos, el plazo de prescripción comienza a correr desde que recibieron el bien. "Causa Seri Omar Pacífico Domingo y otro c/ Delfica S.A. s/ vicios redhibitorios" los camaristas aclararon que “si bien la prescripción trimestral del Art. 4.041 comienza a operar desde que el vicio oculto se manifestó al comprador, lo que supone que el término se computa desde que tal vicio fue o debió ser conocido, la carga de la prueba de ese conocimiento recae sobre el comprador y no sobre el vendedor que acredita el transcurso del plazo desde la tradición de la cosa, pues de lo contrario cabe presumir que se sabía de la existencia del vicio desde la fecha misma de la celebración del contrato”.

Al hacer lugar a la excepción de prescripción opuesta por la vendedora del inmueble, y en consecuencia, rechazar la acción de quanti minoris por los vicios invocados, los camaristas sostuvieron que los compradores no pudieron demostrar que habían tomado conocimiento de los vicios con el informe de un arquitecto, agregando que este fue desconocido y los interesados desistieron de la prueba informativa encaminada a demostrar su existencia.También cabe la posibilidad de una acción de responsabilidad civil por daños y perjuicios derivados del incumplimiemro de la obligación del vendedor fundada en los Arts. 505 Inc. 3er. 509, 519, 521, 522 del Código Civil.

Es importante destacar las conclusiones arribadas en las JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL - CÓRDOBA 2009. COMISION OBIGACIONES PRESCRIPCION LIBERATORIA. El sistema de derecho común de la prescripción liberatoria y los estatutos particulares:

"En consecuencia, tratándose de una acción de cobro de pesos por las reparaciones efectuadas a raíz de los vicios redhibitorios, se encuadra en el Art. 4.023 del Código Civil, por lo que no es aplicable el Art. 4.041 del C. Civil, sin perjuicio de que en la etapa procesal que corresponda se acrediten los hechos alegados en el escrito de inicio (Arts. 375 y 384 del CPC)”.

"La existencia de los remedios específicos previstos en los arts. 2174 y 2176 del Código Civil no enerva la alternativa de demandar por los daños resultantes del incumplimiento contractual. Es que la exigencia del cumplimiento exacto de a obligación sigue siendo uno de los derechos del acreedor, cuando entregada la cosa prometida surgen defectos que estaban ocultos y la hacen impropia para su uso o disminuyen considerablemente su utilidad para el comprador, siempre que no medie culpa de su parte o que empleando la razonable diligencia para ese negocio la hubiera podido advertir, supuesto en el cual mediría renuncia tácita a cualquier reclamo, salvo pacto en contrario [...]. Tampoco aquel régimen particular impide que se reclamen los correspondientes daños y perjuicios (Art. 505 Inc. 1 y 3, 1.187, 1.198, 1.323, 1.409, 1.436 del CC)".

La prescripción liberatoria específica por vicios redhibitorios del Art. 4.041 del CC no enerva la posibilidad del reclamo por incumplimiento de la obligación que emana del Art. 505 Inc. 3º del CC, con una prescripción ordinaria del Art. 4.023 del mismo texto legal, si así fuera planteada en la demanda. Ello sin perjuicio de la aplicación de la Ley 26.361 -que reforma la Ley 24.240-, cuando se está frente a un consumidor o usuario en una relación de consumo, en cuyo caso se aplicará el plazo de prescripción más favorable al consumidor (Art. 50).

Espero haber respondido a su inquietud.

Atte.

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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