Rincón Solidario

¿A qué debo atenerme? ¿al reglamento o a la ley?

Estimados:

Vivo en un PH en Capital Federal el cual tiene terraza propia.

El dueño anterior construyó en la misma una sala y un lavadero. El tema es que éstos no fueron actualizados en los planos.

Yo saqué una hipoteca en el Banco Ciudad y me comprometí a efectuar la actualización de los mismos.

En uno de los puntos del reglamento de copropiedad del edificio se establece que los departamentos con azotea propia pueden ocupar hasta un 50 % de la misma, sin necesidad de obtener autorización del resto de los copropietarios.

Ambas construcciones están dentro de ese porcentaje.

Por otro lado, me encuentro con que en la Ley 13.512 establece: "Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios."

¿A qué debo atenerme? ¿al reglamento de copropiedad o a la Ley 13.512?.

Desde ya, muchas gracias por su atención.

Gustavo.

(4/3/2011)

Estimado Gustavo: 

En principio debo aclararle que lo que Ud. califica como "terraza propia" es una terraza común de uso exclusivo, es decir, pertenece a la comunidad pero solamente Ud. puede gozarla. Esto no significa que Ud. pueda disponer de ella o realizar actos materiales que la alteren o modifiquen lo establecido en los planos originales aprobados por la autoridad municipal.

El caso que Ud. refiere es que el reglamento autoriza a la construcción o sea a la alteración de los planos originales modificando la cosa común, es decir, cubriendo partes que se encontraban descubiertas -en este caso la terraza- hasta un determinado porcentual sin necesidad de obtención de autorización del resto de los copropietarios. 

El reglamento es el estatuto básico y regula los derechos y obligaciones de la "comunidad". Las cláusulas de este son las leyes que los copropietarios deben obedecer (1.197 C.Civ.) y son parte integrante del título de dominio de cada uno de ellos. Además, no sólo es ley para sus dueños sino para los que habiten en esos inmuebles (Ej. locatarios).

El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad. Constituye la ley a que deben ajustar sus derechos y obligaciones individuales. 

El reglamento es de original convencional, acordado entre partes conforme lo exige la ley de propiedad horizontal cuando ordena acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración al constituirse el consorcio de propietarios. De la misma manera, el adquirente posterior de una unidad funcional acepta y acata el reglamento ya existente, convirtiéndose para él en una obligación a cumplir como si fuera la ley misma.

Nuestra jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que las cláusulas del reglamento de copropiedad y administración integran el título de cada uno de los copropietarios y resultan obligatorias por el sólo hecho de ser titulares de dominio.

Esta circunstancia se debe a que el reglamento forma parte de la causa del derecho real de propiedad horizontal. Las cláusulas de aquél conforman el estatuto de la prerrogativa real junto con la regulación prevista en la Ley 13.512.

Es importante establecer que la prelación de las normas para ser aplicadas a los casos de propiedad horizontal son las siguientes: 

1) En primer término debe aplicarse lo que establece el reglamento, siendo éste la ley para las partes. 

2) Si hubiera algún punto oscuro o no estuviera contemplado dentro del reglamento de copropiedad alguna cuestión referida a la comunidad, deberemos recurrir a lo normado por la Ley 13.512 y por último lo normado por el Código Civil.

En razón de lo expuesto, y sin haber contado con la documentación pertinente -es decir, haber dado lectura en forma integral al reglamento que Ud. refiere- le contesto que si así establece el reglamento la autorización para sobreelevar, esto es lo que se aplica para su caso, éste contempla la forma en que se van a poder modificar o cambiar los planos del edificio.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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