Rincón Solidario

Mejorar el nivel de recaudación

Quisiera saber si me corresponde abonar un rubro en las expensas ya que alquilo y tengo a mi cargo las expensas ordinarias:

En el detalle de expensas de mi edificio aparece el rubro "Previsiones para mejorar el nivel de recaudación", ¿se consideran expensas ordinarias o extraordinarias?

Por favor, solicito me respondan a la brevedad.

<Sin nombre>

(12/04/2011)

Estimado Sr/a:

A la hora de contratar una locación de vivienda, en general se puede observar un desequilibrio entre propietarios y locatarios al negociar los mismos y esto da lugar a que el propietario traslade rubros que les son propios, al inquilino con el agravante de que este último no pueda discutir con el consorcio de propietarios la procedencia o no del gasto. 

“LOCACION DE COSAS. Contrato de locación. Expensas y servicios a cargo del locatario. Ejecución. Nada impide que el contrato de locación contemple que las expensas y el pago de los servicios e impuestos del bien estén a cargo del locatario -R... DE C..., E... T... c/ORTEGA RAMOS, Angel s/EJECUCION DE ALQUILERES (Sentencia Interlocutoria - CNCIV - Sala D - Nro. de Recurso: D105453 - Fecha: 30-9-1996)-.

Muchos contratos de locación se formalizan con un locatario desesperado y sin asesoramiento de cuáles son realmente los gastos que debe asumir como tal.

Para ello no es ocioso que recordemos algunas definiciones sobre expensas ordinarias y extraordinarias, a los fines de poner un poco de luz ante la consulta recibida.

Expensas comunes

Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio":

1. Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales.

2. Elementos y artículos de limpieza.

3. Gastos de electricidad, agua y gas del edificio.

4. Mantenimiento de ascensores y bomba de agua.

5. Existen otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta.

6. Las habituales y periódicas.

7. Los honorarios del administrador.

8. Los salarios.

9. Los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio.

10. Los gastos de combustibles y electricidad.

11. El mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias.

12. Los elementos de limpieza e iluminación.

13. La papelería y franqueo.

14. Los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.

Gastos extraordinarios

Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas.

No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes. 

Una vez determinados cuál es cuál a modo de orientación la doctrina establece que corresponden al locatario las expensas de mantenimiento y administración y las que corresponden a expensas por innovaciones y mejoras le corresponden al dueño.

Es muy ejemplificadora la jurisprudencia que así define el carácter de las expensas ordinarias y extraodinarias respecto a la locación: ”LOCACION DE COSAS. Contrato de locación. -EXPENSAS COMUNES

 1- Por expensas comunes ordinarias a cargo del locatario deben entenderse las que hacen al mantenimiento normal del edificio, por oposición a las extraordinarias, que quedan a cargo del locador. No puede dudarse del carácter ordinario de las reparaciones de ascensores y otros elementos de las partes comunes del inmueble, como de los seguros y demás conceptos que hacen a la conservación de la cosa común. 

2- La instalación de un termotanque en un edificio en propiedad horizontal constituye una mejora, al dotar al inmueble de un nuevo elemento, razón por la cual corresponde incluirlo dentro de la categoría de expensas extraordinarias. -ENCABO, Matilde c/DE FRANCESCO, Roberto y Otro s/DAÑOS YPERJUICIOS (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala G - Nro. de Recurso: G165534 - Fecha: 10-5-1995 - Vocal Preopinante: GRECO)-”
En respuesta a su pregunta si su contrato contempla el pago de las expensas ordinarias, en tanto y en cuanto el rubro denominado “previsiones para mejorar el nivel de recaudación” se encuentre orientado a solventar los gastos de mantenimiento y conservación del consorcio, las mismas son consideradas ordinarias y deberá abonarlas.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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