Rincón Solidario

Un consorcio se niega a cumplir con la Disposición 411

Estimados amigos de Pequeñas Noticias:

Resulta que tengo un consorcio que se niega a cumplir con la Disposición 411.

¿Qué sucede en este caso?, ¿qué penas hay?, ¿multas?, ¿inspecciones?, ¿inhabilitación del administrador? -cosa que me parece muy injusta ya que el que se niega es el consorcio-.

¿Puede eximirse de responsabilidades el administrador? creo que no pero de ser así ¿tiene que renunciar?

Si tienen una respuesta les agradecería mucho.

Atte.

Silvia.

(21/05/2011)

Estimada Silvia: 

El Art. 9º de la Ley 3.254 en su artículo d) establece como obligaciones del administrador "llevar en debida forma, los libros del consorcio conforme las normas vigentes". Y en la reglamentación de la misma, conforme decreto número 551/10, específicamente establece que además de los usuales como actas de asamblea, sueldos y jornales, órdenes registro de firmas y ascensores, también deberán obligatoriamente llevar los libros que se disponga por la autoridad de aplicación. A su vez, también como obligación del administrador en el mismo artículo pero en el inciso a) específicamente está la de ejecutar las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios.

Y en este caso, es tan clara la obligación que no existe explicación alguna por parte de la reglamentación.

Estas dos obligaciones, de incumplirse llevan, aparejadas sanciones ya que al no cumplirlas se encuadran dentro del régimen de infracciones. Al respecto, el artículo 15 capítulo IV, inciso d) establece que el incumplimiento de las obligaciones impuestas en el artículo 9º traerá aparejado la aplicación de sanciones, dejando a salvo que estos incumplimientos deben obedecer a razones atribuibles al administrador.

Es evidente que acá el administrador que se encuentre frente a este tema se hallará ante una encrucijada.

En primer término, el administrador al ser un mandatario debe obligatoriamente cumplir con lo ordenado por la asamblea. No era necesario que la Ley 3.254 lo dejara establecido ya que la Ley 13.512 y los mismos reglamentos -dentro las obligaciones del administrador- siempre refieren al cumplimiento de lo decidido en asamblea. O sea que si el consorcio decide no cumplir con la Disposición 411, en principio el administrador debería ajustarse a dicha orden. En este caso, con referencia al consorcio no habría ninguna colisión de intereses con su mandante. Pero evidentemente el como profesional y frente al registro de administradores, incurriría en una infracción pasible de ser sancionada, por incumplimiento de la obligación impuesta por artículo 9º, que es la de llevar todos los libros que la autoridad de aplicación exigiere, pudiendo tener un eximente que no ha cumplido porque su mandante se lo ha impedido y frente a cualquier denuncia o ante una inspección que realizara el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, poder efectuar un descargo invocando que las causales por las cuales no cumplió no obedecen a razones atribuibles a su desempeño como administrador, sino que se ha visto impedido de hacerlo frente a la orden impartida por su mandante, el consorcio.

En segundo término, me pregunto si es suficiente eximente para un profesional como es el administrador, que conoce que debe cumplir con las leyes, decretos y ordenanzas -como depositar las cargas sociales, asegurar el edificio, cumplir con la ley 257- la decisión de que el consorcio no las cumpla, en quién recae en definitiva la responsabilidad última y quién paga las consecuencias de este obrar al margen de las leyes.

Pero no es menos cierto que estas obligaciones de resultado, impuestas al administrador, hacen a la buena "praxis" de su gestión y a la hora de tener que evaluar a éste a los efectos de una remoción con causa, son debidamente evaluadas para que pesen en la decisión de poder llevarla a cabo. En este sentido, obligar al administrador por una decisión asamblearia a incumplir las leyes, decretos, ordenanzas, es condenarlo a incurrir en mala praxis. En este aspecto encuentro que existe una colisión de intereses entre el mandante y el mandatario.

Sabemos que en definitiva es el consorcio quien carga con los mayores costos y las multas de no cumplir con las imposiciones legales. Pero a partir de la sanción de la Ley 3.254 esta obligación del artículo 9º inciso d) recae exclusivamente sobre el administrador imponiéndole severas sanciones.

La sanción de la Ley 3.254 ha modificado en forma sustancial cómo incurre en infracción el administrador en forma automática sino cumplimenta con lo que ésta establece, dejándo poco margen para que pueda eximirse de su responsabilidad. 

No encuentro fundamento jurídico para que el administrador no cumpla con lo normado por las leyes vigentes y entiendo que en este punto el administrador no debe apartarse de la ley, ni aún habiendo el consorcio decidido incumplir. En este aspecto, reitero, existe coalición de intereses entre mandante y mandatario, en cuyo caso en mi modesta opinión debería renunciar al consorcio.

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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