Rincón Solidario

No existen espacios comunes

Soy propietaria de un dúplex. En el PH son tres y una persona es propietaria de los dos restantes. 

Mi intención es colocar una reja (respetando la estética del dúplex y siguiendo la de un portón de uno de los dúplex que no figura en los planos) no sólo por pedido de mi inquilina (ya que ha tenido inconvenientes y le han pinchado los neumáticos del auto que queda expuesto varias veces), sino para mi seguridad ya que cuando finalice el contrato de alquiler yo ocuparé la unidad.

No existen espacios comunes, pero la dueña de los otros dúplex se opone a la reforma por una cuestión de estética, siendo que nuestra finalidad es la seguridad.

¿Qué podemos hacer?

¿Qué puede hacer ella si nosotros hacemos igualmente la reja?

Muchas gracias.

Gabriela (Viedma/Rio Negro)

(11/05/2011)

Estimada lectora Gabriela:

Al no poder tomar conocimiento "in situ" del lugar donde se instalaría una reja, debo manifestarle que de manera insoslayable su colocación podría implicar una modificación de fachada del inmueble en los términos del Art. 5º, segundo párrafo de la Ley 13.512 que gobierna al sistema de la propiedad horizontal (1).

Atento ello, se colige de la norma citada que se prohíbe cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto, a fin de mantener con criterio integral el complejo arquitectónico evitando innovar acerca de los elementos estructurales o decorativos de la fachada (2).

A mayor abundamiento, la jurisprudencia de nuestros tribunales ha sido pródiga al respecto: "Corresponde declarar antirreglamentaria la construcción realizada por la actora -colocación de rejas en la cara exterior de la vidriera si la misma viola el Art. 5ºde la Ley 13.512 y el reglamento de copropiedad que no permite, en la cara exterior de los locales, alterar la parte de los cristales, perfiles u otros elementos que hagan a la uniformidad del conjunto" (3).

Al decir de Orfila (4) "toda construcción es la resultante de una labor profesional que culmina en un proyecto que posee un estilo determinado. Para lograrlo se procura obtener una configuración equilibrada, resaltar ciertas líneas, marcar repeticiones y constantes en el diseño de modo tal que la obra sea un todo único y armonioso. Los edificios poseen una identidad y una estética establecida por sus arquitectos que responde a una idea constructiva cuyo resultado debe preservarse".

Por ello, debido a que el régimen de la propiedad horizontal posibilita que sean numerosas las personas que habitan el inmueble y que se sirven de sus partes comunes (Cfr. Art. 2º Ley PH), paredes y superficies, se hace necesario impedirles que en busca de una mayor comodidad individual o de presuntas mejoras, alteren su aspecto exterior, deteriorando la armonía del conjunto.

Conviene aclarar a esta altura que su aseveración sobre que no existen partes comunes no es apropiada, atento a que si la propiedad se encuentra abarcada por el régimen de la propiedad horiozontal, aún siendo pocas, siempre existen partes y/o espacios comunes los que además de ejemplificados en la propia ley (el citado supra, Art. 2º) (5) también se deberán encontrar enumeradas -aún no taxativamente- en el Reglamento de Copropiedad y Administración que norma su consorcio. 

La doctrina de los jueces avanza en ese sentido: "Las facultades que recuerda a los condóminos el artículo 2.712 del Código Civil y primera parte del Art. 3 de la Ley 13.512 respecto de las cosas comunes se encuentran fuertemente condicionadas en el régimen del dominio horizontal en relación a los derechos de éstos, para efectuar actos materiales de disposición de la cosa común por las prohibiciones de los artículos 5 y 7 de ésta última ley que vedan toda alteración de la fachada y demás muros perimetrales, así como la realización de obras nuevas en el edificio común por acto individual" (6).

Asimismo, se resolvió que "si las modificaciones introducidas en el frente del edificio por uno de los copropietarios revelan que las obras ejecutadas alteraron o cambiaron en forma no desestimable dicho frente, se debe, independientemente de daño patrimonial, acordar el amparo de la ley para hacer cesar la violación en que se ha incurrido" (7).

Habida cuenta que la prohibición de alterar la fachada se orienta a evitar la afectación de la armonía arquitectónica del inmueble común, habrá de tenerse a la vista las situaciones de hecho y es por ello que, contrariando a lo arriba reseñado, se ha decidido que cuando esa alteración no se produce, puesto que la innovación no representa una ruptura de la línea general del edificio "ni un afeamiento de su estética, no corresponde la destrucción de lo construido y la restitución del frente a su estado anterior" (8).

En la consulta en responde, Ud. manifiesta la existencia de otra reja y que la que hipotéticamente se colocaría sería de iguales características a aquella por lo que también podría entenderse que no se provocaría alteración alguna sustancial en el frente del edificio.

Varios pronunciamientos judiciales apuntaron a esto último: "La prohibición de cambiar la forma externa del frente, establecida en el Art. 5º de la Ley 13.512, debe ser interpretada conforme a la finalidad que en ella se persigue, cuidando que el excesivo rigor de los razonamientos no desnaturalice el espíritu que ha inspirado su sanción" (9).

"Si la obra realizada no afecta la salubridad ni la seguridad del edificio, no origina inconvenientes a las otras unidades y no perjudica al consorcio en su conjunto, no restándole asimismo valor económico a las demás unidades, y, si bien altera la fachada del edificio, no lo afecta significativamente desde el punto de vista estético, la solución extrema de la demolición de lo construido sin autorización de los demás copropietarios no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada" (10).

Y además: "Para que proceda la condena de demolición debe mediar una alteración tal de la fachada que produzca un daño estético, un perjuicio estructural en relación al edificio o daños de otra índole que también puedan afectar la construcción, salubridad o la valuación económica del mismo" (11). 

Por lo expuesto, en el caso bajo exámen correspondería, de existir decididamente una alteración de fachada, aprobar la modificación del frente del edificio por la decisión positiva unánime de la totalidad de comuneros que conforman el consorcio.

Quedando a vuestra disposición ante una posible ampliación de la opinión profesional aquí vertida, la saludo con distinguida atención. 

Jorge Resqui Pizarro

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(1) Ley 13.512, art.5º, segundo párrafo: "Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto". (Publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina del 18/10/1948, promulgada en 13/101948 por decreto Nº 31.815 y sancionada por el Honorable Congreso de la Nación en 30/09/1948).

(2) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., "La Propiedad Horizontal. Análisis dogmático de la ley 13.512", pgs. 158/9, LexisNexis, Buenos Aires, 2005.

(3) Cám.Nac.Civ., Sala M, 21/11/1994, en autos "Consorcio Avda. Rivadavia 4995 v.Perelman, Raquel L.", JA 1997-IV-síntesis; ED, 163-561; Lexis Nº 1/12455.

(4) Orfila, Bartolomé A., "Consorcios", 2ª ed., pgs.358/9, Errepar. Bs.As., 2006.

(5) Ley 13.512, art. 2º : "Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) los cimientos. muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; e) los locales para alojamiento del portero y portería; d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes. salvo convención en contrario".

(6) Cám.Nac.Civ., Sala C, 17/11/1975, ED, 67/522.

(7) Cám.Nac.Civ., Sala B, 25/10/1967, LL. 130-356.

(8) Gurfinkel de Wendy, Lilian N., ob.cit., pg.159; con cita de C.Nac.Civ., Sala A, 15/03/1971, ED 36-723.

(9) Cám.Nac.Esp. Civ.yCom., Sala VI, 23/09/1980, Rep.ED, 17-791.

(10) Cám.Nac.Civ., Sala M, 06/09/1989, Jurisp.Cám.Civ., Isis, sum.1733.

(11) Cám.Nac.Civ., Sala D, 22/05/1997, JA, 1999-I, síntesis;LL, 1997-D-488.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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