No pensaron bien las consecuencias

Sres. de Pequeñas Noticias:

En un edificio donde vive un familiar mío despidieron al encargado, aparentemente sin pensar muy bien las consecuencias.

Todo empezó porque reclamó unas diferencias salariales de horas extras los domingos. Dicho reclamo ascendía a unos 11 mil pesos. Como consecuencia, la administracion lo despide.

Por supesto el encargado sacó la cuenta de la indemnización y dió la cifra de unos 220 mil pesos (tiene 25 años de antigüedad y estaba todos los feriados).

Como el edificio consta de 18 unidades dicha cifra es prácticamente imposible de juntar, más considerando que la gente sigue contratando encargados por dos meses (luego de dos meses se toma otro).

Se hicieron dos mediaciones y el encargado pretende, lógicamente, la cifra que corresponde, la cual la mayoría de los propietarios no está dispuesto por ahora a pagar.

El encargado no ha dejado la vivienda (ya van unos cinco meses de esto). Antes de irse al interior del país, donde tiene casa, quiere que sus hijos terminen la escuela.

Evidentemente esto termina en un juicio, en el cual seguramente darán la razón al encargado ya que siempre fue correcto y nunca se lo sancionó.

Digamos que no era una espectacularidad, pero estaba en su horario y cuando se lo necesitaba.

Cuando gane el juicio, ¿cómo hace la ley para que el encargado obtenga su dinero? En caso de juntarse el dinero ¿qué se remata? Quiero aclarar que ni juntaron unos 40 mil pesos.

Atentamente

Guillermo

(24/06/2011)

Guillermo:

El único patrimonio consorcial en principio son las expensas comunes y sus intereses y eventualmente algún otro ingreso, por ejemplo de locacion de algún sector común, o el cobro de un crédito de medianería etc.

Los acreedores obviamente no pueden afectar (embargar o ejecutar) partes comunes, que no son propiedad del consorcio, sino del condominio de todos los propietarios.

Entonces, el acreedor del consorcio puede embargar los ingresos por expensas, pero hay dos problemas: 

a) generalmente el ingreso no es suficiente para cubrir la deuda y 

b) generalmente los jueces no autorizan más que el embargo de una parte de las expensas, por ejemplo el 20 o 30 % pues le asignan el carácter de "alimentarias" (en alguna medida lo son), ya que si embargara el total de las expensas todos los meses, al poco tiempo el edificio cesaría, por no pagar sueldos y cargas, luz y fuerza motríz, no tendría agua, etc. etc. Sería inhabitable.

Pero más allá de lo dicho puede presentarse el caso de que el juez ordene el embargo por el total de la deuda, o puede ocurrir que el dinero que recauda el adminsitrador sea ínfimo, que pagados los gastos ineludibles, sueldos, cargas, servicion mínimos, luz etc. no le quede resto para depositar en el juicio la proporción que le ordenó el juez. Hay que tener en cuenta que el porcentaje que ordena embargar el juez no es "de lo que se recauda", lo que nunca ocasionaría problemas al consorcio, sino "de lo que se liquida", es decir se liquidan expensas por $ 10.000 se deben depositar $ 3.000 (suponiendo que se ordenó embargar el 30 % de las expensas) y resulta que en este último supuesto el administrador solo recauda $ 3.000 por lo que, pagados los gastos mínimos del edificio, no queda dinero para cubrir el embargo. En este caso, seguramente el acreedor denunciará la falta de cumplimiento de la orden judicial.

Llegados estos extremos o en el supuesto general de que el consorcio no tenga dinero para pagar las deudas a los acreedores, cada uno de los consorcistas son responsables "subsidiarios" de las deudas del consorcio, de manera que el acreedor puede ejecutar a cada propietario por su porción "viril" (hasta el límite del valor de su unidad), nunca sobre el resto de su patrimonio personal, es decir que cada consorcista responde con su unidad en partes iguales antes ese tercero. No importa el porcentual de copropiedad que tenga cada unidad. Si son 30 unidades le deben a ese tercero una treintava parte cada uno, y luego entre los copropietarios deberán compensarse esos desajustes, es decir que entre ellos se compensarán las diferencias de porcentual. 

El que tiene 1 % obviamene deberá compensar al que tiene 0,50 % porque es obvio que este último tiene un coeficiente menor de responsabilidad y, sin embargo, le pagó a ese tercero igual que el de mayor porcentual.

Ocurre que para ese tercero acreedor, lo que establezca el reglamento de copropiedad respecto de los porcentuales es vinculante y obligatorio solo para los copropietarios y no para los terceros ajenos a esa comunidad.

El único requisito previo antes de ejecutar los bienes individuales de los consorcistas, es que se debe acreditar en juicio que se ha procedido a excutir lo bienes del consorcio, es decir que hay que acreditar al juez que se intentó cobrar con patrimonio del consorcio y ya no tiene, es decir que no hay ingreso de expensas suficiente para cobrar.

Se aplican a este caso los Arts. 1.713 y 1.747 del Código Civil y art. 56 de la Ley de Sociedades que dicen respectivamente:

"Los acredores de la sociedad son al mismo tiempo acreedores del consorcio..." (Se aplica por analogía a los consorcios)

"Los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales. Las obligaciones contratatadas por todos los socios juntos...hacen a cada uno de los socios responsables por una porción viril, y sóloen esa proporción, aunque sus partes en la sociedad sean desiguales..." (Se aplica por analogía a los consorcios)

"La sentencia que se pronuncia contra una sociedad tiene fuerza de cosa juzgada contra los socios en relacion a su responsabilidad social y puede ser ejecutada contra ellos previa excusión de los de los biene sociales..." (Se aplica por analogía a los consorcios, o sea, donde dice sociedad decir consorcio y donde dice socios decir consorcistas)

Le saluda atte.

Alberto Anibal Gabás

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El Dr. Alberto Anibal Gabás, abogado especialista en Propiedad Horizontal y autor de numerosos libros sobre el tema es Conjuez de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires. Ha obtenido en el 2004 y 2005 el segundo y primer premio sobre los ensayos "Derecho sobre Construcción en el Régimen de Dominio Horizontal" y "Condominio y Propiedad Horizontal. Suma y Producto de la Voluntad Colectiva" respectivamente. Para cualquier consulta se le puede escribir un e-mail a albertogabas22@hotmail.com.