Rincón Solidario

En asamblea extraordinaria se resolvió por unanimidad el cambio

Estimados, buenas tardes.

Necesito la opinión de un profesional y dado que ustedes reciben y nos informan continuamente sobre temas referidos a consorcios es que me atrevo a consultarlos.

Nosotros administramos un edificio de oficinas que posee un sistema de aire acondicionado central que necesita, para trabajar, un gas que por situación de toxicidad se ha dejado de producir. Dado esto, el consorcio planteó la necesidad de cambiar todo el sistema de AA por un sistema de VRV. En asamblea extraordinaria se resolvió por unanimidad el cambio y se aprobaron todos los costos.

El dilema a plantear es el siguiente: a esta altura están conviviendo los dos equipos, el primitivo (dado que algunos propietarios no efectuaron la reforma) y el nuevo para el propietario que sí la efectuó.

No quedó expreso por acta cómo se pagarían los mantenimientos. El propietario que sí reemplazó las máquinas no quiere abonar el mantenimiento de las anteriores y los propietarios que no pudieron hasta el momento afrontar el gasto no quieren pagar algo que no tienen y no utilizan. Los dos equipos están en áreas comunes.

En el reglamento de copropiedad no hay ningún punto que aclare esto, y la ley en uno de sus artículos dice que el no uso no da derecho a no pagar (Ejemplo: ascensor para un propietario de PB), el tema en cuestión es que el equipo es nuevo y todavía no brinda servicio a todos, si bien el consumo eléctrico lo pagan todos según porcentaje de copropiedad.

Por favor, cualquier información, es muy importante.

Saludos cordiales,

Lorena

(11/08/2011)

Estimada Lorena: 

El problema que Ud. plantea es el reemplazo de un servicio que brinda el consorcio, por obsolescencia, y el establecimiento de uno nuevo para mejoramiento del servicio. En esta caso no entiendo que se haya modificado el reglamento, por cuanto, las razones explicitadas por Ud., el servicio no era posible brindarlo en las condiciones en las que estaba desde su origen. Si el consorcio, tal como Ud. manifiesta, en asamblea decidió su reemplazo aprobando el costo y por unanimidad decidieron aprobar el cambio de sistema, entendiendo por el término unanimidad" todos las unidades integrantes del consorcio", descuento que el consorcio se hizo cargo de todos los gastos para encarar las obras. Así lo ha entendido nuestra jurisprudencia: “Tratándose de la manutención o suspensión de los servicios de calefacción y agua caliente, no es requisito legal que medie unanimidad de voluntades, bastando la mayoría de votos que establece el reglamento de copropiedad.-” (CN Civ., Sala D, julio 7-1964, E.D. 9-12).

"Es válida la resolución de la mayoría de los copropietarios que decidió suplir la provisión de agua caliente por calefones individuales, tratándose de una innovación del bien común dispuesta en miras a obtener su mejoramiento o su uso y goce más cómodo (Art. 8º Ley 13.512) sin que resulte ninguna desigualdad o perjuicio particular.-” (CNCiv., Sala E, setiembre 3-1965, E.D. 16-335).

“En la apreciación de la fuerza mayor que podría decidir, por mayoría de copropietarios, la supresión del servicio de calefacción central, en cambio de la unanimidad requerida por el reglamento de copropiedad, es admisible un criterio realista, bastante amplio y elástico.-” (CNCiv., Sala B, diciembre 23-1963, E.D. 11-393).

Ante esta situación no se comprende por qué conviven los dos sistemas, ya que la asamblea había decidido su cambio. Sea cual fuere la situación ambos servicios son comunes y su mantenimiento corresponde a la comunidad, para que algún propietario tenga derecho a eximirse del pago de algún servicio que presta el consorcio,vdebe específicamente estar exceptuado en el reglamento, y por vuestra manifestación este no es el caso. Para que se puedan eximir las unidades que reclaman deberá convocarse a una asamblea para reformar el reglamento con una mayoría unánime. Así lo ha entendido la jurisprudencia: "En cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización. (BOSSERT Mayoria. LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91C. 086645 Civil - Sala F).

"La contribución a las expensas comunes establecida en el reglamento de copropiedad solo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el Art. 9 de la Ley 13.512" (CNCiv., Sala F, Noviembre 12, 1968; ED, 39-316);

"Si según el artículo 9 de la Ley 13.512, el reglamento de copropiedad puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios, las bases para determinar el monto de la contribución de los propietarios al pago de las expensas sólo son reformables con el consentimiento de todos los copropietarios interesados ... . La asamblea general de copropietarios actuando con cualquier mayoría que fuese, no podría imponer a la minoría el aumento de su participación." (CNCiv., Sala E, Diciembre 24, 1964; ED 11-371).-

"Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes" (CNCiv., Sala E, Febrero 3, 1993 - J.A., 1993-IV, síntesis). 

Esperando haber respondido a su inquietud la saludo muy atentamente.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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