Rincón Solidario

De 600 a 800

Buenas,

Se me complica discriminar qué es extraordinario y qué no.

Me aumentaron las expensas a 800 pesos. Antes pagaba 600.

El tema es que el informe que me mandan tiene muchos gastos de reparación de otros departamentos y reparaciones de cañerías de la entrada del edificio.

Después hay pagos por el seguro integral del consorcio y algo que ellos llaman "fondos de gastos" que me dijieron es el de reserva.

¿Todo eso pertenece a expensas extraordinarias?

Alguien que me ayude por favor.

Muchas gracias.

Mónica

(18/08/2011)

Estimada lectora:

Si bien Ud. no lo aclara expresamente, parto de la base que Ud. es locataria de una unidad funcional en un edificio afectado a la Ley 13512.

No existe una fórmula para determinar en forma anticipada cuándo se está en presencia de una expensa común o una extraordinaria. Existen varios factores a analizar, los cuales –conjugados- pueden llevar a determinar la consideración de un gasto como extraordinario. Entre dichos factores debemos considerar el importe del gasto, su periodicidad, la previsibilidad y la incidencia de la erogación en función del beneficio del inmueble en sí. Generalmente las expensas extraordinarias se dan en función de aplicación directa al edificio en sí, tal como las reparaciones de terrazas, impermeabilización de medianeras, cambio de los balcones o barandas, pintura total del edificio, exterior o interior, cambio de ascensores o de sus motores o cajas, instalación de una antena parabólica, cambio de la totalidad del revestimiento del piso de las escaleras, reparación de la fachada del edificio, pago de indemnización por daños derivados de la responsabilidad civil hacia consorcistas o terceros, indemnizaciones laborales, etc. Puede llegar a incidir en la categorización de expensa extraordinaria la cantidad de unidades del edificio y su categoría. La instalación de una antena parabólica o el pago de una indemnización laboral en un edificio de 300 unidades incide mínimamente en cada una de las unidades; ese mismo gasto en un edificio de 30 unidades habitado por personas de escasos recursos, puede ser un gasto extraordinario. Si se trata de expensas extraordinarias urgentes no es necesario aprobación de la asamblea; de otro modo es conveniente que el administrador del consorcio requiera la aprobación para la realización de los trabajos que serán de costo extraordinario.

El elemento de lo imprevisto y su incidencia en las expensas extraordinarias. Lo imprevisto del gasto no determina de ningún modo el carácter extraordinario o común del gasto. La reparación de una terraza o la impermeabilización de la medianera que produce filtraciones desde hace varios años, no es un gasto imprevisto y, sin embargo, es un gasto extraordinario. El cambio de la cerradura de la puerta de entrada del edificio, deteriorada por una llave que se quedó trabada, es un gasto imprevisto, pero no extraordinario.

Los locatarios y las expensas extraordinarias. Salvo que en el contrato de locación se establezca expresamente que las expensas extraordinarias son a cargo del locatario, éste no debe hacerse cargo de ellas.

Saluda a Ud. muy atte.

Dr. Juan Antonio Costantino

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El Dr. Juan Antonio Costantino se desempeña como Profesor Titular de la cátedra "Derecho Procesal Civil" de la Facultad de Abogacía de la Universidad Nacional de Mar del Plata, es autor de varios libros de Propiedad Horizontal y de Derecho Procesal Civil y para cualquier consulta se le puede mandar un e-mail a phcostantino@arnetbiz.com.ar

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