Rincón Solidario

Nunca hay mayoría para votar

Hola, 

¿me podrían decir cómo hacer para sacar a la administración actual?

Se les venció el contrato el año pasado y como van muy pocos propietarios a la asambleas nunca hay mayoría para votar.

Gracias.

Saludos

Ana
(13/10/2011)

Estimada lectora Ana:

Estando vencido el contrato de mandato suscripto entre el consorcio y el administrador habrá que estar a los términos del mismo, es decir que prescribe con respecto a la renovación del mismo.

No caben dudas, que a esta altura, de acuerdo con sus dichos, el mandato se encuentra prorrogado o por disposición convencional o por la situación fáctica, ya que el mandatario sigue cumpliendo con sus funciones.

De no haber cláusula específica, el propio administrador deberá convocar a una asamblea extraordinaria para tratar la cuestión de su continuidad o en su defecto los copropietarios, conforme a lo que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble, podrán solicitarle el llamado, el que si reúne los requisitos establecidos en el RCA, surge obligatorio para el mandatario.

Atento al carácter de indispensabilidad de la figura del representante legal en los consorcios (vgr. Art. 9a de la Ley 13.512) (1) se ha sostenido que en consonancia a lo normado por el Art. 1.969 del Código Civil (2) se desprende que el simple vencimiento del término para el que designado el administrador no produce la cesación ipso iure de la representación conferida , máxime si se tiene a la vista que en materia de propiedad horizontal el mandatario es un órgano esencial del que no puede prescindirse (3).

Tienen dicho nuestros tribunales: "El administrador de un inmueble en propiedad horizontal es un mandatario, y las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por la reglas generales propias de ese contrato en cuánto no hayan sido derogadas por estipulaciones de las partes o por normas específicas. Así, de lo dispuesto por el Art. 1.969 del Código Civil se deriva que el simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce no produce la cesación ipso facto de la representación conferida, máxime si se tiene en cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (Art. 11, Ley 13.512) (4) (5) (6).

Ahora bien, los comuneros deberán reunirse en asamblea y cumpliendo con las mayorías establecidas en el RCA podrán darle continuidad al mandato del representante o bien - de no existir un contrato formal, escrito - decidir sobre su remoción - con o sin causa - y en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, votar anualmente la renovación o no del mandato, por conducto del Art. 13 de la Ley 941 modificada por la leyes 3.254 y 3.291 (7) y reglamentado por el Art. 13 del Anexo del decreto 551/2010 CABA (8).

Esperando que la prieta síntesis sobre un tema tan apasionante y sobre el que han corrido ríos de tinta, sea de utilidad para que Ud., comentario mediante con sus consocios y la correspondiente interpelación a ellos a que participen de las asambleas consorciales, lo aplique en su comunidad, hago propicia la oportunidad para saludarla con distinguida consideración. 

Con lo arriba expresado, espero serle de su utilidad y la saludo con distinguida consideración.- 

Jorge Resqui Pizarro

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(1) Art.9 a LPH: - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; (…).

(2) TITULO IX. Del mandato. Art. 1.969. No obstante la cesación del mandato, es obligación del mandatario, de sus herederos, o representantes de sus herederos incapaces, continuar por sí o por otros los negocios comenzados que no admiten demora, hasta que el mandante, sus herederos o representantes dispongan sobre ellos, bajo pena de responder por perjuicio que de su omisión resultare

(3) Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o departamentos, pgs. 155 y ss., Desalma, Bs.As., 1975.

(4) Art. 11 LPH: - El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. 

Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. 

(5) CNCiv., Sala L, 30/12/1993, Jurisp. Cámara Civil de la Capital Federal, Isis, sum. 3113.

(6) La negritas nos pertenecen.

(7) CAPÍTULO III.- Del mandato de administración. Art. 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. 

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley. 

(8) Art. 13 - El plazo de ejercicio de la función de administrador, cualquiera sea este, comienza a contarse desde la fecha que disponga, la asamblea ordinaria o extraordinaria que lo designe. Si la asamblea no lo estableciera, el plazo se cuenta desde la fecha de celebración de la misma.

Antes del cumplimiento del plan del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo. Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum.

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El Dr. Jorge Resqui Pizarro es socio fundador de ReDeCo, es un abogado que cuenta con amplia experiencia en temas de propiedad horizontal y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a jrpizarro@estudiolavoro.com.ar o llamarlo a su teléfono 4832-8483.

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