Rincón Solidario

Mantenimiento esporádico de plantas y jardines

Consulto:

Si realizo en forma esporádica en el edificio mantenimiento de plantas y jardines al igual que otros conceptos de mantenimiento, ¿el (o los) gastos, corresponde liquidarlos como gastos extraordinarios?

Aguardo vuestro comentario.

Desde ya, muchas gracias

Atte.

Gladys

(2/11/2011)

Estimada Gladys:

En principio trataré de dejar en claro la diferencia de las expensas ordinarias de la extraordinarias

Ordianarias o comunes

Se denominan así los gastos habituales del edificio y porque son comunes “a todo el consorcio como son:

1.- Sueldos del encargado, incluyendo las cargas sociales;

2.- elementos y artículos de limpieza;

3.- gastos de electricidad, agua y gas del edificio;

4.- mantenimiento de ascensores y bomba de agua;

5.- otros gastos como la vigilancia, cable, mantenimiento de pileta;

6.- las habituales y periódicas;

7. - los honorarios del administrador;

8. - los salarios;

9. - los pagos por leyes sociales correspondientes al personal del edificio;

10. - los gastos de combustibles y electricidad;

11. - el mantenimiento o “service” de ascensores y demás maquinarias;

12. - los elementos de limpieza e iluminación;

13. - la papelería y franqueo;

14. - los gastos por reparaciones infaltables mensualmente en los edificios en tanto no se traten de reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio.

Gastos extraordinarios

Como su nombre lo indica representan erogaciones tendientes a innovar o valorizar el edificio común, ajustarlo a modificaciones legales, reposición de maquinaria o de elementos estructurales que se han transformado en antieconómicos u obsoletos. Incluyen la pintura del inmueble o refacción interna o externa, total o parcial así como la reparación de grandes roturas que exceden los gastos habituales de mantenimiento. Su pago debe ser resuelto por asamblea de propietarios con la mayoría que exija en cada caso el reglamento de copropiedad del edificio.

También pueden existir gastos que no se liquidan todos los meses y pueden ser extraordinarios en algún momento, pero no son considerados extraordinarios puros como los precedentes, ejemplo un cambio de cañería de gas. No es obligación del administrador que los recaude de una manera diferenciada y se consideran comunes.- 

Tomando en cuenta las definiciones precedentes todo lo que sea gastos de mantenimiento son ordinario, no correspondiendo que sea liquidado como extraordinario.- 

La jurispdundencia así lo ha entendido:

"La expresión expensas comunes significa gastos de todos, es decir, gas necesarios para el mantenimiento del edificio, arreglos, etc. Así como hay partes comunes, hay gastos comunes, entendida esta palabra como refiriéndose los consorcistas (Arts. 2 y 8 de la Ley 13.512). Ahora bien, las expensas extraordinarias son también expensas comunes (en el sentido de gastos todos), y se oponen a las expensas ordinarias. La sentencia apelada rechazó parcialmente la ejecución por asignar a comunes el significado de ordinarias. Pero ese no es el sentido de la ley. Un pasillo o un ascensor son partes comunes, y si hay que arreglarlos, habrá expensas comunes (de todos). Que esos sean ordinarios o permanentes sólo autoriza a decir que son extraordinaros pero no a negarles el carácter de expensas comunes, y denegar su ejecución". Ley 13.512 Art. 2 ¦ Ley 13.512 Art. 8 "Consorcio de Copr. Edificio Barrio Bernal 274 Torre B1 c/ Estevez, Angela s/ Cobro ejecutivo" - CC0103 - LP 23 6050 RSD-283-00 S - 21-9-2000 Juez Roncoroni (SD) MAG. VOTANTES: Roncoroni-Vásquez - Citar: www.elDial.com - W135C8.

Espero haber respondido a su pregunta

Atte.

Dra. Diana Sevitz

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La Dra. Diana Sevitz es abogada, mediadora y árbitro en propiedad horizontal y de los tribunales arbitrales de consumo, es co-conductora del programa de radio Consorcios Hoy  y para cualquier consulta se le puede enviar un e-mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamarla a los teléfonos 4784-8251 / 4784-8072.

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